Структура цикла капитального строительства

В структуре строительного цикла выделяют следующие основные этапы.
1. Предпроектная стадия (проработка): формирование, анализ и выбор наилучшего способа использования земельного участка, планируемого для застройки капитальным строительством.
2. Проектная стадия, на которой разрабатывается проект строительства, необходимый для получения разрешений и подготовки земельного участка — фиксации формы и размера, удаления ненужной естественной и искусственной растительности, осушения водоемов для прокладки коммуникаций, строительства зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.
3. Стадия строительства (капитальное строительство) — возведение (создание) объекта, улучшение, в результате которых изменяются физические характеристики участка и окружающей среды, относящейся к созданному объекту недвижимости.
Рассмотрим приведенный порядок организации и реализации проекта девелопмента недвижимости на примере схемы взаимодействия между основными его участниками. Независимо от вида строящегося объекта недвижимости в его проведении участвуют связанные друг с другом правовыми отношениями организации (физические лица), реализующие соответствующие направления девелоперской деятельности:
• инвестор, финансирующий строительство и обычно не вмешивающийся в строительные вопросы, поскольку все права в распоряжении финансами передает заказчику;
• заказчик, который формирует состав генеральных исполнителей, осуществляет с ними денежные расчеты и общее руководство строительством, организует приемку законченных объектов недвижимости;
• застройщик — владелец земельного участка, на котором предполагается или будет вестись строительство.
Однако возможны ситуации, когда заказчик одновременно является и инвестором, т.е. строительство ведется за счет средств самого заказчика, либо застройщик может быть одновременно и заказчиком, и инвестором. Хаким образом, под девелопментом понимают как отдельное выполнение перечисленных функций различными физическими и (или) юридическими лицами, так и совмещенное в лице одной фирмы.

Рис. Схема строительного цикла в девелопменте недвижимости
По инициативе и (или) с непосредственным участием девелопера в процессе предпроектных изысканий выбирается и обследуется земельный участок, в государственных органах по архитектуре и градостроительству оформляются разрешения на подготовку проектной документации. Одновременно с этим готовится концепция строительства посредством сбора, обработки и анализа информации о тенденциях рынка недвижимости и перспективах объектов строительства, а также бизнес-план инвестиционного проекта.
Важные аспекты предпроектного этапа: разработка технического заключения (обоснования) о технической возможности капитального строительства и технического задания на проектирование и подготовительные работы, градостроительного обоснования размещения объекта строительства (исходно-разрешительной документации), последующее получение разрешения на осуществление градостроительной деятельности. Зачастую на данной стадии, а также для последующего комплекса проектировочных мероприятий девелопером используются следующие виды организаций:
• генеральный проектировщик — главный исполнитель проектных работ, самостоятельно выполняющий основную их часть и, как правило, специализирующийся на каком-либо виде строительства (промышленном, коммерческом, жилом и т.д.);
• субподрядный проектировщик — проектировочная организация, сотрудничающая с генеральным проектировщиком в составлении какой-либо части проекта;
• изыскатель — привлекается проектировщиком, реже непосредственно заказчиком для выполнения инженерных изысканий на территории строительства.
Одновременное применение генерального и субподрядных проектировщиков характерно для больших строек. При строительстве небольших промышленных предприятий, сооружений, жилых домов участие нескольких проектных организаций нецелесообразно. Помимо проектно-изыскательских работ, данными участниками строительного цикла совместно с девелопером могут осуществляться следующие мероприятия: подготовка документов, устанавливающих (удостоверяющих) права на земельный участок на период проектирования и строительства, прохождение экспертизы проектной документации, получение согласований и технических условий на присоединение объекта к инженерным сетям, разработка проекта организации строительства (ПОС).
Основой стадии капитального строительства, определяющей дальнейший порядок взаимодействия между ее главными участниками, является организационная форма (способ) ведения строительных работ: подрядная, хозяйственная или строительство «под ключ». Выбор той или иной технологии проведения строительно-монтажных работ рекомендуется производить с учетом их особенностей — условий, преимуществ, недостатков и ограничений применения. В девелопменте жилой недвижимости наиболее распространено строительство «под ключ» — самостоятельное максимально экономичное производство конкурентоспособных для целевого рынка объектов для последующей продажи по цене, компенсирующей капитальные затраты. При небольших объемах работ, особенно в реконструкции действующих предприятий, предпочтительна хозяйственная форма их реализации самостоятельным строительным подразделением (управлением, отделом, цехом). Это обусловлено значительной оперативностью принятия и исполнения управленческих решений и отсутствием необходимости использования высокопроизводительной техники, узкоспециализированных работников высокой квалификации.
Несмотря на свою относительную трудоемкость, наиболее распространенным способом производства в капитальном строительстве является подрядный, предполагающий, что после утверждения проектной документации заказчиком путем переговоров или на основе конкурсов (тендеров) отбираются подрядные строительные организации. Они могут быть следующих видов:
• генеральный подрядчик — ответственный производитель строительных работ, как правило, крупная строительно-монтажная организация, формирующая состав исполнителей более низкого иерархического уровня;
• субподрядчики — организации, привлекаемые генеральным подрядчиком для специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
По аналогии с порядком проектирования для относительно больших и несложных объектов недвижимости нет необходимости в субподрядчиках-строителях — за весь комплекс работ полностью отвечает генеральный подрядчик. Им составляется и утверждается проект производства работ (ППР), в соответствии с которым в последующем и реализуется весь комплекс строительно-монтажных работ и организуется производственный контроль их качества и используемых строительных и отделочных материалов.
В современных условиях особое внимание в девелопменте недвижимости, особенно при подрядном способе его проведения, должно уделяться выявлению и минимизации строительно-монтажных рисков. Для этих целей рекомендуется применение схем их страхования: от ущерба имуществу застройщика, подрядчика, здоровью их сотрудников и третьих лиц, несвоевременного или некачественного исполнения и завершения отдельных конструкций, этапов и всего объекта недвижимости в целом.
Неотъемлемым направлением капитального строительства, обеспечивающим установленные сроки и технологию строительства, также является технический надзор, который девелопер (заказчик, застройщик) может осуществлять самостоятельно или через привлекаемых специализированных технических экспертов. Обязательная составляющая процесса возведения объекта недвижимости — авторский надзор (проектное сопровождение), предполагающий осуществление проектными организациями систематического контроля соответствия выполненных работ разработанным ими проектам на основании специального договора с заказчиком, в котором формулируются условия и порядок его проведения.
По окончании строительства организуется его приемка комиссией, в которую входят представителей всех указанных участников процесса девелопмента. По ее результатам устраняются замечания, принимается окончательное решение о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию, оформляются акты, завершаются финансовые расчеты, регистрируются права и производится техническая инвентаризация.

Похожие материалы

Землеустройство стр.166

Затраты на новое жилое строительство определяют вне зависимости от того, предполагается ли использовать средства предприятия или личные доходы его работников. Важно, что эти расходы связаны с размещением хозяйственных центров, то есть условиями работы местных жителей. Следовательно, объем затрат на новое жилое строительство зависит от общей численности населения поселка, его благоустройства и удельного веса работников данного сельскохозяйственного предприятия.

Литература: