Оценка стоимости земельных участков стр.79

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать или другие аналоги, или другие элементы, по которым проводится сравнение, или рассчитать другие значения корректировок.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам аналогов в зависимости от следующих факторов:

1)    количество внесенных поправок;

2)    абсолютная величина поправок;

3)    достоверность и полнота исходной информации и др.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например диапазон между наименьшим и наибольшим значениями [21. С. 3].

Диапазон между наименьшим и наибольшим значениями как результат оценки возможен в следующих случаях:

а)    при недостатке исходных данных;

б)    при неустойчивой ситуации на рынке;

в)    при ограниченном времени оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

■    титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

■    категория земель, в границах которых расположен земельный участок;

■    разрешенное использование земельного участка и сервитуты;

■    физические характеристики участка;

■    данные о взаимосвязи участка с окружением;

■    экономические факторы, характеризующие участок, и другие данные.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие доступные источники. При этом необходимо иметь в виду, что публикуемые в периодической печати цены предложения на продаваемые земельные участки — это цены продавца, которые выше фактических цен сделок.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Когда продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным и менее надежным способам, таким как метод распределения. Успешное его применение требует проведения тщательного анализа исходной информации и определенного профессионального опыта оценщика.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Самоделки для строителя стр.76

Далее, сообразуясь с рисунком, вычерчиваем план лестницы в зависимости от числа ступенек, а также от ширины лестницы и расстояния между балками. Располагая тем или иным образом ступеньки, желательно стремиться к тому, чтобы середина передней грани вышестоящей ступени находилась над серединой задней грани нижестоящей ступени (конечно, небольшие отклонения вполне допустимы). Приведенная на рисунке лестница не совсем соответствует этому условию. Все дело в том, что поиск истины методом проб и ошибок является неизбежным спутником нашей жизни.