Разработка организационно-производственного и финансового планов

Основа расчета затрат инвестиционного проекта и сроков их возникновения — проект производства работ (ППР), который может формироваться как на объект в целом, так и в разрезе отдельных его частей или видов работ. Исходными источниками для ППР являются проект организации строительства (ПОС), информация об обеспечении подрядчика техническим оборудованием, персоналом, условия поставки строительных материалов. Подготовленный ППР за два месяца до начала предусмотренных им мероприятий должен быть передан непосредственно на строительную площадку. Рассмотрим основные организационно-производственные документы, которые рекомендуется учитывать в бизнес-планировании.
Календарные таны (графики) работ на объекте разделяются в зависимости от широты решаемых задач и вида документации, в которую они входят:
• сводный календарный план в ПОС устанавливает разделение процесса на очереди, пусковые комплексы, технологические узлы, сроки начала и окончания каждого объекта, подготовительного периода и всего строительства в целом;
• объектный график в ППР определяет сроки по каждому виду работ на конкретном объекте с начала его возведения до сдачи в эксплуатацию с разбивкой по месяцам или дням.
Для особо сложных объектов в составе проектной документации дополнительно могут составляться графики, ориентированные на физические объемы, которые позволяют провести структурную оценку обоснованности как их величин, так и стоимости.
Строительный генеральный план составляется в составе ПОС или ППР на основные этапы строительства — подготовительный, нулевой цикл, возведение надземной части и т.д., на который графически последовательно наносятся следующие объекты.
1. Границы площадки, удаленное от временных зданий, складов, проезжей части дороги не менее чем на 2 м временное или постоянное ограждение, строящийся объект и существующие сооружения, в частности линии электропередачи, водопровода и т.д.
2. Места стоянок и пути движения монтажных механизмов, технические характеристики которого согласованы с размерами и конфигурацией строящегося объекта, с выделением их рабочей, монтажной и опасной зон.
3. Сети временных и постоянных дорог с указанием основных направлений по ним движения на въезд и выезд, площадки для стоянки транспорта под разгрузку.
4. Складские объекты: открытые площади — в рабочей зоне основного (монтажного) крана, а полузакрытые (навесы) и закрытые — у ее границы.
5. Временные административно-хозяйственные и санитарно-бытовые помещения, количество и размеры которых должны соответствовать результатам производственных расчетов.
6. Используемые на период строительства инженерные коммуникации, схемы подключения к ним временных помещений, наружное освещение по периметру площадки.
При подготовке и согласовании перечисленных производственных планов проектно-строительной документации для предварительной их проверки рекомендуется использовать сравнительный анализ полученных сопоставимых показателей по объекту со среднерыночными значениями: объем и стоимость строительно-монтажных работ на одного работника, уровень механизации, среднюю продолжительность этапа строительства зданий аналогичного функционального назначения и т.д. Также целесообразно оценить соответствие сроков мероприятий выбранному способу производства, который впоследствии должен быть детально проработан и утвержден генеральным подрядчиком в технологических картах и графиках различных видов, комплексов работ, монтажа отдельных конструкций. В частности, это:
• производство основных, подготовительных и вспомогательных работ;
• поставки строительных материалов, изделий и конструкций;
• использование трудовых ресурсов на типичные работы;
• пооперационный инструментальный, геодезический, визуальный контроль качества строительно-монтажных работ.
Для обобщенной оценки обоснованности плановых объемов и сроков увязанных друг с другом мероприятий капитального строительства предлагается применять анализ в разрезе ответственных за их реализацию исполнителей — подразделений, работников и т.д. Определение анализируемых для этого параметров напряженности производится на основе процессного планирования мероприятий структурных подразделений компании-девелопера, проектировочных и подрядных организаций в виде сетевых графиков, структурирующих последовательность операций во взаимодействии основных участников капитального строительства.
Соответственно, чем выше общий резерв исполнителя по закрепленным за ним операциям, тем менее для него сложно их выполнение. В частности, из приведенного графика мероприятий следует, что наиболее загруженным является отдел строительства, работы которого находятся на критическом пути, т.е. не имеют резерва.
С учетом установленных таким образом объемов трудовых и материальных ресурсов и сроков работ необходимо произвести планирование капитальных затрат на финансирование проекта строительства. Оно осуществляется в разрезе объектов планирования (комплексов строительно-монтажных работ, конструктивных элементов и узлов), центров ответственности в последовательности, аналогичной бюджетированию (подробнее см. «Финансово-бюджетное планирование в управлении недвижимостью»). Ключевой аспект финансового планирования — это порядок финансирования проекта от его начала до получения доходов от объекта недвижимости и последующей окупаемости. Рассмотрим определение объемов, структуры и источников собственных и заемных средств.

