Рынок торговой недвижимости

По мнению международных консультантов, сегмент рынка торговых центров проходит последовательно несколько стадий развития, на протяжении которых комплексы одного поколения сменяются следующим.
Центры первого поколения — крытые торговые объекты площадью до 30 тыс. м2 с одной управляющей компанией, формат и торговый профиль которых определяются коммерческой специализацией большинства размещенных в здании арендаторов.
Центры второго поколения — одно или несколько рядом стоящих, но не соединенных проходами зданий с общей площадью до 50 тыс. м2 и больше, наземной частью в 2-3 этажа, парковкой на нижних уровнях, развлекательной частью, торговой галереей с десятками марок и брэндов, несколькими якорными арендаторами.
Центры третьего поколения, которые иногда называют гибридами, объединяют на одной огромной территории разные форматы — ритейл-парки, моллы, развлекательные центры.
По структуре управления и использования для торговых центров более характерна следующая модель девелопмента. Их строительство осуществляется крупными компаниями, сетями, в которых собственником или специально созданным оператором (управляющей компанией) площади сдаются в аренду в соответствии с концепцией комплекса — магазинам, ресторанам, кинотеатрам, развлекательным организациям и т.д. Концепция представляет единую, тщательно обоснованную с учетом основных характеристик объекта недвижимости стратегию его возведения и продвижения — от выбора участка и маркетинговых исследований до планировки лестниц внутри здания и рекламной кампании. Для этих целей к сектору торговой недвижимости более применима классификация современных форматов ритейл-торговли.
По своему формату — ассортименту предлагаемых арендаторами товаров и услуг — торговые центры могут быть узкоформатными и многоформатными (широкоформатными). Узкоформатные комплексы предполагают размещение продавцов, специализирующихся в одной категории (группе), например торговле бытовой техникой или продаже продуктов питания. Таким образом, они ориентированы на четкий сегмент потребителей, в значительной степени определившихся с покупкой необходимого им товара (услуги).
Многоформатные комплексы более универсальны и предусматривают наличие широкого коммерческого ассортимента — от продовольствия и одежды до парфюмерии и садовой техники. Кроме того, их концепция может включать больший в сравнении с узкоспециализированными магазинами спектр дополнительных услуг — кафе и рестораны, кинотеатр, игровые зоны. Они в первую очередь рассчитаны на высокое число посетителей, их продолжительное пребывание за счет комфорта обслуживания и, следовательно, своеобразный перекрестный обмен клиентами между продавцами — арендаторами торговых центров, обеспечивающий объемы продаж.
Уровень посещаемости, измеряемый в среднегодовом количестве покупателей, — также важный аспект организации функционирования торговых Центров. Чем больше торговая площадь, тем более высокая посещаемость Должна быть заложена при проектировании и строительстве комплекса и Достигнута в период его использования. Соответствующим образом оценивается инфраструктура — достаточность парковочных зон на стоянке и в подземном гараже, приемлемая ширина торговых коридоров, размещение информационных табло и автоматизированных справочных, установка систем видеонаблюдения и контроля доступа на территорию и в здание.
Отметим, что месторасположение и формат торговых комплексов в немалой степени определяются целевыми сегментами покупателей. Например, в Узкоформатном центре первого и второго поколения целесообразно предусмотреть продажу товаров эксклюзивного распределения: предметов роскоши, дорогой одежды, ювелирных изделий, не предполагающих большого количества покупателей. Напротив, в широкоформатных центрах с высокой посещаемостью и проходимостью более рационально предоставление площадей продавцам товаров и услуг массового потребления: продукты питания, одежда, обувь, кухонная бытовая техника, спорттовары и т.д., в том числе с широким ассортиментом.
Для посетителей многофункциональных торгово-развлекательных центров интерес представляет не только процесс совершения покупок, но и дополнительные услуги: кино, кафе, игра в боулинг и т.д. Востребованность такого формата и его комплексности обслуживания определяется традиционно значительной удаленностью — покупатели тратят на поездку, посещение и покупки значительное время (полдня или порой весь выходной день), вследствие чего стремятся к разнообразию своего досуга. Большие обороты продаж при широком ассортименте позволяют арендаторам гипермаркетов и моллов применять гибкую линейку цен, а за счет лояльной ценовой политики они успешно конкурируют с более дорогими супермаркетами и торговыми центрами.
Однако уровень арендных ставок в торговых центрах зависит не только от их соответствия стандартам современных форматов и удачного местоположения. При разработке и реализации эффективной ценовой политики оператору торговой недвижимости необходимо тщательно подходить к вопросам брокериджа — формирования базы (пула) «якорных» и остальных арендаторов, их расстановки и размещения внутри здания. В зависимости от того, какого профиля арендаторы являются для торговых комплексов ключевыми и образующими, выделяют несколько основных видов торговых центров:
• фестиваль-центр (Festival center) находится в культурно-историческом месте города или центральной площади, «якорем» в котором является совокупность предприятий развлечений и общественного питания, а продавцы (магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров и т.д.) выступают как сопутствующие арендаторы;
• торгово-общественный центр, основным арендатором в котором могут быть детские и фитнес-клубы, спортивные и развлекательные комплексы, гостиница и универмаг, а сопутствующими — магазины сувениров и парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров;
• торговый центр моды (Fashion center) — в качестве «якорей» представлены магазины одежды и обуви, а сопутствующая торговля — магазины аксессуаров, парфюмерии и косметики, подарков, занимающие первые (с 1-го по 3-й) этажи в здании;
• аутлет-центр (Outlet center) расположен в спальных и удаленных от центра города районах, основную торговлю в нем осуществляют производители — продавцы одежды и обуви, бытовой техники и электроники, строительных материалов, а в качестве сопутствующих продавцов представлены предприятия услуг;
• пауэр-центр (Power center), находящийся в жилых зонах и на окраинах города рядом с основными автомагистралями, включает в свой состав 4 и более специализированных операторов розничной торговли с широким и глубоким ассортиментом товара какой-либо категории, а также, по возможности, дискаунт-универмаг, центр торговли по каталогам и т.д.

Похожие материалы

Оценка стоимости недвижимости стр.219

5.    Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6.    Налог на землю, другие налоги.

7.    Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8.    Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.