Современные подвалы, подполы и погреба стр.23

•    в остальном работы не отличаются от описанных выше.

Таким образом, никогда не поздно изменить принятые решения, особенно если вами движет цель повысить комфортность жилища.

При всех различиях технологий все они имеют один существенный недостаток — пресловутый человеческий фактор. Отсутствие тщательного соблюдения всех пра вил и требований, нарушения режима строительства — все это в итоге может обернуться негерметичными стыками между стенами и полом подвала и стать причиной подтопления подвального помещения. Поэтому, если дом и соответственно подвал будут сооружаться с привлечением других лиц, необходимо обратить внимание на их квалификацию (сезонные рабочие из разряда гастарбайтеров часто ее не имеют) и обязательно контролировать весь процесс.

Осваиваем пространство ниже нулевой отметки

В соответствии с температурными условиями, которые сложатся при выполнении оклеенной гидроизоляции и эксплуатации помещения, подбираются и марки битумов. Их температура должна быть примерно на 25° С выше температуры окружающего воздуха. В противном случае гидроизоляционный ковер может сползти, что негативно скажется на его водонепроницаемости.

ЗАЛОЖЕНИЕ ФУНДАМЕНТА

Чтобы дом стоял прочно и надежно, грунт должен быть плотным, однородным, не склонным к пучению, отличающимся наименьшей просадочностью. Благодаря этому фундамент и стены под воздействием как собственного веса, так и нагрузок осядут равномерно, т. е. дом не покроется трещинами или один из углов не деформируется больше остальных.

В зимний период в различных природно-климатиче-ских зонах России грунты промерзают, причем на разную глубину, в результате чего некоторые из них (лессовые, глинистые, супесчаные, а также пылеватые песчаные) вспучиваются. Под воздействием веса построенного дома пучинистые грунты оседают, что приводит к нарушению всей конструкции. При строительстве в таких условиях необходимо заранее принимать соответствующие меры: закладывать фундамент ниже глубины промерзания грунта; укреплять грунт путем устройства песчаного слоя, введения битума или цемента; проводить мелиоративные работы для отведения поверхностных вод; предотвращать неравномерное увлажнение грунта, проникновение в котлован дождевых вод и т. д.

Для российского Нечерноземья пучинистые грунты характерны в большей степени, чем непучинистые (среди последних конгломераты и скальные породы, а также пески — гравелистые, крупно- и среднезернистые). Поэтому при расчете фундамента, выборе его конструкции и при закладке необходимо учитывать силы, которые на него воздействуют (рис. 13).

По глубине заложения различаются фундаменты незаглубленные (лежат на поверхности земли), мелко-заглубленные (основание находится выше глубины промерзания), заглубленные (заложенные ниже глубины промерзания) (рис. 14).

При незаглубленном фундаменте возможно устройство подполья. В отличие от него при мелкозаглублен-ном фундаменте заложение подвала не воспрещается, но он не может занимать площадь под всем домом, т. е. будет иметь ограниченные размеры. При этом между глубиной подвала Н и длиной уступа, обозначенной на рис. 15 буквой L, должно быть не менее 1 : 2. Соблюдение этого требования обязательно, поскольку в противном случае может случиться так, что давление


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Маркетинговый анализ проекта девелопмента

