Разработка и отбор социально и экономически значимых проектов

Деятельность по управлению недвижимостью является объектом прямого административного или косвенного регулирования со стороны государственных и муниципальных органов власти, что предполагает соответствующую организацию с ними взаимоотношений по следующим ключевым направлениям.
1. Содействие в социально-экономическом развитии территории, на которой располагаются или предполагается создать объекты недвижимости девелопера.
2. Взаимодействие с субъектами государственного и муниципального регулирования рынка недвижимости в области планирования и распределения земельных ресурсов, контроля градостроительной деятельности, кадастрового учета и оценки недвижимости, регистрационного обеспечения прав и сделок и т.д.
В данной главе мы подробно остановимся на аспектах реализации первого комплекса, который может осуществляться на основе прямого или косвенного участия в социально значимых инвестиционных проектах, управления государственной и муниципальной недвижимостью, передачи объектов недвижимости. Сотрудничество девелопера недвижимости в рамках социально-экономического развития территории может носить не только вынужденный, но необязательный, взаимовыгодный для власти и бизнеса характер, например вовлечение девелопера в инвестиционный проект обеспечения населения доступным жильем, позволяющий дополнительно снизить его затраты на преодоление административных барьеров.
В то же время проект строительства на выделяемом властями земельном участке может быть ограничен функциональным назначением участка, например постройкой панельного жилья с заданным уровнем себестоимости, передачей муниципалитету части квартир, необходимостью возведения инженерных сооружений и коммуникаций и т.д. В таких условиях девелоперу целесообразно разработать и согласовать возможные меры по уменьшению доли передаваемого жилого фонда, передаче в государственную собственность объектов социальной сферы и т.д., предоставления гарантий под заемные средства для сокращения издержек и сохранения приемлемого уровня доходности (рентабельности).
Участие в проектах развития жилищно-коммунальной сферы территории позволит управляющей недвижимостью компании диверсифицировать свою основную деятельность и тем самым повысить рыночную стоимость. Аналогичным образом должны разрабатываться другие варианты содействия в достижении целей государственной и муниципальной власти при одновременном увеличении своих доходов и клиентской базы, преодолении административных барьеров, сокращении капитальных и текущих расходов. С учетом этого в следующих разделах главы более подробно рассмотрены основные достоинства партнерства бизнеса и власти на примерах механизмов привлечения бюджетных ресурсов и инвестиций, а также получения налоговых преференций на рынке недвижимости.

Рис. Определение направлений участия девелопера в развитии территории
Кроме того, участнику рынка коммерческой недвижимости важно учитывать возможности сотрудничества в создании и развитии территориальных кластеров. Данные образования представляют собой группу географически локализованных взаимосвязанных компаний — поставщиков оборудования и комплектующих, специализированных и инфраструктурных предприятий и т.д., усиливающих как отдельные конкурентные преимущества, так и всего кластера в целом. В современных условиях для роста конкурентоспособности региона и диверсификации экономики организация кластеров осуществляется при непосредственной государственной (региональной) поддержке, в том числе с помощью инвестиций в их «выращивание». В зависимости от модели — дирижистской или либеральной — политики государственных и местных органов власти рекомендуется определять формы взаимодействия с ними.
Дирижисткая схема характеризуется более активной ролью органов власти в выборе отраслевых и региональных приоритетов кластеров. Ими самостоятельно отбирается территория образования кластера, обеспечивается его финансирование, создается инфраструктура: научно-исследовательские центры, технопарки, инженерные и транспортные сети и объекты. В такой ситуации девелоперу необходимо в большей степени ориентироваться на инструменты установления и управления прямыми связями с государственными органами власти — GR-отношениями. Это может предусматривать подготовку предложений в части отраслевой структуры кластера, необходимого уровня его производственной оснащенности, реализации и пересмотре программ и инвестиционных проектов, распределения бюджетных ассигнований. Например, если «ядром» является совокупность промышленных предприятий, то девелоперу со своей стороны предпочтительно рассмотреть целесообразность удовлетворения их текущих и будущих потребностей в логистических центрах и складах, промышленных площадях и т.д.
Либеральная кластерная политика нацелена на совершенствование изначально сформированных рынком промышленных зон. В такой структуре центральная власть лишь стимулирует региональные органы, на которые возлагается вся ответственность за создаваемый кластер. Взаимодействие девелопера в такой модели предлагается выстраивать на основе активного маркетинга в отношении корпоративных клиентов и через бизнес-сообщества: ассоциации, союзы или советы. Это позволяет анализировать интересы и потребности потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости региона, а также принимать участие в подготовке предложений по корректировке кластерной политики.

Похожие материалы

Организация строительного производства стр.13

Указанные формы характерны для объединения рабочих низкой квалификации на массовых неквалифицированных работах, что не соответствует современному уровню производства и общества в целом, для которого характерны небольшие звенья, состоящие из высококвалифицированных рабочих узкой специализации.