Оценка стоимости земельных участков стр.60

Различают следующие виды арендных ставок:

■    контрактные ставки, величина которых установлена договором об аренде;

■    рыночные ставки, т.е. типичные для данного сегмента рынка в данном регионе.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

По виду арендных платежей все арендные договора делятся на следующие большие группы:

а)    с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

б)    с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции). Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Также такой тип аренды используют для отражения ожиданий будущего увеличения стоимости собственности и т.д.

К этой же группе относятся договоры с индексируемой арендной платой, которые предусматривают периодическую корректировку арендной платы в соответствии с заранее выбранным базовым индексом, например индексом потребительских цен и т.п.;

в)    с процентной ставкой от выручки арендатора (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Величина арендной платы зависит от следующих факторов:

■    назначение объекта недвижимости;

■    местоположение объекта;

■    степень насыщенности рынка аналогичными объектами;

■    возраст здания;

■    конструктивные решения;

■    планировочные решения;

■    архитектура и отделка;

■    инфраструктура и сервис;

■    наличие парковки;

■    срок аренды;

■    площадь помещений, сдаваемых в аренду;

■    качество управления зданием.

На второй стадии оценивается действительный валовой доход

(двд>.

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Исследование и анализ спроса на рынке недвижимости

Анализ спроса и предложения на рынке коммерческой недвижимости. Основные характеристики спроса и предложения на рынке недвижимости — это площади предлагаемых помещений, в том числе вновь построенных и реконструируемых объектов, а также объемы, востребованные клиентами. Рассмотрим особенности определения данных показателей в исследованиях и анализе для последующего использования в комплексе маркетинга на примере аренды объекта коммерческой недвижимости.
При определении ожидаемого значения приведенных индикаторов незанятости (заполняемости) могут быть использованы регрессионные модели обработки фактических данных рынка аренды недвижимости за рассматриваемый период. Среднерыночные величины указанных коэффициентов важны при прогнозировании и сравнительном анализе доходов и ставок аренды рассматриваемого объекта недвижимости в будущие периоды. Например, большая в сравнении с рынком недозагрузка здания может быть целесообразна в случае установления арендной ставки на уровне выше рыночного для максимизации соответственно выручки и прибыли. При обратной ситуации увеличение заполняемости объекта относительно среднерыночного уровня должно обеспечивать дополнительный прирост его доли на Рынке. Выявленные несоответствия взаимосвязей показателей доходов, клиентов, доли рынка, недозагрузки и заполняемости — предмет дополнительного исследования и анализа, поскольку они могут быть следствием недостаточной эффективности комплекса маркетинга.
На рис. приведен пример оценки конкурентоспособности месторасположения склада на основе анализа текущей и ожидаемой территориальной структуры спроса, предложения, свободных площадей по основным Географическим направлениям региона. Графическая схема позволяет выявить будущие сдвиги основной части предложения в южном, юго-восточном и восточном направлениях, а также сокращение доли на рынке лидирующих в настоящий момент северного и северо-западного районов. Соответственно задачей последующего маркетингового исследования является определение целесообразности строительства и ввода новых площадей в южных и восточных округах либо дополнительных выгод от функционирования уже имеющихся складских объектов в прогнозируемых условиях.

Рис. Анализ территориальной структуры рынка складской недвижимости
Возможные направления дальнейшего анализа применения месторасположения в повышении эффективности использования недвижимости — оптимизация клиентской базы, разработка комплекса маркетинга — определяются с учетом полученных комбинаций результатов территориального распределения предлагаемых, востребованных и вакантных площадей. Например, при опережении предложения над спросом в месте дислокации склада должны быть рассмотрены характеристики, обеспечивающие дополотельные качественные и количественные преимущества в сравнении с объектами конкурентов, а также собственными складами производственных торговых компаний. При сравнительно высоком уровне свободных площадей в рассматриваемом районе (направлении) нахождения склада в первую очередь оцениваются достоинства относительно близлежащих объектов. В случае же уровня незанятых площадей ниже среднерыночного значения требуется поиск и отбор дополнительных преимуществ по сравнению со складами конкурентов, производственных и торговых компаний, находящихся На близлежащих территориях и смежных направлениях.
Анализ спроса и предложения на рынке жилой недвижимости. Для исследования рынка купли-продажи жилья в первую очередь должны быть проанализированы следующие виды расчетных цен.
Из приведенных формул следует, что средневзвешенную цену целесообразно использовать в оценке удельной стоимости единицы площади жилья, а медианную — среднерыночной стоимости всего помещения в целом. Кроме того, показатель средней цены наиболее подходит для сравнительного сопоставления широкого диапазона значений в разрезе различных видов и типов жилья: однокомнатных и многокомнатных, панельных и монолитных, от одного до нескольких районов и т.д. Медианная же цена применяется в отношении более однородной группы объектов недвижимости, которую сложно структурировать на дополнительные категории (по площади, месторасположению), например для односемейных (хаусов), односпальных квартир и т.д.
Детальное изучение динамики площадей и цен на рынке жилья предлагался производить на основе структурного анализа факторов спроса и предложения, их причинно-следственной связи с равновесной ценой. Как видно из схемы, особое внимание при этом должно быть уделено изменению платежеспособности населения, а также доступности для целевых клиентов предлагаемого продавцом жилья, в том числе в результате целевых государственных и региональных программ, снижения ставок по ипотечным кредитам и т.д.
При прогнозировании тенденций на рынке покупки жилья необходимо учитывать взаимную зависимость и связи его отдельных секторов (купли-продажи первичного и вторичного жилья), а также рынка аренды жилья — услуг-заменителей. Например, сокращение объемов предложения на рынке первичного жилья приведет к увеличению цен, а затем к некоторому корректирующему снижению, что объясняется компенсационным снижением спроса на новое жилье вследствие приобретения одной частью целевых клиентов жилья на вторичном рынке и выбором аренды жилья — другой.
Объемы построенных и введенных в оборот площадей в первую очередь определяют уровень цен предложения на рынке купли-продажи жилья. Так, уменьшение площадок для строительства, в том числе из-за ограничений регулирующими органами власти градостроительной деятельности, влияет на объем возведенных и предлагаемых на рынке площадей. Повышение стоимости строительных материалов обусловливает рост себестоимости строительства и соответственно цен предложения. При стабильном или развивающемся спросе перечисленные факторы предложения в перспективе приведут к увеличению уровня цен на рынке жилой недвижимости.
Расчет текущей величины предложения на рынке жилой недвижимости целесообразно производить на основе данных оперативного мониторинга и исследований о конкурентах и их функционирующих объектах. Определение ожидаемых объемов предложения предусматривает использование дополнительных маркетинговых инструментов и технологий прогнозирования, учитывающих как макроэкономические, так и микроэкономические параметры. Например, среднесрочный прогноз предложения может быть ставлен на основе сроков и объемов, указанных в актах государственных С°ганов власти, разрешающих строительство объектов, в опубликованных объявлениях в СМИ, рекламе и т.д.