Рис. Оценка напряженности мероприятий по подготовке капстроительства
К собственным относятся находящиеся в собственности девелопера денежные средства и ценные бумаги, привлечение которых через акционерный (венчурный) капитал проводится одним из двух следующих способов:
• дополнительная эмиссия акций по открытой подписке для распространения их среди широкого круга участников фондового рынка или по закрытой подписке в пользу конкретных стратегических инвесторов, с которыми достигнуто предварительное соглашение об их участии в проекте девелопмента объекта недвижимости;
• продажа ранее выпущенных акций, находящихся на балансе компании-девелопера или принадлежащих ее акционерам при договоренности об использовании вырученных от реализации средств для финансирования проекта, например в виде беспроцентного займа.
Ключевые преимущества привлечения ресурсов через акционерный капитал — его безвозвратность и возможность не выплачивать дивиденды при согласии акционеров направлять выручку от деятельности на развитие и оптимизацию портфеля объектов недвижимости и соответственно поддержание капитализации всей компании в целом. Однако это самая дорогая и сложная форма привлечения инвестиций, в первую очередь из-за трудоемкости ее организации. Процесс подготовки документов занимает продолжительное время, а расходы на эмиссию аналогичны издержкам при выпуске облигаций: налог на эмиссию, вознаграждение андеррайтеру, наем инвестиционных и PR-агентств, формирование и содержание в структуре компании подразделения по взаимодействию с инвесторами.
Кроме того, девелопер должен обеспечивать предъявляемые финансовыми регуляторами нормативы и ожидания инвесторов: прозрачную исключающую перекрестное владение структуру собственности, прочные позиции на рынке и перспективы роста выручки и прибыли, понятную и обоснованную стратегию развития, что связано с высокими затратами на поддержание необходимого уровня капитализации. Еще одним важным условием является готовность менеджмента и собственников компании к возможному участию в управлении миноритарных владельцев акций и, следовательно, к частичной потере контроля над предприятием.
Основные инструменты и механизмы привлечения заемных ресурсов для финансирования проекта девелопмента недвижимости: долевое финансирование, банковские кредиты, облигации и паевые инвестиционные фонды. Их отбор рекомендуется производить с учетом их основных характеристик, условий и ограничений их эффективного применения в строительстве недвижимости.
Долевое финансирование предполагает совместное инвестирование собственных ресурсов девелопера в размере (как правило, 20—30%), достаточном для подготовки проектной документации и проведения начального этапа строительно-монтажных работ, и денежных средств соинвесторов, которые таким образом на ранних стадиях строительства приобретают по частям или весь объект недвижимости. Основными и необходимыми условиями использования в полной мере достоинств данного механизма — невысокого уровня риска и низкой доли собственных инвестиционных средств — является опережение спроса над предложением в целевом сегменте рынка недвижимости и репутация заемщика. К его недостаткам относят высокий уровень затрат на привлечение дольщиков и снижение уровня доходности проекта, поскольку стоимость продажи возводимого им объекта ниже цены на уже построенный и принятый в эксплуатацию.
Банковский кредит в первую очередь характеризуется возможностью его привлечения для финансирования проекта девелопмента объектов недвижимости любого функционального назначения и на различные сроки: от начала проектирования до сдачи объекта в эксплуатацию или до момента окупаемости затрат девелопера. Вследствие относительной дороговизны их предпочтительно привлекать на краткосрочную и среднесрочную перспективу, в том числе для пополнения недостающих оборотных средств. При получении кредитов все затраты заемщика сводятся только к выплате процентов по займу, сроки которых определяются договорными условиями. К ключевым параметрам, которые необходимо учитывать при принятии решения об использовании кредита, относятся: процент, залоговое обеспечение, наличие гарантий и поручительств; их отсутствие или недостаточность у заемщика могут стать основанием для отказа в выдаче банком кредита. Ограничивающим фактором также может являться условие финансирования девелопером начальных этапов организации строительства за собственный счет, затраты по которым в зависимости от состояния финансового рынка и банковских рисков могут составлять до 30—40% от общей величины капиталовложений в проект.
Облигационный заем предполагает публичность размещения и возможность последующего обращения на вторичном рынке ценных бумаг — облигации могут досрочно выкупаться инвестором-эмитентом для управления их доходностью. Основные недостатки облигаций: высокие требования к степени надежности эмитента и уровню прибыльности, существенные расходы на регистрацию и размещение займа, по вторичному обращению. В то же время сроки организации займа и получения промежуточных оферт могут быть частично сокращены за счет таких услуг банка-андеррайтера, как бридж-финансирование — выделение средств до размещения облигаций и (или) предофертное финансирование — кредит для исполнения обязательств по оферте. Таким образом, облигации как способ привлечения заемных ресурсов целесообразны при потребности в долгосрочном финансировании или:
• в качестве механизма рефинансирования уже имеющейся задолженности для увеличения сроков заимствования или снижения стоимости привлечения;
• для обеспечения на периодической основе необходимого объема финансирования строительных и девелоперских проектов известной на рынке компании-девелопера.
Близок к облигации по своим характеристикам вексель — ценная бумага, выпуск которой не требует регистрации. Он может быть передан другому лицу или выставлен на вторичные торги без лицензии участника рынка ценных бумаг, что повышает его ликвидность в сравнении с кредитом и софи-нансированием. В дополнение к этому отсутствует необходимость уплаты налогов на операции с ценными бумагами и комиссионного вознаграждения бирже. Главным ограничением векселя может стать недостаточная развитость финансового рынка либо известность и репутация (положительная кредитная история) векселедателя, что приведет к снижению оборачиваемости бумаги и при прочих равных условиях — к увеличению стоимости займа.
В современных условиях часто применяемыми источниками финансирования проекта девелопмента недвижимости становятся закрытые паевые инвестиционные фонды (3ПИФ):
• девелоперские — создаваемые для аккумулирования денежных средств и последующего их направления в строительство жилой или коммерческой недвижимости;
• рентные фонды, предполагающие управление объектом коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов аренды по завершении его строительства.
Наиболее значимым ограничением организации ЗПИФ через собственную управляющую компанию является низкая ликвидность паев — возможность выхода вкладчика только по окончании работы фонда, которая варьируется от 1 до 15 лет. Следовательно, использование ЗПИФ целесообразно при наличии и (или) обеспечении достаточно развитого биржевого или внебиржевого вторичного оборота паев.

