Виды ремонтных работ

Для планирования, организации и контроля всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости можно разделить на два основных блока.
1. Планово-предупредительные ремонтные работы (ППР), производимые с определенной периодичностью для поддержания эксплуатационных параметров в течение нормативного срока службы с учетом физического и функционального износа объекта.
2. Ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффективности эксплуатации.
Текущий ремонт обеспечивает предупреждение преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования здания, а также устранение возникающих мелких повреждений и неисправностей и включает:
• текущий профилактический ремонт (ТПР), необходимость которого определяется заблаговременно в годовых и квартальных планах и графиках на основе плановых технических осмотров — ремонт и окраска кровель, замена водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнения и простая покраска фасадов, лестничных пролетов и т.п.;
• текущий непредвиденный ремонт (ТНР) выявляемых в процессе эксплуатации дефектов, выполняемый, как правило, в срочном порядке, в том числе по заявкам клиентов (жильцов, арендаторов).

Рис. Структура ремонтных работ объекта недвижимости
Также в составе ППР отдельно могут быть выделены:
• аварийный ремонт, к которому относятся ликвидация последствий аварий, ущерба конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями;
• охранно-поддерживающийремонт, проводимый в объектах ветхого фонда, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но представляют опасность для жильцов, арендаторов.
Капитальный ремонт недвижимости предусматривает работы по замещению и восстановлению конструктивных элементов, инженерно-технического оснащения зданий и разделяется на:
• выборочный капитальный ремонт (ВКР), включающий восстановление, замену, усиление отдельных конструктивных частей здания, инженерных систем и оборудования для устранения физического износа, предотвращения ухудшения состояния смежных конструкций, их повреждения или разрушения;
• комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание или отдельные его секции, проводимый для ликвидации физического и морального износа посредством замены изношенных конструкций и инженерного оборудования с одновременным повышением уровня благоустройства всего объекта недвижимости в целом.
Таким образом, выборочный капитальный ремонт выполняется в зданиях, находящихся в удовлетворительном техническом состоянии, отдельные конструктивные элементы, санитарно-технические и другие устройства которого сильно обветшали, нуждаются в полном или частичном обновлении. К ВКР относятся работы по восстановлению балконов, оштукатуриванию, облицовке, окраске фасадов зданий, замене водосточных труб, озеленению придомового участка, ремонту наружных санитарно-технических и электротехнических сетей, устройств в пределах дворовых территорий. Как правило, при ВКР производят один-два наиболее необходимых, срочных вида работ, не включенных в очередную программу (план-график) планового ремонта — ремонт фасада, кровли и др.
ККР осуществляется в наиболее ценных с потребительской точки зрения объектах, в которых основные конструктивные части (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нуждаются в замене. Этот вид ремонта также применим для зданий, имеющих значительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, но не подлежащих сносу в перспективе.
Реконструкция предполагает частичную или полную перепланировку объекта недвижимости с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, полезной, вспомогательной и общей площади), исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм технического регулирования:
• возведение надстройки, пристройки, встройки;
• повышение качественного уровня инженерного оборудования, включая наружные сети;
• замена изношенных конструкций и инженерных систем и коммуникаций на современные, более надежные и эффективные для улучшения архитектурной выразительности зданий и благоустройства прилегающих к зданию территорий.

Похожие материалы

Управление распределением

Организация распределения ТМЦ в управлении недвижимостью предполагает упорядочение выполнения следующего комплекса последовательных действий менеджера по снабжению:
1) получение и обработка заявок-требований на отпуск ТМЦ из структурных подразделений компании, например, от эксплуатационных служб — на материалы и оборудование для технического обслуживания и ремонта, отдела маркетинга — на дополнительное меблирование и оснащение арендуемых помещений и т.д.;
2) проверка наличия на складе запрашиваемых ТМЦ, в том числе по качеству и количеству посредством взаимодействия с менеджерами по складу, подготовка заявки на отпуск материалов и оборудования со склада; 3) подготовка, оформление и передача заявки на приобретение ТМЦ менеджеру по закупке в случае недостаточного объема требуемых материалов и оборудования на складе или их несоответствия требуемым параметрам.

Рис. Организация распределения и снабжения в управлении недвижимостью
Определение объемов и сроков отпуска ТМЦ потребителям должно осуществляться на основе сроков и объемов расхода материалов структурными подразделениями, оказания услуг клиентам и т.д. в утвержденных производственных программах, планах и графиках. Для этих целей предлагается внедрение процедуры подтверждения (корректировки) плановых условий поставки ТМЦ одним из следующих возможных способов:
• уточнение непосредственно перед закупкой (отгрузкой со склада) менеджером по снабжению у потребителей (подразделений, клиентов) ранее запланированных сроков и объемов;
• самостоятельное уведомление структурными подразделениями об изменениях в объемах, качестве материалов и оборудования, а также предполагаемых сроках их расходования.
Кроме того, в процессе формирования заявок на покупку менеджер по снабжению должен проконтролировать сроки и объемы поставок ТМЦ на их соответствие установленным нормам потребления. Для этого рассчитывается, сколько уже было закуплено ТМЦ для подразделения-заказчика в отчетном периоде, и проверяется, не будет ли превышения лимитов при удовлетворении нового запроса и имеющихся планов МТО.
Указанную процедуру предпочтительно совместить с бюджетным контролем, особенно в случае применения норм потребления в денежном выражении. Это обеспечит сопоставимость финансовых данных о величине отпущенных и потребленных ТМЦ, что весьма актуально при использовании в управляющей недвижимостью компании нескольких методов расчета стоимости, например, различных для бухгалтерского, налогового и управленческого учета. В то же время при ожидаемом превышении утвержденных норм это дает возможность оперативного согласования финансово-экономическими службами увеличения на сумму непредвиденных расходов после уточнения характера закупок, их технико-экономической целесообразности, в частности, после оценки изменения сроков окупаемости затрат сверх установленных нормативов на закупку мебели для арендатора.
После обработки вышеописанным образом заявка на отгрузку требуемых материалов и оборудования направляется на склад. Менеджер по складу в свою очередь по каждой заявленной позиции товарной номенклатуры определяет наличие запрошенных ТМЦ, по результатам которой направляет менеджеру по снабжению:
• подтверждение о готовности отгрузить запрашиваемые материалы и оборудование в полном или частичном объеме;
• сообщение о невозможности отпуска ТМЦ при их отсутствии в указанном количестве, качестве и комплектации.
Менеджер по распределению резервирует партию и назначает сроки отпуска материалов и оборудования, которые есть в наличии на складе, после чего менеджер по складу осуществляет их внутрискладское перемещение и подготовку к отгрузке. На недостающий на складе объем оформляется заявка на приобретение, которая передается менеджеру по закупкам.
Менеджер по закупкам в соответствии с ранее рассмотренным порядком закупки ТМЦ (см. подробнее разд. «Управление закупками») обрабатывает заявку, согласовывает с поставщиками условия приобретения материалов и оборудования, оформляет все необходимые для этого документы. В процессе исполнения заявки менеджер по снабжению уведомляется об ожидаемых сроках отгрузки ТМЦ и на основе этого принимает решение о том, как они должны быть доставлены: транзитом или через склад. Завершающими этапами являются непосредственная координация и контроль транспортировки и поставки ТМЦ потребителям: структурным подразделениям, жильцам, арендаторам.