Применение новых технологий в строительстве и эксплуатации

Всю совокупность инноваций в строительстве и эксплуатации недвижимости предлагается рассматривать в разрезе архитектурно-проектировочных и инженерных категорий, особенности разработки и применения которых мы рассмотрим на примере повышения энергоэффективности зданий за счет:
• архитектурных решений для наилучшего использования положительных и нейтрализации отрицательных воздействий наружного климата на тепловой баланс здания;
• инженерных технологий для организации такой системы климатизации объекта недвижимости, включая отопление, вентиляцию и кондиционирование, которая с наименьшими энергозатратами обеспечит требуемые характеристики микроклимата в здании и помещениях.
Так, целевой установкой при проектировании дополнительных энергосберегающих инноваций должна быть максимизация в сравнении с первоначальным значением. Соответственно на предварительном этапе анализ их целесообразности предлагается проводить на основе оценки соответствующих изменений указанного показателя.

Рис. Архитектурные и инженерные инноваций в повышении энергоэффективности зданий
Например, в части архитектуры инновации могут выражаться в определении оптимальных размеров (высоты и площади) и форм зданий с минимальными удельными теплопотерями или теплопоступлениями, степени остекления наружного ограждения для использования климатических особенностей, месторасположения и т.д. В свою очередь, современные технологии наружных ограждающих конструкций для защиты от атмосферных явлений рекомендуется применять так, чтобы системы отопления, вентиляции и кондиционирования лишь поддерживали установленные параметры микроклимата. При этом важно учитывать воздействие на тепловой баланс здания солнечной радиации, которая в холодное время года оказывает положительный, а в жаркое — отрицательный эффект, ветра, влияющего в зависимости от времени суток в теплый период года позитивно днем и негативно ночью.
Такой учет теплоэнергетических влияний солнечной радиации и ветра на различные поверхности объекта недвижимости позволяет определить наиболее рациональное соотношение ориентации и габаритов здания с минимальными теплопотерями в холодное время года и теплопоступлениями — в теплое. Вследствие этого проектирование систем климатизации рекомендуется производить с учетом расчетов тепловых и воздушных балансов здания для следующих временных сроков: наиболее холодная пятидневка, отопительный период, самый жаркий месяц, период охлаждения, расчетный год.
Особо выделим целесообразность внедрения технологий «интеллектуального» здания («умного» дома) и создания тем самым единой системы управления инженерным комплексом объекта недвижимости для создания комфортной и безопасной среды обитания при одновременном сокращении издержек на сохранение достигнутых параметров. Такая интеграция предусматривает постоянный и оперативный режимы реагирования системы управления зданием (Building Management Systems — В MS) на ситуации, распознаваемые по сигналам от входящих в нее элементов:
• автоматизированных инженерных систем управления (АСУ) зданием: электроснабжения, кондиционирования и вентиляции воздуха, отопления, водоснабжения и т.д.;
• структурированных кабельных и локальных вычислительных сетей;
• средств обеспечения безопасности здания: охранной и пожарной сигнализации, оборудования пожаротушения, систем управления доступом и телевизионного наблюдения и т.д.
Рассмотрим возможности применения таких решений «интеллектуального здания» в офисном центре на примере алгоритма функционирования интегрированных автоматизированных систем безопасности, управления освещением и климат-контроля. Ночью, в отсутствие работников компаний-арендаторов, АСУ поддерживает минимальную температуру помещений с отключением освещения, вентиляции и кондиционирования. При проходе сотрудника в здание при помощи бесконтактной смарт-карты она, получив об этом сигнал, повышает температуру в соответствующем помещении и включает его вентилирование. При входе человека в офис, идентифицированного датчиками движения, автоматически включается освещение комнат. По мере увеличения количества людей в помещении АСУ регулирует параметры жизнеобеспечения, например: при повышении концентрации углекислого газа и водяного пара увеличивает воздухообмен, по мере увеличения наружной освещенности постепенно уменьшает яркость осветительных приборов вплоть до их отключения в дневное время. К концу рабочего дня, после ухода из офисного помещения всех сотрудников, система возвращается в режим минимального энергопотребления.

