Проведение предпроектных работ

Основа предпроектной стадии в девелопменте недвижимости — оценка технической реализуемости различных планируемых вариантов строительства и использования зданий и сооружений на исследуемом земельном участке с учетом его ключевых особенностей. К ним в первую очередь относят физические свойства и ограничения, определяющие основные технико-экономические характеристики будущего объекта недвижимости:
• форма — прямоугольная, косоугольная, с выступами и т.д.;
• площадь, измеряемая в гектарах, сотках, квадратных метрах;
• размер формообразующих линий — длина фронтальной границы и ширина (в метрах) для участков вдоль прилегающих магистралей.
Также в процессе предпроектных мероприятий выявляются геологические параметры: состав и прочность грунта, наличие и глубина залегания подземных вод, структура организации подземных коммуникаций на земельном участке. Существенно влияют на предполагаемый к возведению объект исследуемые топографические факторы, неровности поверхности (уклоны и холмы), выступающие над поверхностью большие камни, водоемы и русла потоков. Для их изучения производятся инженерные изыскания — комплекс топографо-геодезических и инженерно-геологических работ, в процессе которых исследуются природные условия и факторы техногенного воздействия для рационального и безопасного использования земельного участка и подготовки обоснований, необходимых в архитектурно-строительном проектировании. Важным результатом их проведения является заключение об инженерно-геологических условиях земельного участка, как возможной площадки для капитального строительства.

Рис. Предпроектные и проектные работы в капитальном строительстве
В качестве дополнительных характеристик участка, влияющих на техническую реализуемость, изучаются глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения, а также наличие многолетней растительности. Совокупность перечисленных параметров определяет физические и инженерные ограничения на строительство объекта недвижимости, в частности, по капитальности здания, материалам фундаментов и несущих конструкций, в том числе вследствие относительно высокой масштабности ландшафтных изменений (выравнивания неровностей, осушения водоемов), ликвидации или улучшения природных насаждений на территории участка и т.д.
Оценка физической среды на предпроектном этапе позволяет дополнительно проанализировать возможные направления применения правовых, экономических, социальных аспектов — факторов функциональной и юридической реализуемости проекта девелопмента недвижимости. Так, функциональная реализуемость строительства на земельном участке зависит от таких его критериев местоположения, как престижность района расположения, удаленность от объектов и коммуникаций жизнеобеспечения, деловых центров, транспортных магистралей, рекреационных зон, источников экологически вредных воздействий и т.д.
Для этих целей осуществляются исследование и анализ имеющихся и необходимых для предполагаемого объекта недвижимости инженерных коммуникаций: как внешних по отношению к земельному участку, так и уже находящихся на нем водо- и газопроводов, электросетей, канализационных сооружений, линий средств телефонной, телекоммуникационной связи, дорог и т.д. В процессе подобного изучения и сопоставления текущего и требуемого состояния коммунальной оснащенности особое внимание уделяется материалам изготовления и срокам службы изделий, рациональности в техническом обслуживании и межремонтным периодам, пропускной способности, доступности для использования на отдаленных частях участка.
Также для целей организации предпроектных проработок земельные участки разделяются на свободные и с улучшениями, в зависимости от наличия на них многолетних насаждений, коммуникаций, зданий или (и) сооружений различного назначения. Применительно к застроенному улучшениями участку оценка функциональной возможности девелопмента должна производиться с учетом целесообразности реконструкции находящихся на нем объектов недвижимости. Это в свою очередь предполагает дополнительное обследование их технического состояния, которое может осуществляться на основе данных технической инвентаризации и учета, технических паспортов зданий, систем и сооружений, свидетельств, материалов имеющихся осмотров. Например, гаражи, расположенные на земельном участке, зарезервированном под строительство жилого дома, должны рассматриваться на предмет как их ликвидации, так и реконструкции в структуре единого жилого комплекса. По итогам такого обследования, продолжительность которого может составлять от одного до двух месяцев, формируется соответствующий технический отчет о состоянии объекта недвижимости.
Юридическая реализуемость проекта девелопмента в первую очередь определяется действующими и возможными ограничениями государственных и местных органов власти, в частности нормативами по охране окружающей среды и здоровья человека. Зачастую градостроительная деятельность на территории, где расположен участок, регулируется в части нагрузки на природную среду по плотности и ширине застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.
На этапе предпроектной подготовки обязательна проверка наличия в отношении исследуемого земельного участка результатов территориального зонирования (градостроительной документации): планов и градостроительных требований в зависимости от его хозяйственной, социальной и культурной значимости. Утвержденная органами власти градостроительная документация предписывает класс и функциональное назначение зданий (сооружений), которые разрешены для возведения на земельном участке.
При отсутствии утвержденной градостроительной документации материалы предпроектного обследования участка и находящихся на нем объектов используются в подготовке градостроительного обоснования строительства. Оно определяет возможность строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом градостроительных, историко-культурных, социально-экономических, санитарно-гигиенических и экологических требований и норм, а также состояния окружающей природной среды, действующих особых режимов градостроительного регулирования, и разрабатывается на основании:
• градостроительных регламентов, схем градостроительного зонирования, установленных генеральным планом развития соответствующей территории;
• режимов охраны и использования недвижимых памятников истории, культуры и т.д.
При проработке градостроительного обоснования строительства для уточнения объемно-планировочного решения объекта, выбора наиболее целесообразного варианта его размещения, оценки экономической эффективности, учета санитарно-гигиенических и экологических условий территории проводятся градостроительные и архитектурно-строительные предпроектные мероприятия с вариантным подбором земельного участка.
Одновременно с указанными работами должна предусматриваться разработка концептуального решения по комплексу строительно-монтажных работ, его технико-экономического обоснования (ТЭО) — бизнес-плана проекта девелопмента: возведения, эксплуатации, использования и продажи объекта. Основные определяемые на данной стадии техникоэкономические показатели: объем, площадь застройки, этажность, верхняя (максимальная) отметка объекта, общая площадь, в том числе надземная и подземная.
В соответствии с утвержденной градостроительной документацией (градостроительным обоснованием) производится подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД) на строительство, содержащей:
• совокупные ограничения и рекомендации по расположению и объемнопространственным параметрам объекта, в том числе согласующих организаций для проектирования и строительства;
• ориентировочные границы участка и технико-экономические показатели объекта;
• заключения относительно проведения строительно-монтажных работ по объекту в соответствии с экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями к размещению объекта, его функциональному назначению, эксплуатации, воздействию на окружающую среду;
• предложения по стадийности проектирования;
• возможность и условия инженерного обеспечения объекта.

