Оценка стоимости земельных участков стр.57

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы» за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка [23. С. 179].

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

3.3. МЕТОД ОСТАТКА

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

В МСО данный метод называется «способ остаточной стоимости». При применении способа остаточной стоимости для оценки земли в качестве элементов анализа также применяются данные о доходах и расходах. Проводится финансовый анализ чистого дохода, который можно получить от использования с целью извлечения дохода. Из чистого дохода делается вычет с учетом финансовой отдачи, требуемой улучшениями. Оставшийся доход считается остаточным, приходящимся на счет земли. Для получения показателя стоимости он капитализируется. Применение метода ограничивается доходными объектами имущества. Он наиболее часто употребляется для новых объектов имущества, для которых требуется меньшее число допущений [23. С. 178-179].

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

■    имеющиеся здания и сооружения соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

■    стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

■    известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Технический мониторинг и диагностика недвижимости

Технический мониторинг объекта недвижимости — комплекс мер по диагностике, установлению и оценке признаков, характеризующих состояние зданий и сооружений. Основой комплекса является система технических осмотров (плановых и внеплановых), производимых управляющей (эксплуатирующей) организацией в процессе технического обслуживания здания, инженерных систем и оборудования, а также подготовки объекта недвижимости к сезонной эксплуатации. Вследствие этого особое внимание в реализации технического мониторинга должно быть уделено вопросам структуризации порядка и сроков проведения плановых осмотров и, кроме того, основаниям для осуществления внеплановых.
Плановые технические осмотры осуществляются на основе составленных и утвержденных пообъектных планов-графиков осмотра с указанием сроков и ответственных сотрудников структурных подразделений — центров ответственности. В качестве базы для нормирования сроков целесообразно использовать периоды по подготовке недвижимости к сезонной эксплуатации (весенне-летней и осенне-зимней). Периодичность плановых весенних осмотров устанавливается с учетом необходимости завершения подготовки объектов недвижимости, инженерных систем и оборудования к 1 мая каждого года. В отношении плановых осенних осмотров сроки могут варьировать в зависимости от географического месторасположения зданий и сооружений, климатических особенностей и соответственно с наступлением зимнего периода. Например, в России мероприятия по проведению осенних осмотров и подготовке объектов к зимней эксплуатации должны быть завершены в северных и восточных районах до 1 сентября, в центральных — до 15 сентября, а в южных — до 1 октября.
При разработке порядка проведения внеплановых технических осмотров сроки и ответственные исполнители (собственные структурные подразделения управляющей компании и(или) внешние контрагенты) закрепляются в зависимости от:
• объекта, помещения, здания, системы, оборудования — кровли, фундамента, теплового пункта, систем холодного и горячего водоснабжения и т.д.;
• основания для внепланового осмотра — технический учет и инвентаризация после монтажа, модернизации, реконструкции, предупреждение аварийной ситуации, обследование для составления перечня и объема ремонтных работ и т.д.

