Получение налоговых льгот и преференций

Использование девелопером налоговых льгот в реализации социально значимых проектов заключается в оптимизации следующих основных составляющих налогообложения недвижимости:
1) объект налогообложения — земля, здания и сооружения, помещения;
2) плательщик налога — владелец недвижимости или собственники объекта в совместной (долевой) собственности, пользователи — арендаторы, управляющая компания и т.д.;
3) налогооблагаемая база — величина недвижимых активов, рассчитываемая в соответствии с установленной и (или) выбранной методикой;
4) льготы, предоставляемые при участии в проектах социально-экономического развития территории, отношения налогоплательщика к определенной категории по специализации или размеру либо с учетом особенностей недвижимости — памятники культуры, архитектуры и т.д.;
5) налоговая ставка, которую по способу определения различают на:
• фиксированную — исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости;
• переменную, определяемую местными властями исходя из предполагаемых бюджетных расходов и налогооблагаемой базы территории, в том числе в пределах ограничений государством минимального и максимального рамочных значений.
Рассмотрим последовательность разработки участником рынка недвижимости механизмов управления налоговыми платежами на примере земельного налога. В первую очередь необходимо структурировать налоговую базу посредством анализа возможных правовых форм владения и пользования земельным участком. Например, при возведении жилья для государственных (муниципальных) нужд компании-застройщику, заказчику предпочтительно оформлять договор аренды земли на период проектирования и строительства, поскольку зачастую законодательно предусматривается освобождение арендатора государственной (муниципальной) недвижимости от уплаты данного налога. Такие льготы предназначены для стимулирования участия частного сектора в социальных проектах на базе государственных и муниципальных недвижимых активов региона: транспортной, коммунальной, инженерной инфраструктуры, земель и т.д., в том числе для контроля себестоимости и цен услуг населению территории.
Включение участка в состав объектов налогообложения также ограничивается и регулируется законодательными органами. В частности, из нее исключаются изъятые из оборота или ограниченные в обороте земли, занятые природными заповедниками, национальными парками, военными объектами и объектами оборонной промышленности и т.д. Такой механизм налоговой оптимизации особенно актуален в схемах государственно-частного партнерства, доверительного или совместного управления государственными и муниципальными объектами, например морскими и речными портами, вокзалами, аэропортами, терминальными комплексами в зонах международных транспортных коридоров.
При измерении величины налогооблагаемой базы рекомендуется ориентироваться на используемую в налогообложении стоимость земельного участка — кадастровую или рыночную, рассчитываемую в соответствии с законодательством и стандартами оценочной деятельности. При наличии рыночной кадастровая стоимость участка устанавливается от нее в процентах, В качестве налоговых льгот девелопером должна быть проанализирована возможность выбора на свое усмотрение одного из указанных видов налогооблагаемой стоимости, который зачастую предполагает согласование региональными властями. Это обусловлено тем, что в большинстве случаев право выделения льгот по земельным платежам закрепляется за ними и(или) органами местного самоуправления.

Рис. Схема оптимизации земельного налога на основе льгот
Как правило, общеустановленные льготы по ставкам в разрезе налогоплательщиков и определенных видов земельных участков ограничиваются пределом суммы земельного налога, находящейся в распоряжении соответствующего региона. В дополнение к этому органы местного самоуправления имеют полномочия по частичному освобождению от его уплаты на определенный срок или отсрочке выплаты. Их применение ограничено предоставлением преференций лишь законодательно сформированным группам вследствие чего целесообразно в реализации масштабных региональных проектов, когда девелопер может лоббировать подготовку и принятие необходимых законопроектов.
Несмотря на наличие преференций, девелопер в обязательном порядке представляет все налоговые декларации, поскольку законодательство, устанавливая льготы, не выводит земли из налогообложения. В разрезе льготируемых земельных участков в декларациях указываются их местонахождение и площадь, основания для налогового освобождения, ставки и суммы налога. В случае льгот, предоставляемых органами местного самоуправления или региональными властями, может потребоваться приложение копий документов:
• подтверждающих правомерность освобождения от налогообложения (устав, положение о деятельности юридического лица, паспорт объекта культурного наследия, перечень земельных участков, генплан каждой территории с экспликацией по зданиям, сооружениям и т.д.);
• удостоверяющих отраслевые коды и виды экономической специализации, указанные в учредительных документах, — в отношении налоговых освобождений для налогоплательщиков, выполняющих определенный вид деятельности, например развитие науки для девелопера технопарков и наукоемких производств.
Схемы налоговой оптимизации могут основываться на снижении выплат, связанном с порядком расчета ставки, налоговых обязательств, их зачета и возмещения при дополнительном обременении целевым использованием объектов недвижимости. В частности, при застройке участков девелопером жилья исчисление величины налога производится с коэффициентом 2 в течение трехлетнего периода проектирования и строительства. Если возведение объекта и государственная регистрация права на него осуществляются до истечения указанного срока, то сумма земельного налога, уплаченного за это время сверх коэффициента 1, признается излишне уплаченной и подлежит возврату (зачету) на общих основаниях. При продолжительности возведения сверх трехлетнего предела для расчета налога применяется коэффициент 4 вплоть до государственной регистрации прав на завершенный капитальным строительством объект недвижимости.
Аналогичным образом следует разрабатывать механизмы оптимизации платежей по:
• налогам на недвижимое имущество юридических лиц и прибыль организаций при участии в региональных и муниципальных проектах развития территории — стимулирования промышленности, инфраструктуры, торговли и т.д.;
• налогу на недвижимое имущество физических лиц за счет льгот по оценке налогооблагаемой базы по данным технического учета и инвентаризации, а также имущественные вычеты по налогу на доходы при покупке недвижимости.

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.152

Состав карбинольной мастики (в массовых частях): карбинольный сироп — 1, пероксид бензола — 0,02, портландцемент марки 400 — 10. Приготовляют карбинольную мастику при температуре 10-25°С. Высушенный пероксид бензола растирают в ступке до пылевидного состояния. Затем порошок перемешивают с карбинольным сиропом в течение 20-25 минут до получения однородной смеси. Полученную смесь после 1-2 часов отстаивания смешивают с цементом до получе ния однородной пластичной смеси.