Расчет цены на основе ценообразующих факторов рынка недвижимости

Расчет цен и ставок на рынке недвижимости с использованием ценообразующих факторов производится на основе результатов исследования и анализа запросов и предпочтений клиентов. В качестве факторов ценообразования отбираются критерии, учитывающие в первую очередь следующие основные особенности недвижимости:
• сложность элементной структуры объекта;
• неперемещаемость объекта в пространстве, его привязка к определенной географической системе координат;
• длительность процесса создания объекта и последующего его использования;
• сложность оформления передачи прав собственности на объект;
• величина трансакционных издержек при заключении сделок с объектом.
Группа физических факторов включает параметры непосредственного окружения объекта, а также:
• земельного участка — размер, форма, топография, геология, состав почв, наличие водоемов и растительности;
• здания (строения квартиры, помещения и т.д.) — объем, площадь, этажность (этаж), материал, архитектура, ориентация входа, состояние конструкций, интерьера и фасада и т.д.
К юридическим факторам относятся особенности правомочий собственников, основных пользователей и юридически ограничений этих прав как со стороны государства, так и иных субъектов.
В группу экономических факторов целесообразно относить показатели Уровня жизни (включая степень обеспеченности жильем на дату анализа), дифференциации и динамики изменения доходов покупателей рассматриваемого объекта (услуги) на рынке недвижимости.
Социальные ценообразующие факторы отражают текущую величину и динамику изменения численности, структуры, предпочтений населения, хозяйствующих субъектов, формирующих спрос в отношении оцениваемого объекта и рынка недвижимости в целом.
По степени воздействия на уровень рыночных цен все перечисленные факторы в свою очередь разделяются на локальные и глобальные. Их структуризацию предлагается производить на основе применения следующих принципов разделения:
• локальные факторы практически неизменны во времени и в основном определяются параметрами конкретного рассматриваемого объекта недвижимости — его месторасположением, типом и состоянием. Например, стабильная в прошлом и настоящем тенденция, когда кирпичные дома стоят дороже аналогичных панельных, очевидно, будет сохраняться в будущем. Жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле находящегося в центре города, а квартиры возле лесопарка — дороже, чем возле промышленной зоны или в экологически неблагоприятном районе;
• глобальные факторы гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения социально-экономической и политической обстановки (степень развития бизнеса и производства в регионе, городе или районе; объем экспорта и инвестиций; уровень доходов населения и т.д.). Они являются определяющими для рынка недвижимости в целом. Например, при благоприятной экономической конъюнктуре в сопоставимых пропорциях растет ставка аренды коммерческой недвижимости всех видов функционального назначения, а при спаде все сегменты рынка реагируют также общим снижением цен.
Таким образом, установление цены (арендной ставки) на рынке недвижимости на основе ценообразующих факторов осуществляется посредством отбора ключевых признаков по степени влияния на потребительские и экономические свойства объекта. Их важность в первую очередь определяется с учетом сегмента рынка, функционального назначения и типа объекта недвижимости. При этом ключевым является предположение, что ценность объекта недвижимости рассматриваемого вида (типа, назначения, класса и т.д.) для клиентов определяется только экономическими интересами и закономерностями, оценка величины которой может быть произведена при выполнении следующих условий:
• полезность объекта как блага, удовлетворяющего потребности человека, общества, хозяйствующих субъектов и т.д.;
• ограниченность предложения недвижимости как экономического ресурса для жизнедеятельности человека и общества, а также хозяйствующих субъектов;
• наличие платежеспособного спроса;
• возможность передачи права собственности или иного права, определяющего юридический статус недвижимости, от владельца этого права иному лицу как потенциальному покупателю (пользователю) объекта. Следовательно, экономической ценностью объекта (услуги) на рынке недвижимости является предельная для клиента цена, которую он готов заплатить за получение соответствующего блага. При ее расчете предполагается рациональное поведение потребителя, объективное восприятие преимуществ и недостатков предполагаемой покупки на основе сравнения альтернатив сделки по аналогичным объектам недвижимости (услугам).
Например, расстояние объекта от метро имеет большую относительную важность при аренде квартиры и меньшее значение — при найме офиса, т.е. в первом случае расстояние до метро является ценообразующим фактором, а во втором — нет. Следовательно, для арендатора квартиры из двух одинаковых по остальным ценовым критериям помещений будет предпочтительнее та, которая ближе к метро, и он будет согласен на более высокую плату. При этом, однако, прирост дополнительной ценовой надбавки к месячной ставке не должен превышать среднемесячных транспортных расходов квартиросъемщика на дорогу от метро до дома и обратно.

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.111

Кроме деревянных наслонных стропил, бывают аналогичные конструкции из железобетона. Сборные наслонные деревянные и железобетонные стропила изготавливаются на заводах из отдельных укрупненных элементов, которые собираются на месте в единую кон струкцию, что значительно снижает трудоемкость строительства. В тех случаях, когда стропила опираются только на две наружные стены (если нет промежуточных опор), они называются висячими и представляют собой простейший тип стропильных ферм, к которым подвешивают (если оно есть) чердачное перекрытие.