Оценка стоимости недвижимости стр.137

Например, в офисе отсутствует внутренняя телефонная сеть. Если бы она была смонтирована, годовая валовая арендная плата увеличивалась бы на $3000. Валовой рентный мультипликатор для данного объекта равен 8. Текущая стоимость выявленного функционального старения — $24000 ($3000 х 8). На дату оценки затраты по установке внутренней телефонной сети составляют $22 000, что позволяет классифицировать износ как устранимый. Если бы данная работа входила в состав строительных работ, то затраты равнялись бы $21 000.

Стоимость действующего компонента

$0

Минус начисленная ранее амортизация

- 0

Плюс

Сумма всех затрат на восстановление

+ 22 000

Или

Стоимость убытков

+ 0

Минус стоимость установки нового компонента

- 21 000

Итого сумма функционального старения

- $1 000

Устранимый функциональный износ, требующий замены существующего компонента. Устранимое функциональное старение компонента, имеющегося на оцениваемом объекте, обычно связано с его несоответствием стандартам данного рынка или неисправностью, ухудшающей функционирование других систем. Такой компонент требует замены или модернизации. Показателем затрат служит стоимость устранения недостатка, рассчитываемая как стоимость современного нового компонента плюс затраты на установку минус физический износ имеющегося компонента плюс чистая остаточная стоимость. Утилизационная стоимость компонента обычно соответствует затратам на демонтаж и транспортировку элемента, поэтому остаточная стоимость старого элемента обычно равняется нулю.

Например, здание оборудовано системой отопления, которая не отвечает современным стандартам и подлежит модернизации. Если данный элемент заменить, то арендатор готов платить более высокую арендную плату, увеличивающую чистый операционный доход на $400. Коэффициент капитализации для данного типа зданий равен 15%, капитализированная стоимость дополнительного дохода — $2666 ($400 : 15%), что больше затрат на модернизацию. Стоимость демонтажа действующей системы и установки современной составляет $2000. Если бы такая система была установлена в ходе строительства здания, то затраты на ее установку составили бы $1500. Стоимость существующей системы отопления согласно смете восстановительных затрат — $2500. Система отопления считается долго живущим компонентом и физически изношена на 40%.

Стоимость действующего компонента

$2500

Физический износ (минус)

-$1000

Стоимость восстановления функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости

+$2000

Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания

- $1500

Итого сумма функционального старения

$2000

Устранимый функциональный износ, вызванный избыточной достаточностью. Данное функциональное старение связано с наличием у оцениваемого объекта компонента, превышающего рыночные требования, но не увеличивающего стоимость объекта соответствующим образом. Его можно считать устранимым, если после демонтажа избыточных компонентов стоимость объекта увеличивается, в противном случае избыточную достаточность экономически нецелесообразно устранять.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Скидки для постоянных и VIP-клиентов

Данный вид скидок представляет собой назначение специальной цены клиентам на рынке недвижимости при их соответствии одному или нескольким из следующих условий:
• регулярные закупки у одного продавца услуг на протяжении длительного срока;
• причисление к категории престижных покупателей, что позволяет использовать факт покупки ими данного объекта недвижимости (услуги) для его рекламы.
Регулярность потребления и лояльности клиента может быть оценена с помощью общего объема всех его покупок нарастающим итогом. На рынке аренды недвижимости критерием может являться величина арендных платежей с даты подписания договора, при достижении которой клиент получает возможность скидки на сопутствующие услуги. Особенность данного механизма стимулирования заключается в том, что скидки могут устанавливаться на сугубо индивидуальной основе и оформляться, например, в виде членских или клиентских карточек.
В качестве примера взаимовыгодного сотрудничества между продавцом и VIP-покупателем можно привести продажу агентством недвижимости квартиры известному актеру, деятелю искусств, политику со скидкой в обмен на согласие публикации информации о сделке в средствах массовой информации: на телевидении, в специализированных печатных изданиях. Для скидок VIP-клиентов также характерны выборочность и непериодичность их предоставления, отсутствие четких формализованных правил, величины скидки и т.д.