Оценка стоимости земельных участков стр.29

5.    Анализ экономических факторов:

а)    цены соседних участков;

б)    наличие инженерных коммуникаций (подземных и надземных) или возможность их прокладки, величина расходов на их создание (электрические сети, водопровод, канализация, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть и др.);

в)    данные о продажах аналогичных земельных участков;

г)    данные о стоимости аренды земельных участков;

д)    данные о затратах на новое строительство или на улучшения объекта для его эффективного использования (для завершения строительства объекта и его нормальной эксплуатации);

е)    данные о доходах и затратах от использования объекта;

ж)    этап жизненного цикла оцениваемого земельного участка:

находится в эксплуатации, временно не эксплуатируется, земельные участки, подготавливаемые к продаже или передаче.

6.    Особые факторы, вытекающие из местоположения конкретного участка.

К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений.

Источники информации

1.    Непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует.

2.    Получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб.

3.    Исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегбся физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов без нанесения какого-либо ущерба окружающей среде. При определении НЭИ принимаются во внимание:

■    целевое назначение и разрешенное использование;

■    преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

■    текущее использование земельного участка;

■    перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