Современные подвалы, подполы и погреба стр.53

•    нанесение отличается достаточной сложностью;

•    необходимость строгого контроля соблюдения технологии при выполнении работ;

•    невозможность гидроизоляции влажных оснований;

•    наличие в мастиках растворителей, создающих проблемы с их применением в плохо проветривающихся помещениях, чем нередко грешат подвалы.

Очень важно и то, что мастичные и рулонные материалы, образуя на поверхности защитный слой, никак не задействуют компоненты поверхности, что приводит к их отслоению и потере качества гидроизоляции. Поэтому они могут успешно применяться при определенных условиях, в частности при сухих поверхностях, в отсутствие протечек и притока воды по стыкам (т. е. при положительном давлении воды). При отрицательном давлении воды, которая поступает через стены и пол, эти средства не работают.

Мы не стараемся дискредитировать традиционные материалы и не стремимся пропагандировать новейшие разработки. Наша цель — донести до застройщика простую истину: для конкретных условий используйте только те гидроизоляционные материалы, которые будут наиболее эффективны, тогда ваш подвал всегда будет сухим.

ТЕПЛОИЗОЛЯЦИЯ ПОДВАЛА

Утепление подземной части строения имеет ряд неоспоримых преимуществ: во-первых, снижаются общие затраты на отопление; во-вторых, эксплуатация несущих конструкций осуществляется в щадящем, более комфортном режиме, благодаря чему возрастают их сохранность и долговечность.

Осваиваем пространство ниже нулевой отметки

Даже обычную деревянную бочку можно превратить в неплохой погреб. Выкопайте с северной стороны дома яму, поместите на дно камни, на них установите бочку под углом 45°, чтобы нижняя кромка отверстия касалась земли. После этого наполните емкость плодами, перемежая их соломой, и закройте крышкой. Последнюю тоже утеплите соломой. Подоприте бочку доской и засыпьте слоем грунта толщиной 50 см.

Немаловажное значение для подвала имеет его качественная теплозащита. Утеплив подземную часть дома, можно устранить или хотя бы значительно понизить воздействие на фундамент сил морозного пучения, благодаря чему удастся избежать деформации оснований и ограждающих конструкций. Традиционно это:

•    устройство под фундаментом песчаной подушки;

•    обратная засыпка непучинистым грунтом (песком).

Однако подобные меры не могут полностью разрешить данную проблему. Но есть методы, позволяющие это сделать. Речь идет о ликвидации причин, приводящих к активизации сил морозного пучения, т. е. об утеплении фундамента (стен подвала) вдоль всего периметра дома.

Для этого выкопайте траншею глубиной 50-60 см и шириной 120-140 см. Последняя величина приблизительно равна глубине промерзания грунта. Дно выемки засыпьте песком слоем 25-30 см, причем нужно сформировать небольшой уклон в сторону от дома, и уложите теплоизоляционные плиты. Очень важно, чтобы они были изготовлены из такого материала, который, даже находясь во влажной среде, не утрачивает своих теплоизоляционных свойств. Из традиционных и современных материалов можно использовать керамзит, минеральную вату, изовер, УРСУ М11-50, экструдированный пенополистирол, который хорошо зарекомендовал себя, поскольку имеет низкий коэффициент теплопроводности, а благодаря наличию герметичных пор не поглощает воду и абсолютно влагонепроницаем. Помимо этого, в его составе имеются специальные добавки (стабилизаторы), повышающие прочность (в 10 раз больше обычного полистирола, который в быту именуется пенопластом) и долговечность (материал прослужит не одно десятилетие). Немаловажно и то, что плиты экструдированного пе-нополистирола легко монтируются, поскольку имеют без труда стыкующиеся шпунтованные кромки. Так как одна из их сторон шероховатая, плиты быстро схватываются с бетоном, благодаря чему материал может использоваться в качестве несъемной опалубки, и штукатурными растворами при отделке цоколя. Разрезание пенополи-стирола также не вызовет трудностей, потому что он распиливается обычной ножовкой по дереву.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Маркетинговый анализ проекта девелопмента

