Организация конкурсов и тендеров на строительные подряды

Выбор подрядчиков на основании конкурса (торгов) — важный этап в строительстве недвижимости, поскольку именно заказчик (девелопер) в большей степени несет риск потерь в случае неисполнения условий договора контрагентом-исполнителем. На рис. приведена схема организации конкурса (тендера) по отбору подрядчика на строительно-монтажные работы.
Приведенное на схеме разграничение мероприятий между заказчиком и организатором конкурса, когда специализированной консультационной компании передаются основные организационные вопросы, является условным и наиболее часто встречающимся. Так, девелоперу целесообразно выступать в качестве организатора торгов при небольших по объемам проектах, несложных объектах недвижимости, которые не требуют тщательной проработки: формирования объемной и детализированной конкурсной документации, информирования широкого круга претендентов и т.д.
Основные задачи организатора конкурса на подготовительном этапе — подготовка конкурсной документации и предварительный квалификационный отбор претендентов — участников конкурса. Перечислим разделы конкурсной документации, которые должны быть обязательно предусмотрены организатором торгов.
1. Общие сведения об объекте и предмете торгов: наименование, адрес, описание размещения объекта капитального строительства, главные количественные параметры, условия и порядок посещения строительной площадки и т.д.
2. Техническая документация по предмету конкурса', проектная и исходноразрешительная документация, архитектурный проект, чертежи, схемы, и планы, сведения о системах и применяемых стандартах на измерения, испытания, сертификацию и т.д.
3. Перечень и формы документов конкурсной заявки претендентов', конкурсное предложение, календарный график работ, расчет стоимости, проект договора, сведения о правомочности, квалификации, лицензиях и сертификатах, обеспечение заявки и т.д.
4. Инструкция для претендентов — участников торгов, содержащая коммерческую информацию, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка, требования к залоговому и имущественному обеспечению, методике расчета цены, возможные условия и формы оплаты, порядок финансирования и кредитования работ, период действия заявки, способы запроса разъяснений конкурсной документации и т.д.
5. Условия договора: качество, сроки и объемы работ, их приемка и оплата, основания для досрочного прекращения отношений по контракту, гарантийный срок, особые условия и т.д.
6. Формы и порядок заполнения (оформления) документов: заявки на участие, банковской гарантии, договора поручительства (залога), сопроводительной записки и т.д.

Рис. Схема конкурсного отбора в девелопменте недвижимости
В зависимости от специфики и характеристик предмета торгов (объекта недвижимости, комплекса строительно-монтажных работ) приведенный состав конкурсной документации может быть дополнен или сокращен. На подготовительном этапе рекомендуется сформировать принципиально важные для заказчика рамочные условия сотрудничества, с которыми претенденты обязательно должны быть согласны. Данные положения в свою очередь устанавливаются организатором конкурса в типовом договоре на выполнение строительно-монтажных работ. Вместе с тем для сложного объекта капитального строительства может быть предусмотрен индивидуальный проект договора (контракта), в котором особое внимание должно быть уделено производству работ, гарантиям исполнения договора и мерам имущественной ответственности.
Кроме этого, в конкурсной документации регламентируются требования к полноте представления документов, количеству экземпляров, внесению исправлений и подчисток в документах, технические и юридические положения подписания, место, срок и порядок отправки конкурсной заявки на участие в торгах; фамилия и должность ответственного за приемку документов лица и т.д. Конкурсная документация, подготовленная организатором торгов, утверждается заказчиком перед ее направлением участникам торгов.
Рассмотрение заявок претендентов проводится конкурсной комиссией, в которую обязательно включаются профессиональные специалисты девелопера и, по возможности, независимые эксперты, в том числе по предложению организатора торгов. Такой подход обеспечивает всестороннюю экспертную оценку оферт с экономической, инвестиционной, технико-технологической, отраслевой точек зрения, что особенно важно в случае неординарных строительных и инвестиционных проектов, международных торгов и т.д.
С привлечением конкурсной комиссии на подготовительном этапе целесообразно проведение предварительного квалификационного отбора — определения квалификации и опыта персонала, технических, финансовых, организационных и других потенциальных возможностей претендента по выполнению выставленного на конкурс подряда. Такая процедура особенно предпочтительна в открытых торгах с квалификационным отбором или при составлении списка постоянных претендентов. Она обеспечивает заказчику следующие преимущества:
• сокращение стоимости работ в заявках вследствие экономии затрат кандидатов на составление смет и других документов конкурсной заявки и снижения их суммарных накладных расходов за счет соискателей, не попавших в окончательный конкурс;
• повышение интереса и участие в конкурсе ведущих подрядных организаций с высокой деловой репутацией, значительным опытом в реализации аналогичных проектов через ограничение числа претендентов и снижение вероятности поступления предложения с наименьшей ценой из-за недооценки подрядчиком сложности работ.
Предварительный квалификационный отбор начинается с подготовки и опубликования приглашения к участию, сбора ответов участников на вопросы анкеты и других необходимых документов и дополнительных сведений. Изучение поданных претендентами на квалификационный отбор материалов рекомендуется осуществлять на основе анализа и ранжирования значений критериев, установленных в квалификационной документации. Для этого конкурсной комиссией могут привлекаться сторонние консультационные организации и специалисты-эксперты или создаваться дополнительные подкомиссии. Заключение по итогам квалификационной оценки претендента может формироваться одним из следующих способов:
• принятие коллегиального решения — обмен информацией между членами комиссии в форме «круглого стола», позволяющий всесторонне подойти к изучению претендента, но сложный из-за трудоемкости и организации одновременного сбора всех экспертов;
• независимая экспертиза каждым членом комиссии — индивидуальная оценка на основе опроса, анкетирования и т.д., позволяющая выделить вклад отдельного эксперта, особенно когда эта работа дополнительно оплачивается.
По итогам предварительной квалификации для участия в конкурсе отбираются те претенденты, чьи заявки не были отклонены посредством отсечения необходимой численности соискателей. Отбор при этом предлагается осуществлять согласно рангу (рейтингу), рассчитанному для каждого кандидата одним из двух способов: простым голосованием членов комиссии или расчетом рейтинговой оценки по заранее утвержденной методике с использованием показателей квалификации и весовых коэффициентов.
Необходимое количество претендентов для конкурса рекомендуется определять в соответствии с такими характеристиками предмета торгов, как стоимость подряда, вид работ и т.д.

Похожие материалы

Оценка стоимости недвижимости стр.311

Кц = (Ц — 8) * Р / 252, где: Ц — средний за налоговый период уровень цен сорта нефти <Шгак» в долларах США за баррель; Р — среднее значение за налоговый период курса доллара США к рублю Российской Федерации, устанавливаемого Центральным банком Российской Федерации.

Сумма налога (Н) исчисляется как произведение налоговой ставки, коэффициента и количества добытой нефти.

Вывозная таможенная пошлина