Оценка стоимости земельных участков стр.65

В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

■    предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

■    средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

Исходные данные

Общая площадь объекта — 22 ООО кв. м.

Общая площадь надземной части — 18 ООО кв. м.

Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части) — 15 300 кв. м.

Общая площадь подземной части — 4 ООО кв. м.

Общее число машино-мест (4 000/40) = 100.

Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей — 1 800 дол.

Стоимость продажи 1 машино-места в гараже — 15 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство жилого здания.

Решение

Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником — 27 540 000 дол.

Стоимость продажи всех машино-мест собственником — 1 500 000 дол.

Стоимость продажи, всего — 29 040 000 дол.

Операционные расходы (2%) — 580 800 дол.

Стоимость продажи с учетом, операционных расходов — 28 459 200 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания — 1000 дол.

Стоимость строительства наземной части, всего — 18 000 000 дол.

Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания — 800 дол.

Стоимость строительства подземной части, всего — 3 200 000 дол.

Стоимость строительства всего здания — 21 200 000 дол.

Проценты за кредит (11,5%) — 2 438 000 дол.

Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего — 23 638 000 дол.

Стоимость земельного участка — 4 821 200 дол.

3.4. МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Условие применения данного метода — это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположейиями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения [23. С. 178].

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий [21. С. 3]:

1)определение    суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.128

Натягивают шнуры-причалки, отмечающие продольную и поперечную оси помещения, и по ним выкладывают полосы-провески. В дальнейшем они послужат вам маяками. Полосы-провески состоят обычно из двух рядов шестигранных плиток.