Рынок жилой загородной недвижимости

Разработка классификации загородного жилья сложна, поскольку объекты недвижимости являются индивидуализированными, обладают большим количеством характеристик. Последние могут быть критерием стандартизации, в то время как их разделение должно быть простым и удобным в практическом применении всеми заинтересованными участниками рынка. С учетом этого предлагается использовать подход, при котором класс объекта определяется характеристиками его составных частей:
• района размещения поселения — совокупности земельной территории, населенных пунктов, инфраструктуры и окружающей среды, обособленных географическими, историческими, качественными, природными факторами и образующих единую, отчасти замкнутую систему;
• поселка, в котором расположен земельный участок, — как единого централизованно застроенного (эксплуатируемого) комплекса зданий, сооружений и прочих улучшений, или места — территории, образующей обособленную совокупность объектов застройки;
• земельного участка, на котором находится (или будет построен) дом, и самого дома.
Отметим, что каждая из перечисленных составляющих обладает собственными признаками, которые могут не зависеть от параметров остальных трех. Вследствие этого классификация загородной недвижимости предполагает наличие не одного указателя (А, В, С и т.д.), а четырех — по числу оцениваемых элементов, например — ВВСВ, где первый характеризует район, второй — поселок, третий — участок, четвертый — дом.
Для класса А и В, например, окружение предполагает нахождение поселков только аналогичного класса и отсутствие источников загрязнения экологии. Качество инфраструктуры определяется развитостью социально-бытовой сферы как в самом районе, так и в непосредственной близости в радиусе 5-7 км.
При классификации поселков (места) учитываются их уровень безопасности, квалификация сотрудников ЧОП, степень технической оснащенности и т.д. Также дополнительно детализируются различия в обустроенности и комфортности проживания — наличие продовольственных магазинов, мини-маркетов, школы, прачечной и т.д., которые рассматриваются применительно к непосредственно прилегающей к поселку территории в радиусе 1—2 км. Отметим, что для оценки класса поселка целесообразно использовать показатели плотности застройки: отношение площадей домов к общей площади земельных участков и средней этажности (высоты) возведенных жилых объектов. Поселениям более высокого класса присуща, как правило, относительно низкая плотность, поэтому удельная стоимость коттеджей в них выше, чем, например, в плотно застроенных таун-хаусах.
Для высококачественного загородного поселения характерно соответствие единой архитектурной концепции, когда в общую картину вписываются все объекты — от жилых и подсобных помещений до здания контрольнопропускного пункта на окраине. Участие известного архитектора и качественный авторский надзор в строительстве существенно влияют на соотношение «архитектурный дизайн — качество», которое из-за необходимости дополнительных затрат полностью отсутствует или редко встречается в недорогом жилье.
Классификация участка загородного объекта жилой недвижимости основана на структуризации параметров площади, ландшафта и назначения. Высококлассные участки, например в Центральной части России, должны быть большой площади, с нормальной влажностью почвы. Кроме того, для классов А и В функциональное назначение должно предусматривать возможность строительства дома, что облегчает перевод земельного участка в другую категорию и процедуру получения необходимых разрешений и согласований.
Кроме перечисленных признаков, можно выделить такие факторы, как: расположение внутри поселка, конфигурация, примыкание к лесу или наличие непосредственного выхода к водоему. Если участок расположен у въезда/выезда из поселения, что является причиной повышенного шума или прочих неудобств, то его класс будет ниже, чем в среднем по большинству участков поселка. Неблагоприятно на классе участка отражается также его неудачная конфигурация, а положительно — примыкание к озеру или лесному (парковому) массиву.
Что касается характеристик домов в классификации загородной недвижимости, то они в своей основе идентичны основным критериям оценки городского жилья: качество архитектурно-планировочных и инженерных решений, отделки и коммуникаций, наличие гаража и удобств и т.д. В современных условиях главная особенность объектов загородной недвижимости — это значимость параметров ее структуризации, что в первую очередь определяется заинтересованностью клиентов в комфортности проживания, транспортной доступности, эстетичности жилья, экологии.

Похожие материалы

Скидки за отказ от товаров и услуг конкурентов

Данный вид скидок предоставляется клиенту в случае подписания им эксклюзивного договора о закупках только у одного продавца объектов (услуг) на рынке недвижимости. Они наиболее широко распространены в управлении взаимоотношениями с профессиональными посредниками в секторе В2В (business-to-business). В качестве примера можно привести следующие предусмотренные девелопером для агентов по продаже недвижимости формы стимулирования за отказ от продвижения, реализации объектов конкурентов:
• гарантия пониженной цены квартир и (или) увеличение агентского вознаграждения;
• введение дополнительного бонуса за каждую проданную единицу площади;
• установление гибкого графика продаж жилья;
• предоставление дополнительных льгот по товарному кредитованию — рассрочка платежа за проданные объекты недвижимости.
С точки зрения характеристик отдельных сегментов эксклюзивное дилерство особенно целесообразно на рынке недвижимости, близком к олигополии или монополистической конкуренции: купля-продажа элитного жилья, девелопмент уникальных зданий и сооружений. С другой стороны, оно также может применяться в арендных отношениях самим арендодателем при заключении договоров найма объектов недвижимости. Например, управляющий торгового комплекса может отдать помещения супермаркету по завышенной ставке в обмен на обязательство не сдавать площади его прямым конкурентам. Аналогичные условия могут быть предложены арендаторам, оказывающим банковские, ресторанные услуги посетителям торгового центра.
Проведение подобных расчетов и анализа преимуществ схем исключительных договорных отношений обеспечивает в полной мере реализацию концепции оптимального использования объекта недвижимости как товара (услуги).