Оценка стоимости земельных участков стр.71

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

4.1. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка [23. С. 177—178].

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1)    выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2)    проверка информации о сделках с земельными участками;

3)    сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4)    анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавнихпродаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

■    целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

■    передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

■    местоположение (например, в Московской области — удаленность от МКАД и престижность направления);

■    плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

■    инвестиционную мотивацию;

■    платежеспособность;

■    источники и формы финансирования;

■    вкусы и предпочтения покупателей и др.;

■    социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

1)    незастроенные земельные участки;

2)    земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

3)    земли под домами индивидуальной жилой застройки;

4)    придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

5)    земельные участки под объектами доходной недвижимости:


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.236

Разметив длину порога и утопание его в бревне сруба, запиливают ножовкой в этих местах на 40 мм выше от половины диаметра бревна перпендикулярно плоскости стены. Концы порога обрабатывают топором, контролируя горизонтальность уровнем.

Плоскость площадки необходимо прострогать шерхебелем. Далее запиливают пазы размером 100 мм снаружи порога и 50 мм внутри, глубиной 40 мм.