Оценка стоимости земельных участков стр.95

Сельскохозяй ственная культура

Нормативная урожайность, ц/га

Закупочная цена, руб./ц

Затраты на производство, руб./га

Ячмень с подсевом многолетних трав

3 620

Картофель

25 700

Многолетние травы

2 580

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья;

риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска

Величина премии за риск, %

Обоснование величины премии за риск

Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

В Московской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области

Низкая ликвидность

В настоящее время рынок сельс кохозя йственн ых земель в Московской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев

Итого

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле Безрисковая ставка х Срок экспозиции (месяцев) : 12 =

- 10% хб: 12 = 5%.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10 + + 11 = 21%.

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

Показатель

Ячмень с подсевом

Картофель

Многолетние травы

Среднее значение

Урожайность, ц/га

Цена продажи, руб./ц

Валовой доход, руб./га

5 250

48 000

5 060

Затраты, руб./ га

4 344

30 840

3 096

Продолжение

Показатель

Ячмень с подсевом

Картофель

Многолетние травы

Среднее значение

Рента, руб. / га

5 250-- 4 344 = 906

48 000 -- 30 840 = = 17 160

5 060--3 096 = =1 964

37 190:4 = = 9 297,5

Стоимость земли, руб./ га

9 297,5:0,21 =44 273,81

Стоимость объекта оценки = 3063 х 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.    Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты?

2.    Какие виды ренты существуют в рыночной экономике?

3.    В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты?

4.    В чем состоят отличия дифференциальной ренты I от дифференциальной ренты II?

5.    Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли?


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Составление финансовой и бюджетной отчетности

Сравнение фактических показателей компании — участника рынка недвижимости с запланированными бюджетными величинами — необходимое Условие эффективного управления финансами. Иерархичность бюджетов, их аналитика и связи с производственными, маркетинговыми, инвестиционными планами, программами позволяют проанализировать финансовые результаты в привязке к производственным факторам деятельности в разрезе центров ответственности, объектов недвижимости, оказываемых услуг и т.д. С учетом изложенного внедрение и применение системы финансового анализа предполагают реализацию следующего комплекса мероприятий:
1) разработку состава и форм бюджетной отчетности, порядка ее подготовки структурными подразделениями, обобщения и выверки с данными бухгалтерского, налогового и управленческого учета;
2) определение инструментов анализа бюджетной отчетности, позволяющих комплексно оценить отклонения фактических значений от плановых ориентиров и их причины.
При распределенной системе учета, например вследствие децентрализации компании — территориальной удаленности подразделений, филиалов управляемых объектов недвижимости, целесообразно закрепление за каждым исполнителем основных форм отчетности. После наполнения фактическими данными они представляются в финансово-экономическую службу, отвечающую за их обобщение и дальнейший анализ. Например, отдел маркетинга и продаж отчитывается по статьям доходов от аренды, расходов на маркетинг, а отдел эксплуатации — за расходы по технической эксплуатации, по закупке и монтажу инженерного оборудования и т.д.
При централизованном бюджетном учете консолидация сведений об исполнении сводных бюджетов возможна сразу в соответствующей финансово-экономической службе и в необходимом для анализа формате. Такой подход единого центра ответственности по формированию бюджетных отчетов может быть также внедрен и при децентрализованной системе финансово-бюджетного учета, но при наличии единой информационной базы, обеспечивающей автоматизированную синхронизацию отчетных показателей. В настоящее время современные информационные системы, например в гостиничном бизнесе или девелопменте международного масштаба, позволяют вести такой учет и отчетность в режиме реального времени о результатах управления объектами недвижимости, находящимися в различных точках мира.
Для разработанных форм бюджетной и финансовой отчетности в свою очередь должны быть установлены сроки и периодичность их подготовки и анализа, например, месячная, квартальная и годовая. С учетом частоты составления отчетности предлагается разграничить объем содержащихся в ней сведений и степень их детализации. В частности, ежемесячная отчетность может использоваться для оценки степени достижения основных финансовых параметров — выручки, капитальных затрат, себестоимости, прибыли. В представленном на рис. порядке предполагается, что на ежемесячной основе финансово-экономической службой совместно со службами персонала осуществляется подготовка для руководства предложений по величине премиального фонда по итогам отчетного месяца. Кроме того, для распределения структуры премиального фонда в ежемесячной отчетности целесообразно предусмотреть дополнительную структуризацию указанных оценочных критериев по центрам ответственности — структурных подразделений, функций, бизнес-процессов и т.д.
Использование квартальной бюджетной отчетности предпочтительно для анализа финансовых результатов деятельности по управлению недвижимостью нарастающим итогом с начала года. По завершении очередного квартала формируется обязательная с точки зрения законодательства бухгалтерская и налоговая отчетность, обеспечивающая возможность выверки информации о фактическом исполнении бюджетов. С помощью такого соотнесения основных позиций отчета о прибылях и убытках со статьями бюджета сведения бухгалтерского учета могут быть уточнены и детализированы до функциональных видов доходов и расходов, центров ответственности: распорядителей и (или) администраторов бюджетных средств.
С учетом сопоставленных таким образом данных финансово-экономические службы могут более точно определить и рассмотреть влияние итогов выполнения производственных годовых и оперативных (квартальных, месячных и т.д.) программ и планов на финансовые показатели деятельности компании в целом. Для этого, а также для оценки текущего достижения стратегических целей и задач управления недвижимостью аналитика квартальной отчетности может быть дополнена структуризацией плановых и фактических данных в разрезе видов фондов управляемой недвижимости — коммерческая, жилая и т.д.
Кроме того, квартальная бюджетная отчетность может быть применена в разработке мер по корректировке премиального фонда, выплаченного работникам за весь период с начала года.
Предположим, что в отчетах за второй квартал выявлено недовыполнение плана доходов от аренды недвижимости нарастающим итогом с начала года. На основе этого производится перерасчет общей суммы премий за 6 первых месяцев соответствующему центру ответственности — отделу маркетинга и продаж, с последующим вычетом полученной разницы в очередном третьем квартале. Например, если величина стимулирующих выплат привязана к объему выручки от аренды, то она будет уменьшена пропорционально доле недополученных доходов от аренды за отчетное полугодие.
Годовая финансовая и бюджетная отчетность незаменима в комплексном анализе эффективности реализации в отчетном году долгосрочных и среднесрочных стратегий развития компании в управлении недвижимостью. Она предполагает максимально расширенную аналитику финансовых оценочных показателей в разрезе структурных подразделений, работников-исполнителей, отдельных объектов недвижимости. Аналогично квартальной отчетности полученные сведения выверяются с данными бухгалтерского, налогового, управленческого учета для обеспечения сопоставимости. Годовую отчетность также можно использовать для мотивации — расчета и выплаты 13-й зарплаты по итогам отчетного года, дополнительного поощрительного вознаграждения сотрудникам, в наибольшей степени реализовавшим поставленные маркетинговые, производственные, финансовые задачи в области технической эксплуатации, строительства и т.д.