Регулирование градостроительной деятельности

Рассмотрим особенности регулирования градостроительной деятельности в отношении наиболее застраиваемых земель поселений, черта которых в процессе землеустройства проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. Для каждой территориальной зоны с учетом особенностей ее расположения и развития, распределения земель по видам пользования планировочными стандартами, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться только в установленном градостроительным регламентом режиме. Как правило, подобная регламентация не предусматривается лишь для земель лесного и водного фонда, запаса, особоохраняемыхприродныхтерриторий (за исключением лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий.

Рис. Градостроительные регламенты и территориальные зоны в госрегулировании
Так, градостроительными правилами властями устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные, условно-разрешенные и вспомогательные к ним. Основные и вспомогательные направления использования выбираются правообладателями объектов недвижимости самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Замена одного вида на другой осуществляется с соблюдением норм градостроительного и требований технических регламентов. Такое изменение в большинстве случаев также согласовывается в соответствии с генеральными планами территории.
При разработке проекта строительства важно учитывать предписанные градостроительными регламентами ограниченные минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного капитального строительства (реконструкции): отступы от границ участков, количество этажей или высота зданий, строений, сооружений, процент застройки. Как правило, нормируемые плотность и этажность застройки дифференцируются по типам поселения. Например, в малых городах могут быть установлены мало- и среднеплотные кварталы индивидуальных и многоквартирных домов, а в больших городах дополнительно предусматривают многоэтажные зоны максимальной плотности. Аналогично для регулирования концентрации объектов капитального строительства нормируется отступ от красных линий.
В девелопменте существенно наличие в территориальной зоне охраняемых земельных участков, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное назначение. Их использование может не предусматриваться градостроительным регламентом, при этом предписываться не региональными, а федеральными органами власти. Это предполагает дополнительное взаимодействие с учреждениями, уполномоченными за согласование проекта девелопмента таких категорий земель.

Похожие материалы

Программы и планы реализации стратегий

Завершающий этап стратегического планирования — разработка инициатив по реализации стратегий на рынке недвижимости, группируемых в программы и планы компании-девелопера и ее центров ответственности: управлений, отделов, работников и т.д. Разработанные взаимосвязанные ССП при этом являются основой согласования сроков мероприятий, формирования необходимого ресурсного обеспечения: материального, кадрового, финансового и т.д.
На рис. приведена схема составления программ и планов повышения выручки от привлеченных клиентов и ускорения строительства и сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости. Достижение этих целей зависит от взаимодействия отделов маркетинга и продаж, капитального строительства и финансово-экономического отдела. Конечный результат определяется качеством и продолжительностью взаимоувязанных операций: подготовки концепции и технико-экономического обоснования, проведения проектных и строительных работ.

Рис. Разработка программ и планов реализации стратегии
Для увеличения темпов создания и сдачи объекта недвижимости прежде всего целесообразно структурировать работы отдела капитального строительства, находящиеся на критическом пути. Поскольку резервы по сокращению их сроков определяются тем, насколько ответственное подразделение сможет эффективно сотрудничать с проектными и строительными организациями , контролирующими органами и т.д., нужно учитывать возможную необходимость использования дополнительных работников и денежных ресурсов. Подобные изменения в свою очередь обязательно вносятся в соответствующие программы, планы, графики.
Аналогичным образом планируются комплексы мероприятий соисполнителей. Особенно внимание при этом должно уделяться тем из них, окончание которых напрямую связано со строительным циклом и чья задержка обусловливает сдвиг работ отдела капитального строительства. Для этого рекомендуется в максимальной степени задействовать регулирование дат начала их реализации и продолжительности, чтобы оптимально установить загрузку работников в планах и программах соответствующих отделов.
В частности, в схеме заложено параллельное осуществление строительства, поиска клиентов, предварительного уточнения их требований к помещению и заключение соглашений. Это позволяет равномерно распределить и уменьшить маркетинговые затраты и уже на стадии строительства производить отделку помещений под конкретного арендатора. Это дает возможность сократить период непосредственного заключения договоров за счет снижения простоя вакантных площадей. На конечном этапе проводится формирование финансовых бюджетов компании-девелопера, центров ответственности и т.д. на основе упорядоченных связей между операциями центров ответственности таким образом, чтобы поставленные цели и задачи были достигнуты в установленные стратегиями сроки, в заданном объеме и качестве (подробнее см. «Финансово-бюджетное планирование в управлении недвижимостью»).