Оценка стоимости земельных участков стр.64

Ставка дохода на инвестиции для данного объекта недвижимости определена в 20,5%.

Площадь помещений здания, сдаваемых в аренду, — 9 535 кв. м.

Ставка арендной платы 5600 руб. за кв. м в год, потери от недо-загрузки 10%, операционные и прочие расходы — 5 310 000 руб.

Определить стоимость земельного участка.

Решение

Рассчитаем доход от единого объекта недвижимости:

ПВД - 9535 х 5600 - 53 396 ООО (руб.);

ДВД - 53 396 ООО - (53 396 ООО х 0,1) “ 53 396 ООО - 5 339 600 -

- 48 056 400 (руб.);

ЧОД - 48 056 400 - 5 310 000 = 42 746 400 (руб.). Коэффициент капитализаций для здания - 20,5% + —— --21,61.

Доход от здания = 173 268 000 х 0,2161 ” 37 443 214,8 (руб.). Доход от участка - 42 746 400 - 37 443 214,8 =

= 5 303 185,2 (руб.).

Пример 3

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Инвуда, или аннуитетному методу.

Исходные данные

Оценивается земельный участок площадыр 0,2 га, предоставляемый под строительство модульной автозаправочной станции на шесть колонок.

Капитальные вложения на строительство (с учетом прибыли инвестора) составляют 4 200 000 руб.

Срок экономической жизни 20 лет, планируемый доход на инвестиции 20%.

Анализ, эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

■    в течение суток с одной колонки продается 400 л бензина;

■    средневзвешенный доход от продажи одного литра бензина и дизельного топлива составляет 1 руб. 20 коп.;

■    с учетом времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 350 дней в году.

Определить стоимость земельного участка.

Решение

Определяем годовой чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

4 200 ООО х 0,20536 = 862 512 (руб.).

Определяем годовой чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

6 х 350 х 400 х1,2 - 1 008 000 (руб.).

Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

1 008 000 - 862 512 - 145 488 (руб.).

Стоимость земельного участка = 145 488:0,2 - 727 440 (руб.).

Последовательность второго варианта метода остатка:

1)    расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2)    расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;

3)    расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода;

4 ) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.

Пример 4

В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т.е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Самоделки для строителя стр.77

Когда в соответствии с планом необходимое число ступенек винтовой лестницы врезано, в стояке выпиливаем замок для установки тетивы А. Заодно в стояке выдалбливают гнездо для вертикальной стойки, верхний конец которой крепят либо к междуэтажному перекрытию, либо к ригелям, формирующим лестничный проем (ригели устанавливают, когда расстояние между балками больше лестничного проема, как показано на рисунке). Стойка — очень важный элемент конструкции лестницы, она придает лестнице дополнительную жесткость и заметно повышает безопасность спуска-подъема по лестнице.