Структура цикла капитального строительства

В структуре строительного цикла выделяют следующие основные этапы.
1. Предпроектная стадия (проработка): формирование, анализ и выбор наилучшего способа использования земельного участка, планируемого для застройки капитальным строительством.
2. Проектная стадия, на которой разрабатывается проект строительства, необходимый для получения разрешений и подготовки земельного участка — фиксации формы и размера, удаления ненужной естественной и искусственной растительности, осушения водоемов для прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.
3. Стадия строительства (капитальное строительство) — возведение (создание) объекта, улучшение, в результате которых изменяются физические характеристики участка и окружающей среды, относящейся к созданному объекту недвижимости.
Рассмотрим приведенный порядок организации и реализации проекта девелопмента недвижимости на примере схемы взаимодействия между основными его участниками. Независимо от вида строящегося объекта недвижимости в его проведении участвуют связанные друг с другом правовыми отношениями организации (физические лица), реализующие соответствующие направления девелоперской деятельности:
• инвестор, финансирующий строительство и обычно не вмешивающийся в строительные вопросы, поскольку все права в распоряжении финансами передает заказчику;
• заказчик, который формирует состав генеральных исполнителей, осуществляет с ними денежные расчеты и общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов недвижимости;
• застройщик — владелец земельного участка, на котором предполагается или будет вестись строительство.
Однако возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т.е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, либо застройщик может быть одновременно и заказчиком, и инвестором. Хаким образом, под девелопментом понимают как отдельное выполнение перечисленных функций различными физическими и (или) юридическими лицами, так и совмещенное в лице одной фирмы.

Рис. Схема строительного цикла в девелопменте недвижимости
По инициативе и (или) с непосредственным участием девелопера в процессе предпроектных изысканий выбирается и обследуется земельный участок, в государственных органах по архитектуре и градостроительству оформляются разрешения на подготовку проектной документации. Одновременно с этим готовится концепция строительства посредством сбора, обработки и анализа информации о тенденциях рынка недвижимости и перспективах объектов строительства, а также бизнес-план инвестиционного проекта.
Важные аспекты предпроектного этапа: разработка технического заключения (обоснования) о технической возможности капитального строительства и технического задания на проектирование и подготовительные работы, градостроительного обоснования размещения объекта строительства (исходно-разрешительной документации), последующее получение разрешения на осуществление градостроительной деятельности. Зачастую на данной стадии, а также для последующего комплекса проектировочных мероприятий девелопером используются следующие виды организаций:
• генеральный проектировщик — главный исполнитель проектных работ, самостоятельно выполняющий основную их часть и, как правило, специализирующийся на каком-либо виде строительства (промышленном, коммерческом, жилом и т.д.);
• субподрядный проектировщик — проектировочная организация, сотрудничающая с генеральным проектировщиком в составлении какой-либо части проекта;
• изыскатель — привлекается проектировщиком, реже непосредственно заказчиком для выполнения инженерных изысканий на территории строительства.
Одновременное применение генерального и субподрядных проектировщиков характерно для больших строек. При строительстве небольших промышленных предприятий, сооружений, жилых домов участие нескольких проектных организаций нецелесообразно. Помимо проектно-изыскательских работ, данными участниками строительного цикла совместно с девелопером могут осуществляться следующие мероприятия: подготовка документов, устанавливающих (удостоверяющих) права на земельный участок на период проектирования и строительства, прохождение экспертизы проектной документации, получение согласований и технических условий на присоединение объекта к инженерным сетям, разработка проекта организации строительства (ПОС).
Основой стадии капитального строительства, определяющей дальнейший порядок взаимодействия между ее главными участниками, является организационная форма (способ) ведения строительных работ: подрядная, хозяйственная или строительство «под ключ». Выбор той или иной технологии проведения строительно-монтажных работ рекомендуется производить с учетом их особенностей — условий, преимуществ, недостатков и ограничений применения. В девелопменте жилой недвижимости наиболее распространено строительство «под ключ» — самостоятельное максимально экономичное производство конкурентоспособных для целевого рынка объектов для последующей продажи по цене, компенсирующей капитальные затраты. При небольших объемах работ, особенно в реконструкции действующих предприятий, предпочтительна хозяйственная форма их реализации самостоятельным строительным подразделением (управлением, отделом, цехом). Это обусловлено значительной оперативностью принятия и исполнения управленческих решений и отсутствием необходимости использования высокопроизводительной техники, узкоспециализированных работников высокой квалификации.
Несмотря на свою относительную трудоемкость, наиболее распространенным способом производства в капитальном строительстве является подрядный, предполагающий, что после утверждения проектной документации заказчиком путем переговоров или на основе конкурсов (тендеров) отбираются подрядные строительные организации. Они могут быть следующих видов:
• генеральный подрядчик — ответственный производитель строительных работ, как правило, крупная строительно-монтажная организация, формирующая состав исполнителей более низкого иерархического уровня;
• субподрядчики — организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
По аналогии с порядком проектирования для относительно больших и несложных объектов недвижимости нет необходимости в субподрядчиках-строителях — за весь комплекс работ полностью отвечает генеральный подрядчик. Им составляется и утверждается проект производства работ (ППР), в соответствии с которым в последующем и реализуется весь комплекс строительно-монтажных работ и организуется производственный контроль их качества и используемых строительных и отделочных материалов.
В современных условиях особое внимание в девелопменте недвижимости, особенно при подрядном способе его проведения, должно уделяться выявлению и минимизации строительно-монтажных рисков. Для этих целей рекомендуется применение схем их страхования: от ущерба имуществу застройщика, подрядчика, здоровью их сотрудников и третьих лиц, несвоевременного или некачественного исполнения и завершения отдельных конструкций, этапов и всего объекта недвижимости в целом.
Неотъемлемым направлением капитального строительства, обеспечивающим установленные сроки и технологию строительства, также является технический надзор, который девелопер (заказчик, застройщик) может осуществлять самостоятельно или через привлекаемых специализированных технических экспертов. Обязательная составляющая процесса возведения объекта недвижимости — авторский надзор (проектное сопровождение), предполагающий осуществление проектными организациями систематического контроля соответствия выполненных работ разработанным ими проектам на основании специального договора с заказчиком, в котором формулируются условия и порядок его проведения.
По окончании строительства организуется его приемка комиссией, в которую входят представителей всех указанных участников процесса девелопмента. По ее результатам устраняются замечания, принимается окончательное решение о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию, оформляются акты, завершаются финансовые расчеты, регистрируются права и производится техническая инвентаризация.

Похожие материалы

Самоделки для строителя стр.105

Конструкция фундамента:

1 — песчаная засылка; 2 — кирпичная кладка; 3 — изоляционный слой рубероида

Плотный неосыпающийся грунт (супесь) позволяет закладывать фундамент на небольшую глубину, которая достигает всего 30 см. Дно траншеи тщательно выравнивают, проверяют его горизонтальность с помощью уровня.