Маркетинговый анализ для составления девелопером технико-экономического обоснования и (или) бизнес-плана проекта строительства представляет собой комплекс следующих последовательно реализуемых мероприятий:
• изучение текущего и прогнозного состояния целевых рынков недвижимости, на которых предполагается продвигать проектируемый объект капитального строительства;
• разработка маркетинговых стратегий использования объекта недвижимости — позиционирования, рыночного сегмента, взаимоотношений с клиентами и т.д.;
• определение привлекательного варианта проекта девелопмента, наиболее соответствующего разработанной стратегии маркетинга.
Ключевым результатом стратегического маркетингового исследования рынка недвижимости являются прогнозные значения его основных показателей на момент ожидаемого ввода в эксплуатацию проектируемого объекта: объемов и структуры спроса и предложения купли-продажи (аренды) помещений, рыночные цены (арендные ставки) и т.д.. Направления изучения в свою очередь формируются и уточняются в процессе предпроектной и проектной проработки с учетом функциональных и физических характеристик земельного участка, особенностей его месторасположения. Так, если земельный участок предназначен под жилой дом, то соответственно объектом маркетингового исследования должны быть тенденции жилого рынка недвижимости и наиболее значимые для целевых покупателей (арендаторов) ценообразующие факторы: экология, транспортная доступность и т.д. В случае когда разрешенное использование земельного участка только определяется в период предпроектных изысканий и подготовки градостроительного обоснования, то девелоперу предпочтительно провести расширенное и углубленное изучение рынка в разрезе наиболее перспективных видов, классов недвижимости, категорий клиентов и т.д.
Такое дезагрегирование (disaggregation) — структурный анализ рынка недвижимости — особенно рекомендуется, когда обобщенные показатели могут сильно отличаться от прогнозов целевых для проектируемого объекта недвижимости сегментов. В частности, при прогнозировании подъема всего рынка арендной недвижимости это позволит выделить стадии цикла для отдельных его секторов: рост, расширение, избыточность предложения и спад.

Рис. Маркетинговый прогноз структуры рынка недвижимости
Дополнительно к дезагрегированной оценке предлагается разработать и учесть различные сценарные условия, отражающие возможные тенденции рынка недвижимости и влияющие на доходы от реализации проекта девелопмента объекта капитального строительства. Выделяют сценарии:1) пессимистичный — при наиболее негативном изменении параметров внешней среды: снижение деловой активности на рынке недвижимости, значительное опережение предложения над спросом, снижение цен (арендных ставок) и т.д.;
2) оптимистичный, характеризующий наиболее благоприятное соотношение конъюнктуры внешней среды — стабильный рост объема и качества, сокращение вакантных площадей в целевых нишах рынка недвижимости;
3) ожидаемый, представляющий самый вероятный ход развития событий с учетом вероятностных значений факторов, воздействующих на экономические показатели предполагаемого объекта недвижимости.
Определение маркетинговых стратегий планируемого к возведению объекта в прогнозируемых условиях рынка недвижимости рекомендуется осуществлять с помощью инструментов SWOT-анализа — выявления сильных (Strengths) и слабых (Weaknesses) сторон объекта недвижимости, рыночных возможностей (Opportunities) и угроз (Troubles). С учетом сформированных в результате маркетинговых стратегий позиционирования, ценообразования, продвижения и сбыта необходимо производить вариантный отбор проектного решения на основе оценки потенциального валового дохода (Potential Gross Income — PG1) от использования и(или) продажи проектируемого объекта недвижимости.
Структуры площадей в разрезе видов помещений: офисов класса А и В и квартир. Как видно из расчета, при одинаковой общей площади здания доходы будут выше для второго варианта вследствие ориентации на категорию наиболее платежеспособных клиентов — основу его предложения составляют высококачественные офисы по относительно высоким арендным ставкам. Такое позиционирование в свою очередь позволяет применить повышенные цены и на дополнительные услуги: коммунальные, телекоммуникационные, ресторанные, парковку и т.д.
Таким образом, для отобранного оптимального способа девелопмента земельного участка после уточнения необходимых для его реализации капитальных и текущих затрат и инвестиционной привлекательности определяются и вносятся соответствующие изменения в концепцию объекта недвижимости и проектную документацию. Например, для второго варианта в нашем примере девелоперу целесообразно предусмотреть следующие корректировки в архитектурно-проектные разделы проекта:
• уточнить структуру офисных, жилых, торговых площадей для максимизации доходов и своей доли на рынке недвижимости;
• обеспечить объемно-планировочные характеристики в соответствии с предпочтениями целевых арендаторов и классификацией рынка недвижимости — глубину этажа, высоту потолков, отношение общей арендуемой площади к полезной (показатель — R/U) и т.д.;
• предусмотреть состав и качество инфраструктуры и комплекса услуг, соответствующих выбранной стратегии ценообразования — безопасную парковочную зону, высокие подземные паркинги, высокоскоростные телекоммуникационные сети, автоматизированное управление системами жизнеобеспечения, торговые помещения и досуговые зоны.