Оценка стоимости земельных участков стр.55

г)    доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновидность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском хозяйстве. Доход с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятивного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию за капитал, инвестированный в земельный участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в качестве базовой величины, к которой добавляются поправки, учитывающие конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том,что:

а)    она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б)    должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Тотальное управление качеством услуг на рынке недвижимости

Качество оказываемых на рынке недвижимости услуг — важный элемент стратегической и маркетинговой конкурентоспособности компании. В современных условиях ключевым для покупателей и арендаторов недвижимости становится совокупное соотношение стоимости, надежности, своевременности предоставления услуг и разнообразия новых продуктов. Вследствие этого при клиентоориентированном подходе и высокой степени конкуренции на рынке качество необходимо рассматривать как комплекс не только потребительских свойств самого объекта недвижимости и его технико-эксплуатационных характеристик, но и как параметры обслуживания, определяющие степень удовлетворенности потребностей и ожиданий целевых клиентов управляющей недвижимостью компании.
В связи с этим для обеспечения современных международных стандартов качества на рынке недвижимости предлагается внедрение и применение концепции TQM (total quality management) — всеобщего (всеохватывающего, тотального) менеджмента качества. Она предполагает, что все функции и бизнес-процессы в менеджменте недвижимости должны быть направлены на постоянное повышение качества до уровня, установленного запросами и требованиями рынка. В рамках данного положения, действующих национальных и международных стандартов основными составляющими качества в управлении недвижимостью являются оценочные критерии управления компанией, реализации бизнес-процессов и объектов недвижимости и услуг, взаимосвязи и порядок использования которых приведены на рис.
Как следует из представленной схемы, первоочередное внимание важно уделять деятельности, непосредственно связанной с оказанием услуг: взаимодействию с клиентами, технической эксплуатации, обеспечению безопасности, материально-техническому снабжению и т.д. Координация в этих сферах должна быть направлена на своевременное выявление и устранение в максимально сжатые сроки брака, в том числе операций неэффективных и (или) не представляющих ценности для клиента, которые он не готов оплачивать. В отношении управленческих и функциональных бизнес-процессов управления финансами, персоналом, маркетингом и т.д. необходимо ориентироваться на оперативность, точность и обоснованность принимаемых управленческих решений на основе отлаженной системы прогнозирования, планирования, учета и анализа результатов: количественных, качественных, финансовых и т.д.
Вместе с тем ключевым элементом в системе тотального управления качеством в менеджменте недвижимости является концентрация на совершенствовании тех его составляющих, которые дают девелоперу исключительные конкурентные преимущества на целевых рынках и сегментах. Это предполагает использование качественных параметров и характеристик, важных с точки зрения конечных клиентов: способность компании в целом или центров ответственности в отдельности обеспечивать удовлетворение покупателей и арендаторов и их лояльность, рентабельность услуг. Их внедрение позволяет выделить и целенаправленно улучшить те характеристики, которые в большей степени нуждаются в совершенствовании с позиции рынка: технико-эксплутационное состояние объектов недвижимости, объемы и сроки выполнения операций и бизнес-процессов, профессионализм менеджеров и т.д. С учетом изложенного рассмотрим подробно основные механизмы приведенной на рис. системы управления качеством на рынке недвижимости: определения текущих и целевых его значений, разработки и реализации программ его повышения.

Рис. Структура управления качеством в менеджменте недвижимости