Современные подвалы, подполы и погреба стр.99

Выполните обваловку толщиной, как минимум, 1,5 м.

Помимо заглубленных погребов, тем более если позволяют условия, строят и полузаглубленные погреба. Представляем несколько проектов.

Осваиваем пространство ниже нулевой отметки

Трещины и выбоины на ступенях в подвал могут стать причиной травм, поэтому их необходимо заделать. Можно воспользоваться жидкотекучей самовырав-нивающейся смесью, которая продается в строительном магазине. Это сухой порошок, который перед применением затворяется водой, перемешивается и наливается на пол. Под собственным весом смесь растекается, и устраняются мелкие дефекты.

Вариант 1. Кирпичный погреб (рис. 76) пока ветре чается довольно часто, хотя цена на кирпич достаточно высока.

Выкопайте котлован, заглубив основание пример но на 70-100 см от поверхности земли. Это даст воз можность построить подобный погреб и на влажны: грунтах.

Выполните глиняный замок.

Спланируйте дно котлована, насыпьте щебеночную подушку слоем толщиной 8-10 см, утрамбуйте, запо/, ните расплавленным битумом, после чего залейте бе тонную подготовку, для которой используют цемент, пе сок и щебень (1:2:4).

Из кирпича сложите стены, оштукатурьте их цементне песчаным раствором. Таким же раствором отделайте пол в погребе, положив его толщиной 4-5 см.

Осуществите гидроизоляцию, обмазочную или окле ечную, в соответствии с местными условиями.

Для перекрытия используйте горбыль или необрезные доски толщиной 40-50 мм. Места опирания досок на кирпич обработайте горячим битумом, что придаст им долговечность. Поверх них уложите плотный слой

Рис. 76. Погреб (вариант 1): а — общий вид; б — разрез; в — план; 1 — горбыль; 2 — глиносолома; 3 — глиняный слой; 4 — насыпной грунт; 5 — слой гидроизоляции; 6 — глиняный замок;

7 — цементно-песчаная стяжка соломенно-глиняного теста толщиной 20 см (можно настелить толь или рубероид).

Не забудьте установить вентиляционную трубу и навесить дверь, изготовленную из хорошо пригнанных досок толщиной 40-50 мм.

Завершит строительство обваловка.

Вариант 2. Удобный земляной погреб можно устроить на склоне (рис. 77), он имеет несколько важных достоинств.

Во-первых, рационально использется участок, во-вторых, погреб с наклонной крышей неплохо защищен от грунтовых и поверхностных вод. В-третьих, имеет значение и тот факт, что трудоемкие земляные работы сведены к минимуму.

Рис. 77. Погреб (вариант 2): 1 — закром; 2 — накат; 3 — глина;

4 — грунт

Осваиваем пространство ниже нулевой отметки

Если вода прорвала слой герметизации и случилась протечка, то даже засыпка подвала землей может не дать положительного результата, поскольку влаге некуда деться. В конечном итоге сырость появится в подполе. Можно попытаться разрешить проблему и устранить протечку современными гидроизоляционными средствами, но сделать это будет трудно, если полы в подвале настелены и отделка завершена.

Выкопайте котлован на склоне, который в плане имеет форму квадрата со стороной 250 см. Высота по высокой стене составляет 2-2,5 м, по низкой — насколько позволит склон.

По углам и посередине основания выкопайте ямы и установите в них столбы из подтоварника.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Разработка и реализация программ повышения качества