Рис. Структура технологий «интеллектуального здания»
АСУ «интеллектуального» здания также позволяет в удаленном режиме отслеживать состояние оборудования и при выходе его из строя информировать о неполадках и неисправностях обслуживающий его персонал. Операторы при такой организации контролируют лишь основные характеристики работы инженерных систем, которые передаются отдатчиков на диспетчерский пульт управления. С помощью контролеров диспетчером при необходимости регулируются режимы работы инженерных систем. Важно отметить наличие алгоритмов автоматического функционирования АСУ при авариях, стихийных бедствиях, например: при пожаре отключение лифтового оборудования, подача воды в очаг возгорания, включение дымоудаления, оповещение по громкой связи жильцов и арендаторов, направление сигнала тревоги в пожарную часть и т.д.
Для повышения потребительской ценности услуг на рынке недвижимости технологии «умного» дома можно использовать и в дополнительной автономной интеграции сетей и инженерии отдельных жилых, торговых и офисных помещений. В частности, в квартире таким образом может быть интегрировано кухонное оборудование, приборы освещения, домашний кинотеатр, домофон, компьютер и т.д., которые управляются с одного дистанционного пульта. Дополнительное объединение с web-технологиями позволит удаленно отслеживать их работу через датчики, веб-камеры, e-mail, sms, через подключённые к Интернету контролеры или мобильный телефон дать команды: нагреть помещение до заданной температуры, включить электрический чайник и наполнить ванну к моменту возвращения хозяина и т.д.
Таким образом, основными конкурентными преимуществами на рынке недвижимости, достигаемыми при внедрении инженерных инноваций, являются:
• высокий уровень безопасности и комфорта за счет возможности настройки интеллектуальных модулей систем и оборудования жизнеобеспечения под потребности конкретных клиентов, когда режим работы выставляется не по усредненным установкам, а с учетом влияющих факторов — численности присутствующих в помещении, освещенности и т.д.;
• рациональное расходование коммунальных услуг посредством их автоматизированного учета и анализа в разрезе зданий, помещений, арендаторов и регулирования по объектам потребления;
• снижение затрат на техническую эксплуатацию, в том числе на основе отслеживания сроков замены оборудования, прогнозирования и оптимизации расходов на их поддержание в рабочем состоянии, разграничения объемов коммунального обслуживания между арендаторами (жильцами), а также своевременного выставления счетов и отслеживания их оплаты;
• единый контроль в принятии решений и выполнении действий через мониторинг технико-эксплуатационных параметров инженерного комплекса здания без вовлечения большого количества работников управляющей (эксплуатирующей) компании.
При проектировании, планировании и применении инновационных решений рекомендуется оценивать и учитывать возможности их расширения и модернизации в соответствии с запросами клиентов на рынке недвижимости, установленными стандартами качества технической эксплуатации и обслуживания и т.д. Соответственно построение АСУ предпочтительно производить по принципу открытой архитектуры, в соответствии с которым ее программные и аппаратные компоненты не привязаны к одному производителю, поставщику.
Наибольший эффект от интеллектуальных инноваций достигается при их определении еще до проектирования инженерного комплекса объекта недвижимости, который таким образом разрабатывается на базе уже сформированного проекта его АСУ. Зачастую в отношении спроектированных и возведенных объектов недвижимости нельзя в полной мере реализовать концепцию «умного» дома вследствие их технических и технологических ограничений.

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.26

На основании договора и по доверенности все эти действия может выполнить землеустроитель. Для этого необходимо, чтобы договор с землеустроителем (лесоустроителем) включал следующие работы и услуги:

•    проведение землеустройства (межевания);

•    утверждение землеустроительного дела в Роснедвижимости;

•    подготовка описаний земельного участка для постановки его на кадастровый учет;

•    подача заявки на государственный кадастровый учет;

•    получение кадастрового плана участка.