Оценка стоимости земельных участков стр.87

5.2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1)    путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2)    на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30—50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве:

■    площадь земельного участка;

■    проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

■    срок строительства и реализации проекта;

■    наличие и стоимость обременений.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений, предусматривает следующую последовательность расчетов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. Так, в Москве примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном административном округе — 50/50, за пределами ЦАО - 40/60.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Оценка стоимости для купли-продажи бизнеса и недвижимости

Современные подходы к управлению компанией на рынке недвижимости ориентированы на максимизацию ее рыночной стоимости, количественно отражающую величину не только недвижимых, но и нематериальных активов. В соответствии с этим на практике для принятия решений относительно купли-продажи, кредитования и инвестиций на рынке недвижимости предлагается ориентироваться на выделение и сопоставление следующих составляющих ее частей:
• инвестиционная доходность бизнеса инвестора-девелопера;
• стоимость действующего бизнеса, которая рассчитывается с учетом его доходности и прибыльности управляющей недвижимостью компании к моменту продажи;
• рыночная цена, по которой компания и ее активы могут быть реализованы на открытом конкурентном рынке, где все стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, при отсутствии влияния на них чрезвычайных обстоятельств.
Основа для принятия решений о купле-продаже бизнеса — результаты сравнительного анализа оценочных показателей стоимости бизнеса и недвижимых активов компании и заявленной продавцом их цены. Если компания не является публичной, то для определения величины предлагаемой к продаже ее части потенциальным покупателям и продавцу в первую очередь рекомендуется применять доходные, затратные и сравнительные оценочные подходы аналогично рассмотренному ранее порядку индивидуальной оценки объектов недвижимости. В противоположной ситуации цена пакета акций формируется исходя из их текущих котировок на фондовом рынке.

Рис. Использование оценочной и рыночной стоимости в купле-продаже бизнеса
В частности, при переоцененности рынком стоимости управляющей недвижимостью компании и относительно высокой величиной гудвилл покупателю целесообразно отказаться от купли-продажи пакета акций (доли, вклада), поскольку это сопряжено с высоким риском из-за недостаточного контроля оперативной деятельности и результатов. В случае готовности к риску, выраженному в отрицательной разнице между ценой сделки и оценочным значением части предлагаемого к продаже бизнеса, согласие на покупку может быть обосновано получением девелопером — покупателем дохода как акционера и(или) участника фондового рынка либо последующим участием в качестве партнера-инвестора.
При превышении оценочной величины недвижимых активов над рыночной стоимостью всей компании рекомендуется рассмотреть и проанализировать механизмы приобретения всего бизнеса и(или) получения полного контроля над объектом купли-продажи. Это обусловлено тем, что такой дисбаланс свидетельствует о проблемах собственников предприятия и недостаточной эффективности его менеджмента. Возможной целью покупки всей фирмы-девелопера как бизнеса должны быть инвестирование для повышения доходности использования ее недвижимых и нематериальных активов либо дробление и дальнейшая продажа по частям, общая выручка от которой будет выше первоначальных расходов на покупку.
С учетом изложенного порядка разработки и принятия решений относительно купли-продажи бизнеса на рынке недвижимости рассмотрим более подробно особенности применения стоимости недвижимых активов в подготовке и оценке инвестиционных проектов частичной или полной покупки компании — участника рынка недвижимости.