Оценка стоимости земельных участков стр.95

Сельскохозяй ственная культура

Нормативная урожайность, ц/га

Закупочная цена, руб./ц

Затраты на производство, руб./га

Ячмень с подсевом многолетних трав

3 620

Картофель

25 700

Многолетние травы

2 580

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается равной ставке дохода по рублевым депозитам по выборке банков высшей категории надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья;

риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска

Величина премии за риск, %

Обоснование величины премии за риск

Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

В Московской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области

Низкая ликвидность

В настоящее время рынок сельс кохозя йственн ых земель в Московской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев

Итого

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле Безрисковая ставка х Срок экспозиции (месяцев) : 12 =

- 10% хб: 12 = 5%.

Таким образом, коэффициент капитализации составляет 10 + + 11 = 21%.

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

Показатель

Ячмень с подсевом

Картофель

Многолетние травы

Среднее значение

Урожайность, ц/га

Цена продажи, руб./ц

Валовой доход, руб./га

5 250

48 000

5 060

Затраты, руб./ га

4 344

30 840

3 096

Продолжение

Показатель

Ячмень с подсевом

Картофель

Многолетние травы

Среднее значение

Рента, руб. / га

5 250-- 4 344 = 906

48 000 -- 30 840 = = 17 160

5 060--3 096 = =1 964

37 190:4 = = 9 297,5

Стоимость земли, руб./ га

9 297,5:0,21 =44 273,81

Стоимость объекта оценки = 3063 х 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.    Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты?

2.    Какие виды ренты существуют в рыночной экономике?

3.    В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты?

4.    В чем состоят отличия дифференциальной ренты I от дифференциальной ренты II?

5.    Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли?


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Ограничение прав на использование земельных участков стр.93

7.    Колбасные фабрики.

8.    Хлебозаводы.

9.    Фабрики пищевые заготовочные.

10.    Холодильники емкостью более 600 т.

11.    Производство виноградного сока.

12.    Производство фруктовых и овощных соков и безалкогольных напитков.

13.    Предприятия по переработке овощей (сушке, засолке и квашению).

5.1.9. Микробиологическая промышленность.

Класс I. Санитарно-защитная зона размером не менее 2000м.

1. Производство белково-витаминных концентратов из углеводородов (парафинов нефти, этанола, метанола, природного газа).