Оценка стоимости земельных участков стр.93

■ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учитываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

В случае отсутствия данных экспликации площади земель, занятых капитальными строениями и зданиями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, они определяются на основе данных о плотности застройки в соответствии со СНиП П-97-76 «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий».

На территории сельскохозяйственных угодий определяется состав почв. Для этого используют карту обследования почв. На основе указанных источников выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ.

Этап 2. Определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур. На втором этапе производится выбор сельскохозяйственных культур, по которым рассчитывается земельная рента. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из такого набора сельскохозяйственных культур, при пространственном чередовании которых достигается максимальная величина земельной ренты и сохраняется плодородие почвенного слоя. В этом проявляется принцип НЭИ при оценке сельскохозяйственных угодий.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры (5—7 основных культур) определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на основе статистической отчетности по области можно рассчитать среднюю фактическую урожайность за последние пять лет.

Этап 3. Определение величины земельной ренты по основным возделываемым сельскохозяйственным культурам, выбранным для расчета:

Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли);

Валовой доход = Цена продажи х Нормативная урожайность.

Для проведения расчетов используется фактическая информация по административному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в качестве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным ценам типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты устанавливаются на основе данных бухгалтерской отчетности. Для более точного определения затрат можно использовать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затраты труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из рыночных цен, сложившихся в районе расположения земельного участка.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включают: заработную плату, затраты на семена, горюче-смазочные материалы, удобрения, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. Также при расчете издержек учитывают уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Землеустройство стр.143

В определенной мере внутрихозяйственное землеустройство аналогично другим мероприятиям по организации территории, проводимым в границах населенных пунктов, промышленных, горных, лесохозяйственных и других отводов. Тем не менее внутрихозяйственное землеустройство существенно отличается от проектов планировки, генеральных планов, проектов лесоустройства и других подобных разработок.

Литература: