Оценка стоимости земельных участков стр.95

Сельскохозяй ственная культура

Нормативная урожайность, ц/га

Закупочная цена, руб./ц

Затраты на производство, руб./га

Ячмень с подсевом многолетних трав

3 620

Картофель

25 700

Многолетние травы

2 580

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья;

риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска

Величина премии за риск, %

Обоснование величины премии за риск

Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

В Московской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области

Низкая ликвидность

В настоящее время рынок сельс кохозя йственн ых земель в Московской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев

Итого

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле Безрисковая ставка х Срок экспозиции (месяцев) : 12 =

- 10% хб: 12 = 5%.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10 + + 11 = 21%.

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

Показатель

Ячмень с подсевом

Картофель

Многолетние травы

Среднее значение

Урожайность, ц/га

Цена продажи, руб./ц

Валовой доход, руб./га

5 250

48 000

5 060

Затраты, руб./ га

4 344

30 840

3 096

Продолжение

Показатель

Ячмень с подсевом

Картофель

Многолетние травы

Среднее значение

Рента, руб. / га

5 250-- 4 344 = 906

48 000 -- 30 840 = = 17 160

5 060--3 096 = =1 964

37 190:4 = = 9 297,5

Стоимость земли, руб./ га

9 297,5:0,21 =44 273,81

Стоимость объекта оценки = 3063 х 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.    Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты?

2.    Какие виды ренты существуют в рыночной экономике?

3.    В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты?

4.    В чем состоят отличия дифференциальной ренты I от дифференциальной ренты II?

5.    Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли?


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Методы отбора и оценки конкурсных предложений

Для анализа конкурсных предложений в первую очередь важно сформировать ключевые, наиболее значимые для девелоперского проекта критерии оценки, отражающие специфику вида строительно-монтажных работ, сложность и функциональность строящегося объекта и т.д. Основными условиями применения оценочных признаков являются возможность их количественного выражения и учет влияния на конечные результаты — техникоэкономические показатели проекта. Оценочные параметры целесообразно объединить в следующие группы:
1) коммерческие — цена (стоимость) подряда, условия и порядок расчетов, учет изменения уровня цен, а также удельные стоимостные величины в случае конкурса на проектирование или на возведение объекта «под ключ»;
2) временные — продолжительность выполнения подряда, сроки его начала и окончания, дата ввода объекта в эксплуатацию и т.д.;
3) качество продукции (услуг) претендентов, определяемое предшествующим опытом, уровнем квалификации и структурой инженерно-технического персонала по основным профессиям и специальностям, технической оснащенностью строительным оборудованием, структуризацией производственно-технологических процессов и их контроля;
4) соблюдение при производстве работ норм безопасности, охраны здоровья людей и окружающей среды, мер по предотвращению загрязнения воздуха, поверхности земли и подземных вод и т.д.;
5) уровень организации проектирования, строительства объектов, характеризующий, насколько оферент применяет современные методы управления проектами и оптимизации управленческих решений, информационные технологии, средства автоматизации и т.д.;
6) степень использования местных ресурсов — уровень вовлечения местной рабочей силы, доля в стоимости объекта недвижимости материалов и сборочных конструкций локальной промышленности, которые особенно существенны, в частности, в государственных или муниципальных инвестиционных проектах строительства;
7) технические и имущественные гарантии, представленные оферентом, — бесплатное устранение обнаруженных дефектов и недоделок в течение гарантийного периода, компенсация возможного ущерба заказчику и т.п., — рассматриваемые в качестве механизмов снижения уровня риска при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
Рассмотрение конкурсных предложений рекомендуется производить одним из двух способов:
• последовательная проверка соответствия заявок каждому из основных критериев, начиная с наиболее значимого, и исключение оферт, не удовлетворяющих условиям отбора;
• интегральный анализ всех поступивших предложений либо оставшихся после последовательного изучения по рассмотренной технологии.

Рис. Алгоритм отбора конкурсных предложений
Основные недостатки такого подхода — равнозначность критериев для различных объектов и предметов торгов и субъективный характер установления максимального числа баллов для оценочных показателей, не позволяющий правильно оценить конкурсное предложение. Также ограничением является отождествление предельного значения фактора с коэффициентом его весомости. Экономический метод, базирующийся на соизмерении дисконтированных затрат и прибыли, целесообразен в конкурсе подряда строительства производственных объектов недвижимости, когда в торгах побеждает оферент с минимальным значением приведенных расходов. Смешанный метод основан на сочетании указанных методик и вследствие недочетов экспертной оценки весьма ограничен в выборе подрядчиков для строительства.
Несовершенство описанных методов позволяет устранить интегральный анализ, предполагающий использование системы оценочных критериев в соизмеримых показателях, экономико-математических методов квалиметрии, аналитических методов, математической статистики, экспертных технологий. Его суть состоит в том, что количественно выраженные основные и дифференциальные оценочные параметры учитывают значимость (весомость) каждого из них. Еще одна особенность этого подхода — применение отношений значений критериев в конкурсных предложениях к установленному заказчиком уровню, что позволяет выразить их в относительных величинах независимо от различий в единицах измерения.
При необходимости дополнительного учета качества и надежности претендентов, например для строительства технически сложных объектов недвижимости, в состав оценочных критериев в описанной методике целесообразно включить:
• количественные величины параметров качества подрядных работ: наличие предшествующего опыта возведения аналогичных объектов, технологий производства и квалификационного состава инженерно-технического персонала и т.д.;
• количественные показатели надежности в зависимости от рейтинга претендента, рейтинга банка, обеспечивающего гарантийные обязательства и т.д.