Маркетинговый анализ для составления девелопером технико-экономического обоснования и (или) бизнес-плана проекта строительства представляет собой комплекс следующих последовательно реализуемых мероприятий:
• изучение текущего и прогнозного состояния целевых рынков недвижимости, на которых предполагается продвигать проектируемый объект капитального строительства;
• разработка маркетинговых стратегий использования объекта недвижимости — позиционирования, рыночного сегмента, взаимоотношений с клиентами и т.д.;
• определение привлекательного варианта проекта девелопмента, наиболее соответствующего разработанной стратегии маркетинга.
Ключевым результатом стратегического маркетингового исследования рынка недвижимости являются прогнозные значения его основных показателей на момент ожидаемого ввода в эксплуатацию проектируемого объекта: объемов и структуры спроса и предложения купли-продажи (аренды) помещений, рыночные цены (арендные ставки) и т.д.. Направления изучения в свою очередь формируются и уточняются в процессе предпроектной и проектной проработки с учетом функциональных и физических характеристик земельного участка, особенностей его месторасположения. Так, если земельный участок предназначен под жилой дом, то соответственно объектом маркетингового исследования должны быть тенденции жилого рынка недвижимости и наиболее значимые для целевых покупателей (арендаторов) ценообразующие факторы: экология, транспортная доступность и т.д. В случае когда разрешенное использование земельного участка только определяется в период предпроектных изысканий и подготовки градостроительного обоснования, то девелоперу предпочтительно провести расширенное и углубленное изучение рынка в разрезе наиболее перспективных видов, классов недвижимости, категорий клиентов и т.д.
Такое дезагрегирование (disaggregation) — структурный анализ рынка недвижимости — особенно рекомендуется, когда обобщенные показатели могут сильно отличаться от прогнозов целевых для проектируемого объекта недвижимости сегментов. В частности, при прогнозировании подъема всего рынка арендной недвижимости это позволит выделить стадии цикла для отдельных его секторов: рост, расширение, избыточность предложения и спад.

Рис. Маркетинговый прогноз структуры рынка недвижимости
Дополнительно к дезагрегированной оценке предлагается разработать и учесть различные сценарные условия, отражающие возможные тенденции рынка недвижимости и влияющие на доходы от реализации проекта девелопмента объекта капитального строительства. Выделяют сценарии:1) пессимистичный — при наиболее негативном изменении параметров внешней среды: снижение деловой активности на рынке недвижимости, значительное опережение предложения над спросом, снижение цен (арендных ставок) и т.д.;
2) оптимистичный, характеризующий наиболее благоприятное соотношение конъюнктуры внешней среды — стабильный рост объема и качества, сокращение вакантных площадей в целевых нишах рынка недвижимости;
3) ожидаемый, представляющий самый вероятный ход развития событий с учетом вероятностных значений факторов, воздействующих на экономические показатели предполагаемого объекта недвижимости.
Определение маркетинговых стратегий планируемого к возведению объекта в прогнозируемых условиях рынка недвижимости рекомендуется осуществлять с помощью инструментов SWOT-анализа — выявления сильных (Strengths) и слабых (Weaknesses) сторон объекта недвижимости, рыночных возможностей (Opportunities) и угроз (Troubles). С учетом сформированных в результате маркетинговых стратегий позиционирования, ценообразования, продвижения и сбыта необходимо производить вариантный отбор проектного решения на основе оценки потенциального валового дохода (Potential Gross Income — PG1) от использования и(или) продажи проектируемого объекта недвижимости.
Структуры площадей в разрезе видов помещений: офисов класса А и В и квартир. Как видно из расчета, при одинаковой общей площади здания доходы будут выше для второго варианта вследствие ориентации на категорию наиболее платежеспособных клиентов — основу его предложения составляют высококачественные офисы по относительно высоким арендным ставкам. Такое позиционирование в свою очередь позволяет применить повышенные цены и на дополнительные услуги: коммунальные, телекоммуникационные, ресторанные, парковку и т.д.
Таким образом, для отобранного оптимального способа девелопмента земельного участка после уточнения необходимых для его реализации капитальных и текущих затрат и инвестиционной привлекательности определяются и вносятся соответствующие изменения в концепцию объекта недвижимости и проектную документацию. Например, для второго варианта в нашем примере девелоперу целесообразно предусмотреть следующие корректировки в архитектурно-проектные разделы проекта:
• уточнить структуру офисных, жилых, торговых площадей для максимизации доходов и своей доли на рынке недвижимости;
• обеспечить объемно-планировочные характеристики в соответствии с предпочтениями целевых арендаторов и классификацией рынка недвижимости — глубину этажа, высоту потолков, отношение общей арендуемой площади к полезной (показатель — R/U) и т.д.;
• предусмотреть состав и качество инфраструктуры и комплекса услуг, соответствующих выбранной стратегии ценообразования — безопасную парковочную зону, высокие подземные паркинги, высокоскоростные телекоммуникационные сети, автоматизированное управление системами жизнеобеспечения, торговые помещения и досуговые зоны.