Оценка стоимости земельных участков стр.80

4.2. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ МЕТОДА ВЫДЕЛЕНИЯ

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения методах наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экстракция) — это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли [23. С. 178].

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок. Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости воспроизводства или стоимости замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке. Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка. Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений.

Достоинства метода выделения:

■    это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

■    метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

■    метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Привлечение бюджетных ресурсов, государственных и муниципальных инвестиций

Основными источниками государственного (муниципального) финансирования проектов девелопмента недвижимости являются целевые бюджетные программы, внебюджетные инвестиционные фонды подряды строительства объектов государственного (муниципального) заказа.
В обосновании выделения девелоперу бюджетных ресурсов предпочтительны методы анализа, основанные на современной концепции бюджетирования, ориентированного на результат. В отличие от традиционных моделей, такой подход базируется на следующих принципах:
• приоритетность программно-целевых технологий планирования, предполагающих взаимосвязь между распределением бюджетных средств, планируемыми и фактическими результатами их использования — оценочными показателями, отображающими приоритеты государственной (муниципальной) региональной политики;
• расширение полномочий участников бюджетного процесса — органов власти, реализующих функции управления и регулирования рынка недвижимости;
• повышение ответственности органов власти по закрепленным за ними направлениям социально-экономического развития территории;
• четкая привязка ассигнований к функциям, услугам, видам деятельности бюджетных администраторов и распорядителей.
Таким образом, кроме обеспечения инвестиционной и экономической привлекательности, решение о выделении бюджетных ресурсов девелоперу может быть связано с представлением обосновывающих расчетов на уровне мероприятий и целевых показателей. В таких случаях рекомендуется воспользоваться сравнительным анализом показателей, характеризующих достижение поставленных социальных и операционных целей с привлечением бюджетного финансирования и без него.
Инвестиционные фонды, как правило, создаются органами государственной (муниципальной) власти для решения инфраструктурных и отраслевых задач: прокладки дорог, подведения инженерных коммуникаций к перспективным площадкам (зонам) строительства и т.д. К финансируемым из них проектам зачастую предъявляются жесткие требования к техникоэкономической целесообразности использования средств в среднесрочной перспективе от 3 до 5 лет. Вследствие этого от девелопера может потребоваться определить не только прямой, но и косвенный эффект, учитывающий влияние финансируемых объектов и комплексов недвижимости на показатели развития территории: транспортную доступность и коммунальную оснащенность, количество вновь создаваемых рабочих мест и т.д. В большинстве случаев из государственных и муниципальных инвестиционных фондов финансируются масштабные проекты с нормированным минимальным порогом требуемых инвестиций.
Получение компанией-девелопером подрядов государственного (муниципального) заказа предполагает его участие в конкурсе (тендере), организуемом уполномоченными органами государственной (муниципальной) власти. В первую очередь при этом важно обеспечить соответствие установленным для претендентов критериям финансовой устойчивости, надежности, опыта и наличия квалифицированных кадров. Это обусловлено тем, что такого рода заказы подразумевают низкий уровень финансово-инвестиционных рисков, воздействующих на изменение контрактных условий: объемы и стоимость проектно-изыскательских, строительно-монтажных, пусконаладочных, инженерных, эксплуатационных и иных работ, продолжительность, сроки их начала и окончания.