Оценка стоимости земельных участков стр.99

■    земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

■    земли под военными объектами;

■    земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

■    земли сельскохозяйственного использования;

■    земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);

■    земли под обособленными водными объектами;

■    прочие земли поселений.

В зависимости от местных условий оцениваемого поселения данный перечень может быть расширен или сокращен.

Решение системы уравнений (по вышеприведенной формуле) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

Специальное программное обеспечение позволяет определить характеристики качества типичного объекта. Далее с учетом стоимости нового строительства типичного объекта и коэффициента износа типичного объекта методом извлечения рассчитывается удельный показатель кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) под типичным объектом.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода анализа иерархий.

Малые поселения с численностью населения менее 10 ООО человек рассматриваются как точечные объекты. Для поселений со сложной планировочной структурой проводится дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определяют набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Методические рекомендации по дифференциации относительной ценности территории поселения, используемые при выполнении ценового зонирования, основаны на градостроительном анализе территории в городской (поселковой) черте, размерах затрат на жилищное, культурно-бытовое и коммунальное строительство, рекомендованных в свое время институтами Госгражданстроя, основных градостроительных принципах, заложенных в действующих градостроительных регламентах, категориях и формах использования земель населенных пунктов, предусмотренных законодательством Российской Федерации.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Технический мониторинг и диагностика недвижимости

Технический мониторинг объекта недвижимости — комплекс мер по диагностике, установлению и оценке признаков, характеризующих состояние зданий и сооружений. Основой комплекса является система технических осмотров (плановых и внеплановых), производимых управляющей (эксплуатирующей) организацией в процессе технического обслуживания здания, инженерных систем и оборудования, а также подготовки объекта недвижимости к сезонной эксплуатации. Вследствие этого особое внимание в реализации технического мониторинга должно быть уделено вопросам структуризации порядка и сроков проведения плановых осмотров и, кроме того, основаниям для осуществления внеплановых.
Плановые технические осмотры осуществляются на основе составленных и утвержденных пообъектных планов-графиков осмотра с указанием сроков и ответственных сотрудников структурных подразделений — центров ответственности. В качестве базы для нормирования сроков целесообразно использовать периоды по подготовке недвижимости к сезонной эксплуатации (весенне-летней и осенне-зимней). Периодичность плановых весенних осмотров устанавливается с учетом необходимости завершения подготовки объектов недвижимости, инженерных систем и оборудования к 1 мая каждого года. В отношении плановых осенних осмотров сроки могут варьировать в зависимости от географического месторасположения зданий и сооружений, климатических особенностей и соответственно с наступлением зимнего периода. Например, в России мероприятия по проведению осенних осмотров и подготовке объектов к зимней эксплуатации должны быть завершены в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, а в южных — до 1 октября.
При разработке порядка проведения внеплановых технических осмотров сроки и ответственные исполнители (собственные структурные подразделения управляющей компании и(или) внешние контрагенты) закрепляются в зависимости от:
• объекта, помещения, здания, системы, оборудования — кровли, фундамента, теплового пункта, систем холодного и горячего водоснабжения и т.д.;
• основания для внепланового осмотра — технический учет и инвентаризация после монтажа, модернизации, реконструкции, предупреждение аварийной ситуации, обследование для составления перечня и объема ремонтных работ и т.д.