Рис. Структура организации технического мониторинга недвижимости
Непосредственное обследование объекта недвижимости производится при предварительном или детальном осмотре.
Предварительный (визуальный) технический осмотр, не требующий значительных затрат, позволяет получить общее представление о техническом состоянии здания, его отдельных элементах, инженерных и коммунальных системах и оборудовании.
Детальный (инструментальный) осмотр (обследование) состояния объекта недвижимости направлен на уточнение выявленных по результатам предварительного осмотра возможных проблемных ситуаций, предусматривает инструментальные измерения, требует значительного времени и относительно высоких затрат, но при этом дает точное представление о состоянии объекта, физическом износе его отдельных элементов и составе необходимых мероприятий.
С учетом полученных результатов технических осмотров проводятся обмерочные работы: проверка соответствия технико-эксплуатационных характеристик недвижимости нормативам критериев качества и нормам технического регулирования. Кроме того, рассчитывается технический ресурс отдельных конструктивных, инженерных систем и оборудования здания для последующей оценки необходимости их ремонта в планируемом периоде. Технический ресурс может выражаться в единицах времени (для анализа срока службы, наработки на отказ, долговечности, вязкости разрушения и живучести объектов технического регулирования) и в единицах произведенной работы (при анализе потребительских качеств технической системы или ее отдельных составляющих частей). Для строительных конструкций в зданиях наряду с показателями продолжительности одним из важнейших потребительских свойств также является способность нести полезные постоянные и временные эксплуатационные нагрузки.
По завершении мероприятий технического осмотра оформляются акты, а в случае обнаружения неисправностей и неполадок — дефектные ведомости, которые представляют собой основу как для определения наиболее целесообразного режима функционирования и технической эксплуатации здания, помещений, систем и оборудования, так и для планирования и проведения их планово-предупредительного ремонта. В случае осмотра для технической инвентаризации и учета, когда одновременно обследуются подземные (фундаменты, подвалы) и наземные (несущие и ограждающие конструкции, защитные покрытия и кровли, рабочие поверхности конструктивных элементов) конструкции здания, дополнительно оформляются следующие документы технического освидетельствования:
- инвентаризационная ведомость по прилегающему земельному участку с указанием его площади, в том числе уборочной, имеющихся улучшений, состояния зеленых насаждений, мест сбора и хранения мусора;
- инвентаризационные ведомости помещений, которые, кроме технических параметров (местоположение и площадь, состояние стен, пола, потолка, окон, дверей, электрических приборов, отопительного оборудования и пр.), могут включать также сведения о фактическом использовании и о пользователях этих помещений.
По итогам обследования формируется всесторонняя фактическая информация о характерных особенностях эксплуатируемого объекта, обобщенная в техническом паспорте недвижимости. Техпаспорт выполняет функцию информационной системы, в которую в качестве приложений входят все необходимые для эксплуатации и обслуживания документы (например, чертежи, техническая документация, полученные от изготовителей инструкции по техобслуживанию оборудования и строительных деталей). Основные сведения о домовладении, строении, коммуникациях и оборудовании, содержащиеся в техпаспорте, можно сгруппировать следующим иерархичным образом:
1) характеристики обслуживаемого домовладения в целом — территории земельного участка и зданий, сооружений на нем;
2) характеристики зданий и сооружений, включающие архитектурнопланировочные и эксплуатационные данные, техническое описание зданий и их элементов, описание элементов благоустройства и стоимостные оценки;
3) характеристики помещений в зданиях и сооружения — планировочные и эксплуатационные показатели и техническое описание помещений.
Техпаспорта целесообразно вести в форме, единой и понятной для применения владельцами и заказчиками зданий, а также управляющими, эксплуатирующими и подрядными организациями для разработки и реализации комплекса технической эксплуатации. Периодичность мероприятий устанавливается с учетом целевых значений критериев качества, например для обслуживания автоматизированных систем управления (АСУ) или ежегодном обустройстве территории, и в соответствии с нормированным режимом эксплуатации, установленным в техническом паспорте. Такое нормативное регулирование сроков и периодичности в большей степени относится к конструктивным элементам, инженерным системам и оборудованию и определяется степенью их износа и техникоэксплуатационными критериями.
Вместе с тем при установлении периодичности и затрат на мероприятия по программе технической эксплуатации рекомендуется разработка различных вариантов технического обслуживания по каждому из элементов (оборудованию, системе) объекта недвижимости. Для отбора оптимального из них предлагается использовать показатели экономичности и ремонтопригодности.
Кроме того, подготовка программ и планов технической эксплуатации должна предусматривать их технико-экономическую экспертизу, прогнозирование планируемых в программах и планах технической эксплуатации изменений качественных и количественных показателей бизнес-процессов и их влияние на финансовые результаты — доходы и расходы.
В приведенном расчете выявлены последствия влияния на выручку и затраты ожидаемого увеличения объемов потребления энергоресурсов как на проведение технической эксплуатации, так и со стороны пользователей здания. При анализе возможного повышения оплаты на коммунальные расходы жильцов и арендаторов, а также арендной платы для компенсации роста издержек учтено изменение соотношения «цена — качество» услуг аренды, которое может привести к оттоку чувствительных к увеличению цен клиентов. В такой ситуации для сохранения текущей величины выручки нужно интенсифицировать привлечение потенциальных и удержание текущих клиентов, что выразится в соответствующем повышении расходов на маркетинг.
Аналогичным образом рекомендуется разработать и рассмотреть меры по ремонту и восстановлению требуемого уровня теплоизоляции конструкций здания с прогнозированием итоговых финансово-экономических показателей. Окончательное же решение по выбору оптимального комплекса мероприятий технической эксплуатации предлагается принимать на основе сравнения соотношений выручки, затрат, прибыли, рентабельности, окупаемости составленных и проанализированных альтернативных вариантов.