Виды ремонтных работ

Для планирования, организации и контроля всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости можно разделить на два основных блока.
1. Планово-предупредительные ремонтные работы (ППР), производимые с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы с учетом физического и функционального износа объекта.
2. Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффективности эксплуатации.
Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей и включает:
• текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость которого определяется заблаговременно в годовых и квартальных планах и графиках на основе плановых технических осмотров — ремонт и окраска кровель, замена водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая покраска фасадов, лестничных пролетов и т.п.;
• текущий непредвиденный ремонт (ТНР) выявляемых в процессе эксплуатации дефектов, выполняемый, как правило, в срочном порядке, в том числе по заявкам клиентов (жильцов, арендаторов).

Рис. Структура ремонтных работ объекта недвижимости
Также в составе ППР отдельно могут быть выделены:
• аварийный ремонт, к которому относятся ликвидация последствий аварий, ущерба конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями;
• охранно-поддерживающийремонт, проводимый в объектах ветхого фонда, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но представляют опасность для жильцов, арендаторов.
Капитальный ремонт недвижимости предусматривает работы по замещению и восстановлению конструктивных элементов, инженерно-технического оснащения зданий и разделяется на:
• выборочный капитальный ремонт (ВКР), включающий восстановление, замену, усиление отдельных конструктивных частей здания, инженерных систем и оборудования для устранения физического износа, предотвращения ухудшения состояния смежных конструкций, их повреждения или разрушения;
• комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание или отдельные его секции, проводимый для ликвидации физического и морального износа посредством замены изношенных конструкций и инженерного оборудования с одновременным повышением уровня благоустройства всего объекта недвижимости в целом.
Таким образом, выборочный капитальный ремонт выполняется в зданиях, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии, отдельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие устройства которого сильно обветшали, нуждаются в полном или частичном обновлении. К ВКР относятся работы по восстановлению балконов, оштукатуриванию, облицовке, окраске фасадов зданий, замене водосточных труб, озеленению придомового участка, ремонту наружных санитарно-технических и электротехнических сетей, устройств в пределах дворовых территорий. Как правило, при ВКР производят один-два наиболее необходимых, срочных вида работ, не включенных в очередную программу (план-график) планового ремонта — ремонт фасада, кровли и др.
ККР осуществляется в наиболее ценных с потребительской точки зрения объектах, в которых основные конструктивные части (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нуждаются в замене. Этот вид ремонта также применим для зданий, имеющих значительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, но не подлежащих сносу в перспективе.
Реконструкция предполагает частичную или полную перепланировку объекта недвижимости с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, полезной, вспомогательной и общей площади), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм технического регулирования:
• возведение надстройки, пристройки, встройки;
• повышение качественного уровня инженерного оборудования, включая наружные сети;
• замена изношенных конструкций и инженерных систем и коммуникаций на современные, более надежные и эффективные для улучшения архитектурной выразительности зданий и благоустройства прилегающих к зданию территорий.

Похожие материалы

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.108

5.2.    Освидетельствование объекта должно включать:

•    осмотр узлов и строительных конструкций, технологического оборудования, отмасток, коммуникаций, смежных строений, прилегающей территории;

•    ознакомление с проектной и исполнительской документацией, актами предыдущих осмотров и т. д.;

•    геодезические наблюдения за развитием просадочных деформаций и съемку фактического положения здания и территории;

•    инженерно-геологические и гидрогеологические изыскания на аварийном участке для определения влажности грунтов и положения уровня грунтовых вод.