Оценка стоимости земельных участков стр.63

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности — информация по ЧОД и цена продаж относятся к категории непрозрачной информации. Анализируется информация по текущим и прошлым продажам и арендным ставкам по аналогичным объектам.

При расчете коэффициента капитализации должны соблюдаться следующие условия:

■    наиболее эффективное использование сопоставимых объектов совпадает с таковым для объекта оценки;

■    условия финансирования сделок продажи аналогов являются типичными;

■    местоположение и отделка объекта оценки и аналогов принципиально не отличаются.

Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным ценообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика.

Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент капитализации состоит из двух частей:

а) ставки дохода (отдачи) на капитал, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

б) нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал в практике российской оценки чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в недвижимость и управлением этими инвестициями. Ставка дохода на капитал включает:

■    безрисковую ставку дохода;

■    премию за риск инвестиций в оцениваемый объект;

■    премию за низкую ликвидность недвижимости;

■    премию за инвестиционный менеджмент.

Норма возврата (возмещения) капитала может быть рассчитана одним из следующих методов:

■    метод Ринга (прямолинейный возврат капитала);

■    метод Инвуда, или возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (аннуитетный метод);

■    метод Хоскольда, или возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода.

Этап 4. Расчет остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения.

Этап 5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.

Пример 2

Возмещение инвестиций осуществляется по методу Ринга, чли прямолинейному возврату инвестиций.

Исходные данные

Оценивается земельный участок площадью 0,89 га с недавно построенным зданием стоимостью 173 268 ООО руб.

Продолжительность экономически полезной жизни здания — 90 лет, возмещение инвестиций в здание осуществляется по методу Ринга (прямолинейным методом).


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.210

Русская баня

На Руси бани также известны с давних времен. Например, в уставе великого князя Владимира (966 г.) бани числились как «заведения для немогущих». По всей России, в селах и городах на берегах рек, озер и ручьев строили парные бани. Русская парная баня представляла собой деревянную избу, в которой расположены два помещения: раздевальное и парильное отделения. В парильне размещалась каменка — печь с камнями.