Вопросы, связанные с рынком недвижимости

Каждое спроектированное и построенное здание, если его проект изначально предполагался как успешное предприятие, должно учитывать вопросы рынка недвижимости, включающие проблемы собственности, а также проблемы, относящиеся в большей степени к назначению здания. Последнее наиболее важно для высотных общественных многофункциональных зданий вследствие их размеров и необходимости отвечать требованиям, предъявляемым находящимися в здании людьми. Трудно произвести коренные изменения в таком большом здании после завершения его строительства и сдачи в эксплуатацию. Поэтому сфера использования здания и критерии эффективности должны учитываться во время проектирования.

Многие высотные общественные многофункциональные здания являются центральными офисами крупных корпораций. Проект, как правило, подготавливается архитектором совместно с владельцем. Кроме этого, значительный вклад в проект обычно вносит консалтинговая фирма по недвижимости, выбранная владельцем. Разработанная программа задает конкретные требования для группы проектировщиков здания. Например, одним из задаваемых параметров может быть следующий: будет ли в здании информационный центр? Если да, то насколько большой и каков будет его потенциал расширения? Какие предприятия питания будут в здании? Требуется ли выделить помещение для питания ответственных сотрудников, отдельное от обеденного зала остальных сотрудников? Каковы требования к телекоммуникационным службам? Какие поставщики технологического оборудования будут выбраны? В каких зонах, кроме центра обработки данных, работа будет продолжаться после окончания основной работы или на базе круглосуточного режима? Ответы на эти и подобные вопросы программы будут непосредственно влиять на решения ОВК, разрабатываемые в рамках проекта, но другие существенные вопросы также будут иметь большое значение для окончательного проектного решения.


В случае если корпорация планирует дальнейший рост, то для обеспечения будущих потребностей предлагается несколько методов. Первый метод: построить здание, заведомо большее, чем нужно на текущий момент времени, а излишки площади временно сдавать другим коммерческим фирмам, не относящимся к владельцу развивающейся корпорации. Затем, когда будут созданы условия для расширения, корпорация займет помещения, которые освободятся в связи с истечением срока аренды.


Второй метод учета будущего роста корпорации — это проектирование здания, допускающего его дальнейшее расширение. Для высотных общественных многофункциональных зданий такое решение зачастую не представляется возможным. Высотные здания почти всегда строятся в крупнейших городах США на ограниченных земельных участках, полностью используемых во время строительства. Более того, здание обычно строится на максимальную высоту и с максимальными размерами, допускаемыми территориальными нормами того региона, где возводится здание. Если в территориальных нормах отсутствуют определенные модификации, они ограничивают возможность расширения высотного общественного многофункционального здания в городской черте.


Были случаи, когда строительство центрального офиса корпорации было прекращено по окончании первой фазы проекта, на которой были удовлетворены текущие потребности корпорации. Но конструкция здания предусматривала возможность возведения на второй фазе дополнительных этажей, сверх того количества, которые уже построены. Такое решение встречается довольно редко и может быть весьма затратным из-за того, что необходимо решать проблему перемещения расположенного на крыше оборудования, находящегося над этажами первой фазы строительства. В качестве примера перемещаемого оборудования можно назвать градирни, вентиляторы общего назначения и вентиляторы вытяжки из туалетных помещений, машинные отделения лифтов, аварийные генераторы или сухие охладители для центра обработки данных или для телекоммуникационного оборудования.


Высотные общественные многофункциональные здания обычно возводятся застройщиками. Существует три основных типа застройщиков.

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.583

25.    От имени юридических лиц заявления о государственной регистрации прав могут подавать лица, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами без доверенности; представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре. В предусмотренных законом случаях от имени юридического лица могут действовать его участники.