Оценка стоимости земельных участков стр.110

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

■ разработка содержания и программы работ;

■    составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;

■    сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2.    Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

■    разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;

■    составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;

■    определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;

■    определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3.    Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

■    определение дифференциального рентного дохода по плодородию, местоположению и технологическим свойствам;

■    определение расчетного рентного дохода;

■    расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4.Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

■    оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;

■    оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте РФ к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Технологии оценки качества

Оценку качества оказываемых на рынке недвижимости услуг рекомендуется производить с использованием результатов маркетинговых исследований, направленных на выявление и замер значимости критериев, влияющих на степень удовлетворенности клиентов. В дополнение к этому для косвенного измерения целесообразно предусмотреть обработку и изучение заявок, жалоб, предложений, поступающих в структурные подразделения — центры ответственности компании: клиентскую, диспетчерскую службу и т.д. Например, по структуре претензий в отдел технической эксплуатации возможно структурирование предпочтений и требований арендаторов относительно ремонтных, коммунальных, клининговых услуг управляющей (эксплуатирующей) компании, как уже оказываемых, так и востребованных клиентами.
Кроме маркетинговых индикаторов, отражающих отношение клиентов к качеству обслуживания, дополнительно могут быть задействованы статистические, усредненные показатели, отражающие потребительское удержание и лояльность клиентов: средняя продолжительность договора аренды помещения, доля постоянных клиентов и т.д. Такой аудит на основе налаженной обратной связи позволит также выделить наиболее вероятные причины отказа арендаторов от приобретения прежних товаров и услуг, их ухода к конкурентам.
Вместе с тем качество нельзя рассматривать изолированно исключительно с позиций продавца услуг и их покупателя без обязательного обеспечения технико-эксплуатационного состояния недвижимости в соответствии с регулирующими техническими условиями, стандартами и нормами. В частности, несоответствие качеств жилого здания утвержденным государственным нормативам технической эксплуатации жилого фонда не позволяет его использование вплоть до их устранения. В то же время важно ориентироваться на международные и региональные классификации недвижимости, которые существенно влияют на возможности позиционирования объекта и услуг на рынке недвижимости и ограничения в ценообразовании, т.е. назначении арендной ставки или цены купли-продажи.
Для комплексного исследования предпочтений клиентов рекомендуется проводить анализ диспропорций между имеющимся и необходимым уровнем качества предоставляемых компанией услуг. На рис. приведена схема такой структурной оценки с помощью модели Исикавы — установления причинно-следственных связей текущей неудовлетворенности клиентов и связанных с ним факторов качества. Такая диаграмма в виде «рыбы» составляется методом «мозгового штурма» следующим образом. Справа у основания «хребта» записывают подлежащую изучению проблему качества, на окончаниях боковых ответвлений ствола («костях») — основные совокупности причин первого порядка (группы). На последующих ветвях осуществляется их дальнейшая детализация.

Рис. Выявление характеристик качества на основе структурной оценки
В нашей схеме условия недостаточного качества структурированы в разрезе обусловливающих их бизнес-процессов компании (в верхней части) и технико-эксплуатационного состояния объекта недвижимости (в нижней части). Проблемы, связанные с объектом недвижимости, в свою очередь разделены на две подгруппы в разрезе характеристик конструктивных элементов и инженерных систем и оборудования. В отношении технологии производства определяющими факторами являются отсутствие дополнительных услуг и низкий уровень услуг технической эксплуатации. С учетом выявленных и сгруппированных таким образом причин определяется набор параметров для расчета текущего и целевого значения качества оказываемых на рынке недвижимости услуг, которое должно быть достигнуто в результате мероприятий по его повышению.
Для этого предлагается внедрение инструментов и методов квалиметрии — науки о способах измерения и квантификации показателей качества, позволяющей количественно оценить качественные характеристики объекта и услуг на рынке недвижимости. Основа такой оценки — предположение, что качество напрямую зависит от свойств рассматриваемого продукта и может быть измерено количественно на основе группирования оценочных признаков в порядке их важности для целевого клиента и компании — девелопера недвижимости. В связи с изложенным, в частности, применительно к рынку недвижимости рекомендуется использовать следующую категоризацию оценочных критериев:
• технологическая материализация в объекте недвижимости научно-технических достижений — энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий, систем автоматизированного управления инженерной инфраструктуры здания и т.д.;
• эстетические свойства, связанные с ощущениями и художественным восприятием клиентами архитектурных решений зданий и сооружений, планировки помещений и т.д.;
• эксплуатационный уровень технического обслуживания и санитарного содержания, проведения ремонтных работ, коммунального обслуживания и т.д.;
• технические и потребительские признаки — срок службы, надежность и ремонтопригодность конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования и т.д.

Рис. Применение профиля качества в управлении финансовыми результатами
С помощью графического отображения на едином оценочном поле текущего и целевого профилей наглядно выявляются направления приоритетных изменений в управлении качеством. Как видно на рис., для достижения установленного качественного ориентира необходимы улучшения в комплексности услуг, технической эксплуатации, состоянии объекта, инженерных систем и оборудования. В дополнение к этому использование профиля способствует определению обоснованности заданного качества с точки зрения влияния на конечные финансовые результаты. На рис. показано, что индекс качества выверяется на предмет оптимальности обеспечиваемого им соотношения выручки, арендной ставки, расходов и прибыли. Выбор позиции левее оптимума нецелесообразен, так как дополнительное увеличение затрат на совершенствование качества приведет к опережающему повышению доходов и прибыли от объекта недвижимости. Смещение же правее связано с относительно высокими издержками на качество, окупаемость которых снижается из-за недостаточных темпов прироста арендных поступлений.
Предположим, что реконструкция офисного комплекса класса В за счет инвестиционных капиталовложений повысит такие его качества, как уровень безопасности, планировку, долю полезных и используемых площадей и т.д. Однако месторасположение как ключевой качественный фактор может не позволить перевести здание в класс А, перепозиционировать его на рынке и тем самым повысить доходность путем установления дополнительной ценой надбавки. В таких условиях проведение описанной методики оценки качества предусматривает принятие правильного решения уже на этапе проработки и рассмотрения проекта реконструкции. Так, заложенные в расчетах весовые коэффициенты оценочных характеристик учитывают их важность в интегральной величине качества, а также обеспечивают обоснованную расстановку приоритетов возможных комплексов мер по его совершенствованию, особенности разработки и реализации которых мы рассмотрим далее.