Похожие материалы

Как правильно снять квартиру на сутки

Чтобы хозяев квартиры не "кинули" с деньгами и не переломали всю мебель, а квартирантов не поселили в чужую квартиру, и тем и другим следует придерживаться простых правил:
Для сдачи жилья посуточно можно дать несколько советов хозяевам:
1) Хорошо разбирайтесь в людях, чтобы при первом разговоре можно понять, заслуживает ли человек доверия.2) Составите опись всех вещей под роспись клиента. Взять предоплату за весь срок проживания.3) Возмите паспорт или любой другой важный документ у клиента, хотя это и не совсем правильно.4) Ключи принимать только на квартире. Перед выселением клиента стоит проверить, например, вся ли мебель в сохранности.5) Если клиент намеревается жить больше двух недель, заключить с ним договор. В нем должно быть прописаны следующие пункты. В данной квартире будут жить только те лица, чьи имена указаны в договоре. Клиент вернет все вещи в целости и сохранности. В противном случае клиент обязан будет возместить его сломанной вещи.
Также следует оговорить, может ли хозяин наведываться в эту квартиру на время ее сдачи в аренду и в какое время.
А квартирантам можно посоветовать следующее:
1) Проверить паспорт хозяина. Были случаи, что квартира сдавалась по поддельным документам. Посмотреть документы на квартиру (ордер или свидетельство о государственной регистрации права собственника. Это для того чтобы быть уверенным: хозяин сдает в аренду своё жилье.2) Если человек сдает чужое жилье, должен быть либо договор поднайма. О том, что хозяева согласны, чтобы их родственник или приятель сдали их квартиру в аренду, либо заверенная нотариусом доверенность на такого рода сделку. При этом не забудьте посмотреть паспорт доверенного лица.
Спрос на посуточную аренду среди приезжих велик. Так что это рынок может со временем составить серьёзную конкуренцию дешёвым гостиницам. Ведь цены в "недорогих" гостиницах сопоставимы или уступаю ценам посуточной аренды, а уровень сервиса и комфорта ещё очень далёк от тех сумм которые за него просят.