Рис. Схема предпроектной стадии капитального строительства
На основе подготовленной ИРД заказчик получает разрешение на осуществление градостроительной деятельности, основанием для получения которого может быть:
1) правовой акт государственных (муниципальных) органов власти на возведение объекта, финансируемого из государственных (муниципальных) бюджетных источников;
2) правовой акт государственных (муниципальных) органов власти и инвестиционный контракт, оформленные в соответствии с конкурсной документацией по утвержденной программе строительства объекта внебюджетного финансирования;
3) разрешение государственного органа по архитектуре и строительству на основе ИРД на создание объекта с оформленными земельно-имущественными отношениями.
После этого при необходимости заключается и регистрируется договор аренды земельного участка на период проектирования объекта недвижимости. Одновременно с окончанием всех описанных ранее предпроектных мероприятий девелоперу (заказчику) целесообразно завершить подготовку, согласование и утверждение задания на проектирование, учитывающего результаты предпроектного обследования, ограничения и условия градостроительной документации или обоснования, ИРД.

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.162

Как сделать углубления. Возьмите стамеску со скошенным лезвием такой же ширины, как углубление. Поставьте стамеску скосом в сторону углубляемой части, поперек углубления на расстоянии 2 мм от его края и сильно ударьте киянкой, чтобы прорезать полотно двери на глу бину, равную толщине петлевой пластины. То же самое сделайте и на другом конце разметки. Затем поставьте лезвие стамески у нанесенной на торце линии, параллельной лицевой стороне двери, и делайте выборку по направлению к ней. Держите стамеску скосом вниз под углом 45 градусов поперек углубления. По стамеске бейте резкими ударами.