Оценка стоимости земельных участков стр.38

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения.

Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффектив ного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям.

Цели анализа земельного рынка:

■    уровень цен;

■    состояние рынка;

■    доступность и ликвидность земельных участков;

■    эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка:

■    сегментирование земельного рынка;

■    цены на объекты-аналоги;

■    влияние важнейших параметров на цену;

■    прогноз цен на объекты инвестиций;

■    влияние местоположения на цену;

■    законодательная и нормативная база;

■    предложение, спрос и количество сделок;

■    оценка ликвидности;

■    поток доходов;

■    экономическая и макроэкономическая ситуация;

■    прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих:

а)    ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.118

Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц, не участвующих в ней. Документы, которые необходимы для нотариального удостоверения сделки, требуются и для государственной регистрации, поэтому лучше их иметь в двух экземплярах или сохранить копии.

Дополнительные документы требуются, в частности, в следующих установленных законом случаях: