Разработка структуры финансово-бюджетного планирования

Основой контроля финансовых результатов, характеризующих выполнение поставленных маркетинговых, эксплуатационных и иных целей и задач управления недвижимостью, является бюджет, составляемый, как правило, на очередной финансовый год. Бюджетное управление предусматривает порядок, включающий последовательное планирование, бюджетный учет и контроллинг, формирование и анализ финансовой отчетности. Сначала рассмотрим более подробно особенности организации бизнес-процессов планирования: разработки форматов финансовых бюджетов, определения их связей с операционными и производственными программами и планами структурных подразделений и компании на рынке недвижимости в целом.
Существуют два основных подхода к бюджетному планированию финансово-хозяйственной деятельности предприятия:
1) «сверху — вниз», когда основные плановые бюджетные показатели рассчитываются (спускаются, доводятся) одним ответственным структурным подразделением, например финансово-экономической службой или отделом планирования;
2) «снизу — вверх», когда финансовый бюджет компании консолидируется, «собирается» на основе данных самих исполнителей — центров ответственности, обладающих большей осведомленностью и информацией о планируемых параметрах закрепленных за ними направлений деятельности — сроках, объемах, расчетах и т.д.
В значительной степени на выбор той или иной процедуры влияет уровень централизации организационно-функциональной структуры компании. Так, модель «сверху — вниз» предпочтительна для применения в высокоцентрализованных компаниях, а низовое планирование целесообразно на предприятиях с большей самостоятельностью структурных подразделений и филиалов. При высокой диверсификации деятельности компании на рынке недвижимости, наличии у нее территориально распределенных филиалов и значительного количества управляемых объектов рекомендуется следующее сочетание последовательной реализации перечисленных методов планирования.
1. Планирование централизованными плановыми службами компании «сверху — вниз».
1.1. Перевод всех стратегических целей компании в систему целевых значений основных финансовых показателей — выручки, затрат, прибыли, налоговых платежей и т.д., с учетом прогнозов тенденций на рынке недвижимости в целом и результатов использования управляемых объектов в частности.
1.2. Определение на основе ключевых ориентиров финансово-хозяйственной деятельности лимитов доходов и расходов, поступлений и платежей на планируемый бюджетный период в разрезе статей бюджетов (сводных, операционных, подразделений, проектов и т.д.) с последующим их доведением до остальных участников планирования.
2. Планирование центрами финансовой ответственности компании «снизу — вверх».
2.1. Составление структурными подразделениями по закрепленным за ними направлениям деятельности проектов локальных программ и планов — маркетинга, технической эксплуатации, материально-технического обеспечения и т.д., в пределах бюджетных ограничений.
2.2. Разработка и представление в центральные плановые службы предложений по пересмотру, перераспределению предполагаемых к выделению бюджетных средств, технико-экономических обоснований в случае их недостаточности для финансирования разработанных комплексов мероприятий.
Таким образом, в целевом бюджетном планировании предложения и заявки центров ответственности всесторонне учитываются при согласовании с показателями операционных бюджетов, далее обобщаются плановыми службами в сводных бюджетах, утверждаются и доводятся до подразделений, осуществляющих на их основе свою деятельность, внутренний учет и контроль. Для описанного механизма бюджетного процесса важно наличие четкого функционального распределения ролей всех его участников, в соответствии с которым детализируется порядок планирования: перечень и взаимосвязи всех операций планирования, сроки их начала и окончания, ответственные исполнители, ожидаемые результаты. Такое разграничение мероприятий для последующего итерационного контроля бюджетной процедуры обеспечивает ее полное завершение в установленные сроки до начала соответствующего бюджетного периода.
Состав операций и сроки планирования зависят от частоты их реализации и длительности планируемого периода. Периодичность и горизонты планирования в значительной мере определяются временными особенностями производственных процессов. Например, в девелоперской компании с Длительными строительными циклами нецелесообразно планировать чаще, чем раз в год, поскольку преобладающими будут программы и проекты строительства, выходящие за рамки одного финансового года. Для риэлтерской компании, оказывающей услуги на рынке недвижимости с частыми конъюнктурными колебаниями, не имеет смысла составление долгосрочных планов вследствие дополнительно возникающих затрат, снижающих эффективность и рентабельность бизнеса. Однако, помимо годового бюджета, ей предпочтительно разрабатывать оперативные (квартальные, месячные) программы и планы, учитывающие постоянные изменения на рынке цен, арендных ставок, размеров агентских вознаграждений и т.д.
Кроме упорядочения вертикальных связей, в финансовом планировании важно структурировать горизонтальные взаимосвязи операционных бюджетов, программ и планов различных структурных подразделений. В частности, такое упорядочение обеспечит минимизацию расходов на рекламу строящегося объекта, а также недополученного дохода от простоя выходящих из ремонта помещений уже в процессе бюджетного планирования при расчете величины, стоимости и сроков финансовых потоков и оценке их влияния на выручку, затраты и прибыль. Следовательно, при большом количестве горизонтальных связей необходимо разработать порядок взаимного согласования наиболее важных для управления недвижимостью программ, планов, бюджетов соответствующими подразделениями на стадии их подготовки и уточнения вплоть до утверждения и доведения до исполнения.

Похожие материалы

Основы землепользования и землеустройства стр.62

Сокращение затрат на внутрихозяйственные перевозки и уменьшение стоимости тракторных работ дадут возможность уменьшить себестоимость

1 ц зерна на 4,9%. Таким образом, совершенствование землепользования — экономически выгодное мероприятие.