Оценка стоимости земельных участков стр.59

Физический износ — уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ — несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ происходит под воздействием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства и про является в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ — износ, вызываемый неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Экономический износ приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым, внешний износ, как правило, неустраним. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения:

Накопленный износ = 1 - (1 - Физический износ) х (1 -

- Функциональный износ) х (1 - Экономический износ).

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как разность между затратами на создание улучшений без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Накопленный износ также может определяться в целом исходя из срока жизни объекта.

После определения величины накопленного износа ее вычитают из суммы затрат на создание зданий и сооружений, для получения стоимости' их воспроизводства или замещения на дату оценки.

Этап 2. Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы. Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД — это доход, который можно получить от недвижимости при полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Важнейшей характеристикой договора аренды является распределение эксплуатационных расходов между арендатором и арендодателем. При этом полярными являются два типа договора аренды:

■    валовая (полная) аренда, когда все расходы несет арендодатель;

■    абсолютно чистая аренда, когда все расходы несет арендатор.

В случае, когда расходы по эксплуатации распределены между арендатором и арендодателем, такую аренду называют чистой арендой.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Землеустройство стр.157

4.    Отбираются участки сельскохозяйственных угодий, нуждающихся в проведении работ по коренному или поверхностному улучшению.

С этой целью фиксируется и отображается на плане культуртехническое и мелиоративное состояние контуров: закустаренность, закамененность, характер увлажнения, закочкоренность. Признаки характеризуются не только качественно, но и количественно в соответствующих границах и условных знаках, что позволяет при проектировании определить примерные объемы и стоимость работ по коренному или поверхностному улучшению угодий.

Литература: