Ограничение прав на использование земельных участков стр.112

12.5.    Передающая радиостанция

12.6.    Телевизионная станция

12.7.    Радиолокационная станция

12.8.    Радиоцентр

12.9.    Телецентр

12.10.    Телевизионный ретранслятор

12.11.    Ретрансляционный узел

12.12.    Радиолокатор

12.13.    Антенные поля

13.    Водопроводные сети и сооружения.

13.1.    Источник водоснабжения

13.1.1.    поверхностный (река, озеро, водохранилище, канал)

13.1.2.    подземный

13.2.    Насосная станция

13.3.    Станция подготовки воды

13.4.    Емкости для хранения воды

13.5.    Водовод

13.6.    Водопровод

14.    Канализационные сети н сооружения

14.1.    Насосная станция

14.2.    Сливная станция

14.3.    Очистные сооружения

14.3.1.    на биофильтрах

14.3.2.    с циркулярными окислительными каналами

14.3.3.    с иловыми площадками

14.3.4.    с термомеханической обработкой осадка в закрытых помещениях

14.3.5.    септик

14.3.6.    аэрационные установки на полное окисление

14.3.7.    поля фильтрации

14.3.8.    поля подземной фильтрации

14.3.9.    фильтрующие траншеи

14.3.10.    песчанно-гравийные фильтры

14.3.11.    фильтрующий колодец

14.3.12.    биологические пруды

14.3.13.    иловые площадки

14.3.14.    земледельческие поля орошения

14.3.15.    поверхностных вод с селитебных территорий

14.3.16.    промышленных предприятий

14.3.17.    прочие (указывается конкретно)

14.4.    Шламонакопители

14.5.    Канализационные сети

14.5.1.    напорная канализация

14.5.2.    самотечная канализация

15.    Тепловые сети и сооружения

15.1    ТЭЦ

15.2    Котельная

15.3    ЦТП (йентральный тепловой пункт)

15.4    Тепловые сети

15.4.1. при подземной прокладке в каналах, тоннелях 15 .4.2. при подземной бесканальной прокладке

15.4.3.    при надземной прокладке для водяных, конден-сатных тепловых сетей

15.5.4.    при надземной прокладке для паровых тепловых сетей

15.4.5.    при надземной прокладке для сетей горячего водоснабжения

16.    Электрические сети и сооружения

16.1    Электростанция

16.2    Трансформаторная подстанция

16.3    ТП (трансформаторный пункт)

16.4    Электрические сети

16.4.1.воздушные    линии электропередачи

16.4.2.подземные    кабельные линии электропередачи

16.4.3.подводные    кабельные линии электропередачи

17. Магистральные трубопроводы


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Сегментация рынка коммерческой недвижимости

