Технический надзор в капитальном строительстве

Технический надзор в строительстве носит обязательный характер и включает следующие основные направления контроля:
• документов качества (сертификатов) на применяемые материалы, изделия и оборудование, результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
• соблюдения подрядчиком правил складирования и хранения товарноматериальных ценностей, при нарушении которых представитель технадзора может запретить их отпуск или использование в строительстве;
• исполнения операционного контроля согласно установленным требованиям;
• наличия и правильности ведения исполнительной документации, в том числе достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочной проверкой точности положения элементов;
• устранения недочетов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, должного оформления ее возврата на доработку, документированной приемки скорректированной документации и передачи подрядной организации;
• неукоснительного следования предписаниям органов государственного надзора и местного самоуправления;
• соответствия объемов и сроков строительно-монтажных работ условиям договора и календарному плану строительства.
Для реализации указанных направлений девелопер (застройщик, заказчик) зачастую формирует собственную службу технического надзора, которой передается проектная, рабочая и иная необходимая нормативная документация, контрольно-измерительные приборы и инструменты. Как альтернативный вариант может рассматриваться привлечение сторонних экспертов. В зависимости от сложности строительства аудит может осуществляться непрерывно, когда представитель технадзора постоянно присутствует на объекте, либо выборочно в соответствии с графиком выполнения скрытых работ.
По результатам технического надзора технические аудиторы производят своевременное освидетельствование специальных работ и обеспечивают надлежащее ведение журнала, информируют заказчика о нарушениях, допущенных в деятельности подрядчика. Кроме того, в их функции может входить наблюдение за выполнением указаний технического и авторского надзора, представителей государственного надзора, проверка правильности проведения испытаний инженерно-технологического оборудования и систем.
Также важными составляющими технического надзора являются контроль правильности применения строительных норм и правил в организации технологических процессов, расход материалов, консультирование заказчика относительно целесообразности и необходимости тех или иных строительно-монтажных работ. При этом ключевым критерием эффективности технического аудитора является его способность предупреждать возможные проблемы и оперативно предлагать варианты их предотвращения и исправления.
Особое внимание также необходимо уделять аудиту скрытых работ, в частности аудиту укладки фундамента в соответствии с градостроительными нормами и технологией производства, предварительного обеспыления и обработки грунтовкой поверхности при ее стяжке, установки экрана в ванной для защиты плитки от влаги. По итогам совместной с исполнителем оценки работ, конструкций, участков инженерных сетей аудитор подписывает двусторонние акты по их приемке. В случаях выявления представителем технического надзора нарушений заказчик имеет право не принимать работу. В последующем мероприятия технического надзора направлены на обеспечение выполнения подрядчиком требований о недопустимости продолжения производства вплоть до полного исправления некачественно выполненных предшествующих операций. По завершении строительства объекта недвижимости представитель технадзора принимает участие в работе приемочной комиссии для проверки соответствия объекта техническим нормативам, положениям проектной и рабочей документации.
Еще одним возможным направлением технического надзора является сметный контроль объемов строительства с помощью предварительного расчета и оценки расходов. Это позволяет предотвратить целенаправленное завышение или занижение подрядной организацией заявленной стоимости на этапе конкурсного отбора и непосредственного возведения объекта недвижимости. Попытка занизить расходы может выражаться, например, в том, что в смете не указываются многие работы, о которых заказчик информируется на стадии строительства и ставится перед выбором между некачественной работой по заключенному договору или увеличением оплаты. Исключение подобных рисков осуществляется за счет определения норм материалов и трудозатрат и анализа на их основе указанной подрядчиком сметной цены. При обнаружении действий подрядчика по завышению своих затрат технический аудитор может привлекаться для равноценной и оперативной замены недобросовестного контрагента и консультирования по вопросам завершения с ним отношений.

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.130

Не следует путать раздел объектов недвижимости или определение порядка пользования общим имуществом с определением долей в праве общей собственности. К сожалению, и в юридической литературе, и на практике, руководствуясь теорией «реальных и идеальных долей», смешивают понятия «доля в праве общей собственности» и «часть недвижимой вещи».