Оценка стоимости недвижимости стр.104

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:

1.    Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.

2.    Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

3.    Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4.    По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.

5.    Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам.

6.    Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой

Сн = ЧОДоц / ОККср или

Сн = ЧОДоц / ( ЧОД1/Ц1 + ... + ЧОДп/Цп) : п , где Сн — расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД — чистый операционный доход;

Ца — цена аналога;

Оц — оцениваемый объект;

а — аналог;

п — число аналогов, используемых для оценки.

Например. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 25 000.

Информация базы данных о сделках купли-продажи

Аналог

Чистый операционный доход

Рыночная цена

1.

21 000

115 000

2.

24 000

120 000

3.

30 000

150 000

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(21 000/115 000 + 24 000/120 000 + 30 000/150 000) : 3 = 0,18. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна Цоб = 25 000 / 0.18 = 138 889.

8.4. Практика использования сравнительного подхода при оценке недвижимости

Пример анализа пар данных для оценки односемейного дома Оцениваемый объект недвижимости представляет собой односемейный дом с общей жилой площадью 120 м2 и отделанным подвальным помещением. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Гаража нет. Площадь участка составляет 1000 м2. Оборудование участка обычное для данного района.

Пять сопоставимых объектов, которые используются в данном анализе, расположены в одном районе с оцениваемым объектом. Ниже приведено описание сопоставимых объектов.

Объект А — каркасный одноэтажный дом площадью 120 м2, расположенный на участке площадью 1000 м2, имеет неотделанный подвал. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется шесть комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за три недели до даты оценки за $67 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что обусловило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.

Объект В — каркасный одноэтажный дом площадью 145 м2, расположенный на участке площадью 1200 м2 с неотделанным подвалом. К дому примыкает гараж для двух автомобилей. В доме имеется семь комнат, три спальни, одна ванная и душевая комнаты. Дом был продан за один месяц до даты оценки за $75 000 с предоставлением кредита по ставке ниже рыночной, что составило цену на $5000 выше той, которая была бы при рыночных условиях.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.111

Грунтовая вода по капиллярам перемещается вверх на значительную высоту и обводняет верхние слои грунта. В некоторых условиях капиллярные и грунтовые воды могут сливаться и устойчиво обвод нять подземные части сооружений, в результате чего усиливается коррозия конструкций, снижается прочность оснований.

Известно много разновидностей агрессивности грунтовых вод; из них чаще всего выделяют общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную - в зависимости от содержания в воде соответствующих примесей и их концентрации, указанных в СНиП 2.03.11-85.