Территориальное планирование и зонирование

Цель территориального планирования и зонирования — гибкое государственное и муниципальное регулирование социально-экономического развития земельных ресурсов с помощью таких вводимых требований рационального землепользования, как целевое назначение участка и его предельные размеры, коэффициент застроенности, доля озелененных и открытых пространств и т.п. Рассмотрим основные особенности учета результатов применения указанных инструментов в деятельности по управлению недвижимостью.
Экономическое зонирование основано на кадастровом делении территории, при котором районирование, как правило, связывается с кадастровыми кварталами. Разделение зон определяется их различиями в удобстве проживания и градостроительной важности аналогичных объектов недвижимости в разных экономических зонах.
Развитие этого подхода предполагает территориально-экономическое зонирование земельных ресурсов в соответствии с их комплексной экономической оценкой. Выделяемые таким образом территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ) представляют собой относительно однотипные площади, ограниченные естественными или искусственными преградами, которые имеют определенную качественную, экономическую и социально-экономическую ценность. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных дорог, полосы отчуждения железнодорожных путей, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и т.д.
С учетом территориально-экономического зонирования органами власти разрабатываются дифференцированные ставки земельного налога и арендной платы. В этих условиях девелоперу в первую очередь необходимо проводить оценку привлекательности и стоимости земель через анализ налоговых сборов и платежей. Так, при организации строительства важно не только рассматривать действующие поправочные коэффициенты к базовым налоговым ставкам, но формировать и предлагать возможные изменения по их корректировке, переводу участка в льготную зону на период проекта девелопмента. В частности, такая инициатива предпочтительна в социально значимых проектах: возведении доступного жилья, развитии промышленных зон, технопарков и т.д. Например, целесообразно проанализировать влияние территориальных коэффициентов на итоговые размеры платежей (налога, арендной платы) девелопера для последующего учета в расчете стартовой цены при организации конкурсов и выкупе.

Рис. Территориальное планирование и зонирование в управлении недвижимостью
Наиболее распространенным инструментом административного регулирования земельных ресурсов является функциональное зонирование — их дифференциация по характеру и типу использования. Такое зонирование предназначено для обеспечения развития территории в соответствии с установленными государственными (муниципальными) органами власти целевыми назначениями земель, которое девелоперу необходимо учитывать при организации и осуществлении деятельности по управлению недвижимостью. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть задействованы исключительно для растениеводства и животноводства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственной отраслью целей. На полосах отвода автомобильных дорог запрещается строительство жилых зданий, проведение строительных, геологоразведочных, топографических, горных и изыскательских работ, а также устройство наземных сооружений.
Результаты территориального планирования и данных земельного мониторинга структуры земель предлагается применять в исследовании текущих и прогнозных перспектив проектов девелопмента на региональном рынке недвижимости. С одной стороны, распределение земельного фонда по формам собственности позволяет определить степень государственного (муниципального) регулирования хозяйственного оборота земельных ресурсов и различных категорий земель в отдельности. С другой — структуру региона по видам использования земель рекомендуется проанализировать на предмет ее соответствия декларируемым государственными и муниципальными властями территории целям и задачам. Так, для оценки уровня их поддержки региональной политики по повышению обеспеченности населения жильем целесообразно сопоставить прогнозные показатели общей величины площадей земель поселений под застройкой и доли находящихся в частной собственности и предназначенных под жилищное, индивидуальное и дачное строительство.

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.607

Специалист, ответственный за прием документов, несет персональную ответственность за соблюдение сроков и порядка приема документов, правильность внесения записи в книгу учета входящих документов, оформление расписки, установленных пунктами 78—90 Административного регламента.

Государственный регистратор несет персональную ответственность за:

соблюдение сроков и порядка проведения государственной регистрации прав, установленных пунктами 92—98 Административного регламента;

соответствие результатов проведенной правовой экспертизы требованиям законодательства;