Оценка стоимости земельных участков стр.19

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки — создание базы для налогообложения. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

■    порядок проведения и методику кадастровой оценки земли для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

■    методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

■    методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Схема принципов оценки земли

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность — понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторого комплекса.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Объекты информационной защиты

Основными составляющими информационной системы компании — частника рынка недвижимости и соответственно объектами обеспечения защиты являются:
• корпоративные информационные ресурсы: бумажные документы и в электронном виде на компьютерах работников, оптических и магнитных носителях, в базах данных и серверах и т.д.;
• процессы обработки информации, включающие технологии, положения, регламенты, инструкции по сбору, структуризации, группировке, хранению и применению информации, научно-технический и методологический персонал разработчиков и пользователей информационной системы, а также обслуживающие ее работники;
• информационная инфраструктура — технические и программные инструменты накопления, преобразования, предоставления, отображения и анализа сведений, в том числе каналы информационного обмена и телекоммуникации, системы и средства зашиты информации, здания и помещения, где размещены чувствительные компоненты информационной системы.
Обобщая сказанное, отметим, что в состав информационной системы входят все технические средства, а также трудовые и материальные ресурсы, которые задействованы в создании, переработке, накоплении и передаче информационных потоков как внутри компании, так и для связи с внешней средой. Объектами повышенной защиты становятся те ее элементы и информационные ресурсы независимо от их формы, которые на данный момент и в рассматриваемой перспективе в наибольшей степени подвержены внутренним и внешним угрозам. Особо подчеркнем, что в современных условиях информационная безопасность компании должна распространяться не только на бумажные документы, но и на сведения на цифровых носителях, в вычислительной технике, а также передаваемые и принимаемые с помощью средств связи: телефонов, телекоммуникационных и компьютерных сетей.
Для информационной безопасности первоочередными представляются разработка и внедрение параметров, на основе которых регламентируется, какого рода информация должна быть особым образом защищена. Как правило, особые меры защиты предусматриваются в отношении информации, соответствующей следующим критериям: представляет коммерческую, служебную и государственную тайну, содержит сведения о частной жизни граждан, клиентах и контрагентах, разрешение к получению которой ограничено руководством управляющей недвижимостью компании или законодательно.
К часто встречающимся угрозам информационной безопасности относят: нарушение конфиденциальности; дезорганизацию работы информационной системы, в том числе ее работоспособности; блокирование доступа к ресурсам; разрушение целостности информационных потоков (несанкционированное искажение, подлог и подмена, уничтожение ресурсов и документов). С учетом изложенного рассмотрим подробно особенности применения технологий информационной безопасности в компании-участнике рынка недвижимости.