Рис. Структура организации технического мониторинга недвижимости
Непосредственное обследование объекта недвижимости производится при предварительном или детальном осмотре.
Предварительный (визуальный) технический осмотр, не требующий значительных затрат, позволяет получить общее представление о техническом состоянии здания, его отдельных элементах, инженерных и коммунальных системах и оборудовании.
Детальный (инструментальный) осмотр (обследование) состояния объекта недвижимости направлен на уточнение выявленных по результатам предварительного осмотра возможных проблемных ситуаций, предусматривает инструментальные измерения, требует значительного времени и относительно высоких затрат, но при этом дает точное представление о состоянии объекта, физическом износе его отдельных элементов и составе необходимых мероприятий.
С учетом полученных результатов технических осмотров проводятся обмерочные работы: проверка соответствия технико-эксплуатационных характеристик недвижимости нормативам критериев качества и нормам технического регулирования. Кроме того, рассчитывается технический ресурс отдельных конструктивных, инженерных систем и оборудования здания для последующей оценки необходимости их ремонта в планируемом периоде. Технический ресурс может выражаться в единицах времени (для анализа срока службы, наработки на отказ, долговечности, вязкости разрушения и живучести объектов технического регулирования) и в единицах произведенной работы (при анализе потребительских качеств технической системы или ее отдельных составляющих частей). Для строительных конструкций в зданиях наряду с показателями продолжительности одним из важнейших потребительских свойств также является способность нести полезные постоянные и временные эксплуатационные нагрузки.
По завершении мероприятий технического осмотра оформляются акты, а в случае обнаружения неисправностей и неполадок — дефектные ведомости, которые представляют собой основу как для определения наиболее целесообразного режима функционирования и технической эксплуатации здания, помещений, систем и оборудования, так и для планирования и проведения их планово-предупредительного ремонта. В случае осмотра для технической инвентаризации и учета, когда одновременно обследуются подземные (фундаменты, подвалы) и наземные (несущие и ограждающие конструкции, защитные покрытия и кровли, рабочие поверхности конструктивных элементов) конструкции здания, дополнительно оформляются следующие документы технического освидетельствования:
- инвентаризационная ведомость по прилегающему земельному участку с указанием его площади, в том числе уборочной, имеющихся улучшений, состояния зеленых насаждений, мест сбора и хранения мусора;
- инвентаризационные ведомости помещений, которые, кроме технических параметров (местоположение и площадь, состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, электрических приборов, отопительного оборудования и пр.), могут включать также сведения о фактическом использовании и о пользователях этих помещений.
По итогам обследования формируется всесторонняя фактическая информация о характерных особенностях эксплуатируемого объекта, обобщенная в техническом паспорте недвижимости. Техпаспорт выполняет функцию информационной системы, в которую в качестве приложений входят все необходимые для эксплуатации и обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, полученные от изготовителей инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей). Основные сведения о домовладении, строении, коммуникациях и оборудовании, содержащиеся в техпаспорте, можно сгруппировать следующим иерархичным образом:
1) характеристики обслуживаемого домовладения в целом — территории земельного участка и зданий, сооружений на нем;
2) характеристики зданий и сооружений, включающие архитектурнопланировочные и эксплуатационные данные, техническое описание зданий и их элементов, описание элементов благоустройства и стоимостные оценки;
3) характеристики помещений в зданиях и сооружения — планировочные и эксплуатационные показатели и техническое описание помещений.
Техпаспорта целесообразно вести в форме, единой и понятной для применения владельцами и заказчиками зданий, а также управляющими, эксплуатирующими и подрядными организациями для разработки и реализации комплекса технической эксплуатации. Периодичность мероприятий устанавливается с учетом целевых значений критериев качества, например для обслуживания автоматизированных систем управления (АСУ) или ежегодном обустройстве территории, и в соответствии с нормированным режимом эксплуатации, установленным в техническом паспорте. Такое нормативное регулирование сроков и периодичности в большей степени относится к конструктивным элементам, инженерным системам и оборудованию и определяется степенью их износа и техникоэксплуатационными критериями.
Вместе с тем при установлении периодичности и затрат на мероприятия по программе технической эксплуатации рекомендуется разработка различных вариантов технического обслуживания по каждому из элементов (оборудованию, системе) объекта недвижимости. Для отбора оптимального из них предлагается использовать показатели экономичности и ремонтопригодности.
Кроме того, подготовка программ и планов технической эксплуатации должна предусматривать их технико-экономическую экспертизу, прогнозирование планируемых в программах и планах технической эксплуатации изменений качественных и количественных показателей бизнес-процессов и их влияние на финансовые результаты — доходы и расходы.
В приведенном расчете выявлены последствия влияния на выручку и затраты ожидаемого увеличения объемов потребления энергоресурсов как на проведение технической эксплуатации, так и со стороны пользователей здания. При анализе возможного повышения оплаты на коммунальные расходы жильцов и арендаторов, а также арендной платы для компенсации роста издержек учтено изменение соотношения «цена — качество» услуг аренды, которое может привести к оттоку чувствительных к увеличению цен клиентов. В такой ситуации для сохранения текущей величины выручки нужно интенсифицировать привлечение потенциальных и удержание текущих клиентов, что выразится в соответствующем повышении расходов на маркетинг.
Аналогичным образом рекомендуется разработать и рассмотреть меры по ремонту и восстановлению требуемого уровня теплоизоляции конструкций здания с прогнозированием итоговых финансово-экономических показателей. Окончательное же решение по выбору оптимального комплекса мероприятий технической эксплуатации предлагается принимать на основе сравнения соотношений выручки, затрат, прибыли, рентабельности, окупаемости составленных и проанализированных альтернативных вариантов.