Рис. Структура факторов спроса и предложения для маркетинговых исследований
Кроме того, продолжительность создания объекта и вывода его на рынок дополнительно зависит от таких макроэкономических факторов, как государственное регулирование градостроительной деятельности, платежеспособность покупателей, а также микроэкономических — репутация и опыт конкурентов (застройщиков, девелоперов), маркетинговых агентов, эффективность сбытовых структур и т.д. С учетом этого при отборе инструментов прогнозирования на рынке жилой недвижимости предлагается применять следующий подход:
- мониторинг конкурентов и пообъектный в разрезе зданий расчет ввода площадей престижных и крупных объектов с высокой относительной долей на рынке;
- статистический анализ динамики прошлых изменений и экстраполяция полученных результатов для секторов с низким уровнем консолидации, например жилья эконом-класса.
Исследование конкурентной среды на рынке жилья предлагается производить на основе сведений о девелоперах — участниках рынка недвижимости, характеризующих оборот строительства, цены реализации жилья, объемы продаж, количество покупателей и долю рынка. При большом количестве параметров целесообразна такая группировка исследуемых компаний по одному из оцениваемых показателей, которая позволяет выделить относительные конкурентные возможности самого девелопера в раскуриваемом секторе рынка недвижимости. Например, группировка конкурентов по средней величине сделки помогает разграничить основные целевые секторы: девелопер 5 специализируется на относительно дорогих, элитных объектах, компании 2, 4, 6 — на жилье бизнес-класса, 1 и 3 — на жилой недвижимости эконом-класса. Следовательно, в зависимости от того, в каких сегментах сам девелопер предполагает развиваться и продвигать свои объекты и услуги, дальнейшему углубленному изучению подвергаются только наиболее вероятные конкуренты.
При определении отраслевой привлекательности рассматриваемого сектора, сегмента исследуются фактические и ожидаемые значения объемов спроса и структуры предложения — площадей, выручки и доходности. Приведенный анализ позволяет выявить тенденции снижения финансовой эффективности — рентабельности девелоперов в секторе строительства и продажи жилой недвижимости. В данном случае маркетинговый анализ должен быть ориентирован на выявление причин сокращения перспективности отрасли. В качестве наиболее вероятных причин следует указать возможность активного вхождения на рынок новых участников, уменьшения спроса на первичном рынке жилья и вытекающего из этого замедления роста цен при неизменном росте себестоимости капитального строительства.
С учетом изложенного рассмотрим, каким образом могут быть использованы результаты оценки текущего и прогнозируемого состояния и соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. Например, в условиях недостаточного предложения, значительно отстающего от спроса на усилье, выражающегося в устойчивом ценовом росте, девелопер в значительней степени может корректировать свою производственную и сбытовую деятельность посредством регулирования ценовой политики, например, в одном из следующих направлений:
• планомерно повышать цены, чтобы сохранить имеющиеся темпы продаж;
• увеличивать цены с опережением динамики рынка для получения большей прибыли и создания иллюзии ажиотажного спроса на свои объекты недвижимости;
• искусственно сокращать предложение, в том числе через «дозированные» продажи в случае потребности в денежных средствах и росте ликвидности, погашении кредитов и т.д.
Основной оценочный показатель — годовая величина выручки при прогнозируемых тенденциях спроса и предложения на рынке. Как видно из приведенных расчетов, при стабильном росте рыночных цен девелоперу выгоднее смещать сроки реализации недвижимости на более поздний срок, продажа всех площадей в конце года максимизирует доход на уровне 17 364,38 млн руб.
Для текущих и потенциальных арендаторов жилья этот показатель позволяет оценить, насколько предпочтительнее аренда жилья или его приобретение. Чем больше его значение для рассматриваемого типа, класса жилья, сегмента, тем при прочих равных условиях менее целесообразна его аренда, и наоборот.