Оценка стоимости земельных участков стр.72

земли гаражей и автостоянок, земли под объектами торговли и общественного питания, земли под офисными и административными зданиями;

6)    участки под объектами промышленности и складскими помещениями;

7)сельскохозяйственные    угодья.

Каждая указанная группа может быть сегментирована более детально при наличии рыночной информации о продажах. Например, земельные участки с многоэтажной жилой застройкой могут быть разделены на 5-этажные (кирпичные, панельные, блочные), 7—9-этажные, 12-этажные дома.

Оценка методом сравнения продаж является объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Поэтому важнейшим условием успешного применения данного метода выступает ведение базы данных по сделкам с земельными участками.

Для накопления и дальнейшей обработки информации используются регистрационные карточки, в которые заносится вся информация о проданных участках, условиях и цене сделки, сроке экспозиции, продавцах и покупателях.

Для сравнения используются несколько проданных земельных участков. При правильном подборе достаточно от трех до пяти аналогов.

Главной проблемой при выборе аналогов выступает сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого земельных участков. Они должны быть сопоставимы по многим признакам, но критерием выступает конкурентоспособность. Если сопоставимый и оцениваемый участки не конкурируют на одном сегменте рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же силами спроса и предложения, в результате перенос цены продажи с объекта сравнения на оцениваемый земельный участок может привести к ошибочным оценкам.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На втором этапе необходимо провести отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником. БТИ, нотариат и другие организации фиксируют официальную сумму сделки, но не подтверждают ее достоверность.

Источниками данныхо сделках с земельными участками могутбыть:

■    регистрационные палаты и городские, районные и поселковые земельные комитеты, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками. Например, при кадастровой оценке земель поселений данный источник является основным при сборе информации о сделках с незастроенными и застроенными земельными участками;

■    периодическая печать. Публикуемые в периодической печати цены на продаваемые земельные участки — это цены предложения, которые выше фактических цен сделок. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков записано, что при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения [21. С. 3].

Рекомендуется вносить в цены предложения корректировку на разницу между ценой предложения и ценой сделки, рассчитанную на основе анализа рыночных данных;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.1

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.