Подготовка и анализ целесообразности мероприятий по управлению качеством должны производиться с учетом функционального состояния объекта недвижимости и уровня организации и профессионализма менеджмента управляющей компании. В зависимости от этого устанавливаются ориентиры функционирования бизнес-процессов управления недвижимостью, достижение которых характеризует требуемое качество эксплуатации и использования объектов, управления компанией и основными направлениями финансово-хозяйственной деятельности в соответствии с международными стандартами. В частности, для определения целевых параметров рекомендуется воспользоваться «петлей качества» — ее пересечениями с траекторией жизненного цикла объекта, оказываемых услуг на рынке недвижимости.
В частности, на стадии проектирования и строительства формируются те значения технико-эксплуатационных характеристик зданий, удовлетворяющие потребности клиентов на целевых рынках недвижимости, выявленные по итогам маркетинговых исследований и анализа. Планируемые при этом параметры объекта недвижимости рассматриваются с точки зрения финансово-экономической эффективности проекта девелопмента, приемлемого уровня прибыльности и окупаемости (см. «Анализ и оценка инвестиций в девелопмент недвижимости»).
На стадии эксплуатации объекта недвижимости основными целями менеджмента качества являются улучшения процессов и технологий разработки, продвижения и оказания услуг на рынке недвижимости. Система управления должна быть нацелена, с одной стороны, на обеспечение удовлетворенности клиентов и максимизацию выручки и прибыли от объекта и услуг (см. «Управление доходами от использования недвижимости»), а с другой — на удержание издержек в установленных пределах (подробнее см. «Технологии всестороннего управления издержками»).
При выводе объекта недвижимости с рынка для компании качество обслуживания клиентов целесообразно ориентировать на сохранение их лояльности и удержание. Это предполагает своевременное информирование клиентов о сроках ликвидации (реконструкции), подбор альтернативных помещений, переселение из ликвидируемого (реконструируемого) объекта.
Во всех описанных ситуациях решение о целесообразности разработанного комплекса мероприятий контроля и управления качеством следует принимать в зависимости от его влияния на финансовые итоги:
• отклонить, если его осуществление не приведет к требуемому приросту доходов на рынке недвижимости;
• принять, когда он позволит существенным образом повысить доходность и конкурентоспособность компании и ее услуг.
Таким образом, изменение качества в оценке эффективности программ мероприятий может выражаться в виде дисконта или дополнительной премии в ставке аренды (цене купли-продажи), отражающих несоответствия объекта недвижимости, бизнес-процессов предъявляемым рынком требованиям. Для этого, в частности, возможно применение методов сравнительного ценообразования (см. «Расчет цены на основе ценообразующих факторов рынка недвижимости»). Вместе с тем необходимо выделить важность учета при отборе программ управления качеством расходов на их реализацию: единовременных и текущих по поддержанию достигнутого соотношения «цена — качество».
Данная программа предусматривает решение следующих основных задач повышения качества:
• общее снижение временных, трудовых и финансовых затрат на проведение осмотров, диагностику состояния конструктивных элементов здания, инженерных систем и оборудования;
• рост производительности персонала за счет увеличения оснащенности современным уборочным инвентарем и уровня механизации отдельных работ;
• контроль расхода товарно-материальных ценностей для технической эксплуатации на основе их нормирования для каждой операции — уборки, содержания, ремонта и т.д.;
• оптимизация структуры издержек на материально-техническое снабжение с помощью новых логистических схем закупок, складского хранения и распределения эксплуатационных инструментов и материалов.
Кроме того, для достижения поставленных целей программы рекомендуется ввести отчеты, стимулирующие ответственных за ее исполнение менеджеров. В частности, для этого целесообразно плановое и фактическое выделение издержек, сгруппированных по следующим четырем категориям.
1. Затраты по предупреждению: на планово-предупредительное техническое обслуживание, подготовку персонала, приобретение более качественного оборудования и материалов и т.д. для того, чтобы объемы, качество и сроки оказания услуг следовали заданной спецификации и регламентированным результатам.
2. Оценочные расходы, связанные с проверкой соответствия стандартам используемых в производстве и реализации услуг материалов, продуктов и работ: на входную проверку, технический мониторинг недвижимости, аудит качества и исследования отзывов клиентов.
3. Затраты при внутреннем обнаружении недостатков и несоответствий, понесенные до момента оказания услуги клиенту: на технический надзор, планово-предупредительный ремонт, а также потери от простоя объекта недвижимости, поломок инженерных систем, обусловленные исправлением обнаруженных неисправностей.
4. Затраты при внешнем обнаружении недостатков, связанных с требованиями клиентов к повышению качества оказываемых услуг: на обработку заявок, устранение дефектов, в том числе по гарантии, непредвиденный ремонт, на поддержание репутации компании.
Выражая каждую категорию затрат в процентах от поступлений от реализации, можно сопоставить полученные относительные результаты с предыдущими отчетными периодами, состоянием конкурентов на рынке недвижимости или других центров ответственности компании. Такое сравнение позволяет выявить причины возникновения проблем в системе управления качеством. Например, текущий уровень удовлетворенности клиентов можно определить на основе анализа издержек по обработке жалоб и заявок на дополнительный ремонт помещений с аналогичными данными в других компаниях — девелоперах недвижимости.
Таким образом, подобные отчеты выявляют возможности сокращения затрат за счет более рационального их внутреннего перераспределения. Например, небольшое увеличение финансирования профилактического технического обслуживания целесообразно рассмотреть с точки зрения сокращения объема средств на устранение внешних и (или) внутренних выявленных дефектов и тем самым снижения общей величины расходов на управление качеством.
Что касается неколичественных оценочных характеристик, то оптимальным вариантом следует считать политику нулевого брака, когда достигнутые качественные параметры оказываемых на рынке услуг соответствуют регламентным, целевым значениям. В частности, степень нужной оперативности обслуживания клиентов может быть достигнута с помощью совокупной оценки план-факт отклонений таких показателей, как: срок обработки заявки на аренду, период подбора приемлемого для арендатора помещения, продолжительность подготовки и заключения с ним договора и т.д. Как и в ситуации с недополученными доходами от вынужденного простоя, данные параметры определяют профессионализм сотрудников и качество управления недвижимостью, напрямую влияющих на доходность и конкурентоспособность компании.
При неудовлетворительности временных, ресурсных, стоимостных критериев качества, их несоответствии заданным ориентирам рекомендуется оперативно принять меры по улучшению финансово-хозяйственной деятельности, в результате которых обеспечивается достижение установленных маркетинговых, финансовых, производственных целей. В случае когда ранее описанные инструменты управления финансовыми результатами и качеством в менеджменте недвижимости не приносят должного эффекта, необходимо внедрить механизмы организационного и функционального совершенствования бизнес-процессов, в том числе на основе автоматизированных и информационных технологий в эксплуатации, строительстве и продаже услуг, особенности применения которых подробно рассмотрены в следующей главе.