Оценка стоимости земельных участков стр.48

■    использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

■    временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

■    свободного доступа к прибрежной полосе;

■    для свободного пребывания граждан в лесном фонде — лесные сервитуты.

Публичный сервитут прекращается в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута или в случае изъятия участка органами государственной власти или местного самоуправления.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частный сервитут может устанавливаться по соглашению между лицом, требующим сервитута, и собственником земельного участка или решением суда.

Собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено федеральным законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Выплата соразмерной платы за сервитут может производиться единовременно или периодически (ежегодно), что может быть предусмотрено соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен.

Соразмерная плата за сервитут определяется как величина убытков, которые причинены собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута и рассчитывается путем сложения трех величин:

1)    реального ущерба;

2)    упущенной выгоды,

3)    убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Величина реального ущерба, который причинен собственнику в результате установления сервитута, определяется как разница между рыночной стоимостью аналогичного земельного участка, не обремененного сервитутом, и рыночной стоимостью земельного участка с имеющимся сервитутом.

Реальный ущерб возникает после установления сервитута при продаже земельного участка с имеющимся сервитутом.

Величина упущенной выгоды собственника земельного участка, обремененного сервитутом, равна неполученному доходу, который собственник земельного участка мог бы получить при отсутствии сервитута.

Упущенная выгода возникает при продолжении использования земельного участка после установления сервитута. Расчет величины упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих неполученных доходов.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Цели и задачи управления недвижимостью

Основная цель эффективного управления объектами и комплексами недвижимости — достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такое управление включает подготовку, принятие, организацию и контроль управленческих решений, направленных на полноценное использование недвижимости как предмета потребления, реального и инвестиционного актива. В соответствии с указанным приоритетом основными задачами менеджмента недвижимости являются следующие:
1) рост экономической стоимости отдельных объектов и комплексов недвижимости;
2) максимизация доходов собственников от применения недвижимого имущества;
3) повышение качества и объемов услуг клиентам — жильцам, арендаторам, и покупателям;
4) обеспечение эффективного взаимодействия с органами власти;
5) поддержка положительного имиджа в обществе и целевых социальных группах.
Рассмотрим ключевые конкурентные преимущества, которые руководство компании — участника рынка недвижимости может реализовать на основе процессов управления, ориентированных на указанные цели и задачи. Главное — это четкая и понятная для всех уровней компании генеральная стратегия, механизмы ее реализации с соблюдением баланса интересов всех заинтересованных сторон (акционеров, инвесторов, персонала, государственных органов и др.). В соответствии с выбранной стратегией развития, установленными Целевыми результатами и прогнозируемыми значениями оценочных показателей менеджмент оперативно координирует деятельность как компании в Целом, так и отдельных ее подразделений и сотрудников.
Рациональное распределение по центрам ответственности полномочий и необходимых ресурсов по функциям и задачам обеспечивает многопрофильной компании комплексность процессов производства и предоставления услуг на рынке недвижимости. Кроме того, интеграция маркетинга предпочтений клиентов и финансового контроллинга затрат на выполнение определяющих потребительскую ценность операций повышает эффективность ценообразования. Внедрение международных и отраслевых стандартов качества позволяет компании успешно конкурировать как на региональных, так и международных рынках товаров, услуг, капитала и т.д.
Управление качеством предполагает непрерывный учет и мониторинг выполнения технологических операций через соответствующие финансово-экономические показатели производственных подразделений и сотрудников — доходов, расходов и сроков. Контроль в режиме реального времени потоков взаимодействия между исполнителями позволяет провести комплексную оценку их производительности и побуждает структурные подразделения, сотрудников и т.д. на улучшение будущих результатов. Такой подход обеспечивает гибкость и адаптацию функционирования компании, ее персонала, принимаемых решений к постоянно изменяющимся условиям внешней и внутренней среды за счет оценки их влияния на финансово-хозяйственную деятельность на рынке недвижимости.
Неэффективные по продолжительности, стоимости, трудовым ресурсам бизнес-процессы подвергаются оптимизации и реинжинирингу, в первую очередь стимулированию их инновационного развития — внедрению прогрессивных идей и нововведений в маркетинговой, производственной, финансовой, сбытовой, логистической сфере. Также важным направлением является эффективное воздействие на процессы управления знаниями, воспитания профессиональных кадров для преемственности поколений всех управленческих эшелонов организации. Применяемые для этого единая корпоративная политика и стандарты позволяют мобилизовать коллектив для достижения поставленных целей в управлении недвижимостью, правильно распределить задачи, полномочия и ответственность, когда каждое подразделение, проектная группа, сотрудник в полной мере осознают значимость своей деятельности для компании и ее стратегий. Постоянное внутреннее и внешнее совершенствование деятельности предприятия в целом и его стратегических бизнес-единиц повышает деловую репутацию, рентабельность, конкурентоспособность компании.
С учетом вышеуказанных целей, задач и конкурентных преимуществ система управления недвижимостью должна состоят из пяти следующих блоков — функционального, оперативного, проектного, контрольного и управления результатами. Первый блок включает стратегические, маркетинговые, учетно-аналитические, финансовые, информационные, кадровые инструменты и Механизмы — основные в любой системе управления. Второй — комплекс оперативного управления — отвечает за непосредственную реализацию функций и задач по бесперебойному функционированию и наилучшему текущему использованию каждого объекта недвижимости в соответствии с его жизненным циклом.
Значимость проектов определяется тем, что они представляют собой единовременно выполняемый комплекс мероприятий по улучшению деятельности компании по управлению недвижимостью. Третий блок обеспечивает своевременную и качественную их разработку и реализацию, а также необходимое для этого финансовое, материальное, кадровое, информационное сопровождение.

Рис. Алгоритм управления недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла
Основные задачи четвертого — контрольного — блока — постоянный мониторинг и оценка бизнес-процессов, операций и проектов на основе планирования, учета и анализа характеризующих их показателей. В процессе такого контроля для последующего устранения определяются недостатки системы, причины их возникновения. Результаты функционирования перечисленных блоков — показатели и возможности, проблемы и перспективы — применяются для целевого управления результатом при подготовке управленческих решений, оценке их обоснованности с точки зрения поддержания и повышения конкурентоспособности компании и объектов недвижимости в целом и отдельных бизнес-процессов, механизмов и инструментов в частности (пятый блок).