Оценка стоимости земельных участков стр.60

Различают следующие виды арендных ставок:

■    контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;

■    рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

а)    с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

б)    с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в)    с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Величина арендной платы зависит от следующих факторов:

■    назначение объекта недвижимости;

■    местоположение объекта;

■    степень насыщенности рынка аналогичными объектами;

■    возраст здания;

■    конструктивные решения;

■    планировочные решения;

■    архитектура и отделка;

■    инфраструктура и сервис;

■    наличие парковки;

■    срок аренды;

■    площадь помещений, сдаваемых в аренду;

■    качество управления зданием.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход

(двд>.

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.74

Теплопроводность стены можно снизить, если снаружи накрыть ее слоем теплоизоляции и обшить виниловым сайдингом. При этом теп-лопотери «слоеной» конструкции из бруса сечением всего 100 мм будут на треть, а масса — на четверть меньше, чем у брусчатой толщиной 150 мм. Кроме того, станет возможным использование более дешевого фундамента.