Разработка и отбор социально и экономически значимых проектов

Деятельность по управлению недвижимостью является объектом прямого административного или косвенного регулирования со стороны государственных и муниципальных органов власти, что предполагает соответствующую организацию с ними взаимоотношений по следующим ключевым направлениям.
1. Содействие в социально-экономическом развитии территории, на которой располагаются или предполагается создать объекты недвижимости девелопера.
2. Взаимодействие с субъектами государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости в области планирования и распределения земельных ресурсов, контроля градостроительной деятельности, кадастрового учета и оценки недвижимости, регистрационного обеспечения прав и сделок и т.д.
В данной главе мы подробно остановимся на аспектах реализации первого комплекса, который может осуществляться на основе прямого или косвенного участия в социально значимых инвестиционных проектах, управления государственной и муниципальной недвижимостью, передачи объектов недвижимости. Сотрудничество девелопера недвижимости в рамках социально-экономического развития территории может носить не только вынужденный, но необязательный, взаимовыгодный для власти и бизнеса характер, например вовлечение девелопера в инвестиционный проект обеспечения населения доступным жильем, позволяющий дополнительно снизить его затраты на преодоление административных барьеров.
В то же время проект строительства на выделяемом властями земельном участке может быть ограничен функциональным назначением участка, например постройкой панельного жилья с заданным уровнем себестоимости, передачей муниципалитету части квартир, необходимостью возведения инженерных сооружений и коммуникаций и т.д. В таких условиях девелоперу целесообразно разработать и согласовать возможные меры по уменьшению доли передаваемого жилого фонда, передаче в государственную собственность объектов социальной сферы и т.д., предоставления гарантий под заемные средства для сокращения издержек и сохранения приемлемого уровня доходности (рентабельности).
Участие в проектах развития жилищно-коммунальной сферы территории позволит управляющей недвижимостью компании диверсифицировать свою основную деятельность и тем самым повысить рыночную стоимость. Аналогичным образом должны разрабатываться другие варианты содействия в достижении целей государственной и муниципальной власти при одновременном увеличении своих доходов и клиентской базы, преодолении административных барьеров, сокращении капитальных и текущих расходов. С учетом этого в следующих разделах главы более подробно рассмотрены основные достоинства партнерства бизнеса и власти на примерах механизмов привлечения бюджетных ресурсов и инвестиций, а также получения налоговых преференций на рынке недвижимости.

Рис. Определение направлений участия девелопера в развитии территории
Кроме того, участнику рынка коммерческой недвижимости важно учитывать возможности сотрудничества в создании и развитии территориальных кластеров. Данные образования представляют собой группу географически локализованных взаимосвязанных компаний — поставщиков оборудования и комплектующих, специализированных и инфраструктурных предприятий и т.д., усиливающих как отдельные конкурентные преимущества, так и всего кластера в целом. В современных условиях для роста конкурентоспособности региона и диверсификации экономики организация кластеров осуществляется при непосредственной государственной (региональной) поддержке, в том числе с помощью инвестиций в их «выращивание». В зависимости от модели — дирижистской или либеральной — политики государственных и местных органов власти рекомендуется определять формы взаимодействия с ними.
Дирижисткая схема характеризуется более активной ролью органов власти в выборе отраслевых и региональных приоритетов кластеров. Ими самостоятельно отбирается территория образования кластера, обеспечивается его финансирование, создается инфраструктура: научно-исследовательские центры, технопарки, инженерные и транспортные сети и объекты. В такой ситуации девелоперу необходимо в большей степени ориентироваться на инструменты установления и управления прямыми связями с государственными органами власти — GR-отношениями. Это может предусматривать подготовку предложений в части отраслевой структуры кластера, необходимого уровня его производственной оснащенности, реализации и пересмотре программ и инвестиционных проектов, распределения бюджетных ассигнований. Например, если «ядром» является совокупность промышленных предприятий, то девелоперу со своей стороны предпочтительно рассмотреть целесообразность удовлетворения их текущих и будущих потребностей в логистических центрах и складах, промышленных площадях и т.д.
Либеральная кластерная политика нацелена на совершенствование изначально сформированных рынком промышленных зон. В такой структуре центральная власть лишь стимулирует региональные органы, на которые возлагается вся ответственность за создаваемый кластер. Взаимодействие девелопера в такой модели предлагается выстраивать на основе активного маркетинга в отношении корпоративных клиентов и через бизнес-сообщества: ассоциации, союзы или советы. Это позволяет анализировать интересы и потребности потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости региона, а также принимать участие в подготовке предложений по корректировке кластерной политики.

Похожие материалы

Наследование. Дарение. Пожизненная рента стр.12

Следует отметить, что простое письменное завещание актуально, только если наследодатель ранее не составлял иных завещаний, так как завещанием, совершенным в чрезвычайных обстоятельствах, нельзя отменить или изменить завещание, составленное ранее в соответствии со всеми требованиями закона.