Для структуризации рынка коммерческой недвижимости наиболее распространена разбивка клиентов по их отраслевым профилям, которые в свою очередь могут быть дополнительно разделены по подотраслям. Например, при сегментации арендаторов торгового центра предприятия одной отрасли (сферы торговли и услуг) детализируются по видам реализуемой продукции — обувь, одежда, бытовая техника, электроника, продукты питания и т.д. При сегментации по масштабам деятельности компании могут быть сгруппированы на основе показателей выручки либо их размеров по численности или обороту — малые, средние, крупные.
В частности, в секторе офисной недвижимости клиенты могут быть сегментированы следующим образом:
1) банки, международные и иностранные представительства, предпочитающие иметь в собственности или арендовать целое здание престижного типа (как корпоративный символ), расположенное в престижном месте, — класса А;
2) крупные (торговые, финансовые, телекоммуникационные и др.) предприятия, заинтересованные в офисах бизнес-центров категорий Л или В, расположенных в центре города и обеспеченных полным пакетом гарантий безопасности, удобств и услуг;
3) компании среднего уровня (консультационные, юридические, страховые), которые проявляют основной интерес к офисным помещениям в зданиях класса В, находящихся в деловой части города и обладающих хорошей транспортной доступностью;
4) малые предприятия, арендующие объекты категории В и С в «спальных» районах и на окраинах города, где арендная плата существенно ниже;
5) промышленные фирмы используют офисные помещения для административно-представительской деятельности в зданиях, близлежащих к основному производству.
Для подробного изучения целевых сегментов составляется профиль, который должен включать предпочтения группы клиентов, характер приобретаемых ими объектов недвижимости и услуг, принципиальные аспекты продаж и т.д. Полученные результаты анализа сегментов и их ключевых признаку являются основой для формирования маркетинговой стратегии Рыночного позиционирования на рынках, где компания (девелопер) осуществляет свою деятельность. На этой стадии производится соотнесение запросов клиентов и ключевых факторов успеха компании в разрезе групп текущих и потенциальных клиентов — сильных качеств ее объектов недвижимости, услуг и системы управления. Выделение конкурентных преимуществ позволяет определить значения показателей, характеризующих выполнение поставленных целей в управлении недвижимостью.
Таким образом, сегментация спроса на основе потребительских предпочтений в разрезе классов и форматов объектов дает возможность оптимизировать величину и структуру доходов и расходов с учетом сложившейся на рынке практики заключения договоров.
В то же время не менее важным для управления коммерческой недвижимостью является учет влияния на целевые показатели в сегментах таких факторов, как выбор «“якорного” арендатора» в соответствии с концепцией объекта, распределение помещений между клиентами. Например, довольно часто в попытке максимизации прибыли от использования торгового центра оператор стремится заполнить арендаторами как можно больше его пространства, создавая дисбаланс, комплекс становится похожим на хаотичную ярмарку и отталкивает покупателей, вследствие чего доходность бизнеса снижается. Следовательно, если для торгового объекта делается ставка на кинотеатр, то целесообразно довериться в организации развлекательной зоны и сопутствующих услуг оператору кинопроката, уже имеющему подобный опыт.
Следует избегать ошибок во внутренней расстановке якорных и остальных арендаторов, в частности расположения «якорей» на 1-2-м этажах, лишающих таким образом дохода разместившихся выше продавцов сопутствующих товаров. Если в качестве «якоря» торгового центра предполагается привлечь большой универмаг, то стоит рассчитать, хватит ли площадей остальных арендаторов, предлагающих сопутствующие и дополнительные товары и услуги. Для «якорного» арендатора применяются относительно низкие ставки, а за рубежом распространено явление, когда такой клиент совсем не платит за помещения. Это обусловлено тем, что правильно подобранный и привлеченный «якорь» притягивает наибольшее количество посетителей. От создаваемого им клиентского трафика, как правило, напрямую зависят выручка и прибыль арендаторов торгового комплекса, в итоге формирующих основной доход за счет более высоких арендных ставок.
Величина арендной платы и порядок ее расчета для арендаторов в первую очередь зависят от занимаемых ими площадей и отраслевого профиля. На рис. представлен схематический пример разработки структуры арендаторов универсального торгового центра на основе их специализации и определения арендных ставок с учетом их относительной доли заявок и запрашиваемых площадей. Как следует из приведенной схемы, «якорный» арендатор — компания по торговле товарами для дома, занимающая основную часть помещений. В качестве мини-«якорей» предлагается привлечь магазины с профилями «товары для детей» и «электроника», арендующие относительно большие площади и предлагающие сопутствующие услуги и аксессуары к предметам домашнего быта. В их отношении может быть применена повышенная арендная плата в сравнении с «якорем», но ниже среднерыночной для объекта аналогичного уровня.

Рис. Отбор арендаторов торгового центра по их профилям
Продавцов одежды, товаров и услуг красоты и здоровья также можно использовать как основных арендаторов, однако для них целесообразен следующий подход: увеличивать их количество за счет предоставления меньшей площади для расширения и углубления товарного ассортимента. Это позволит установить для них арендную ставку на рыночном уровне или выше. В качестве продавцов сопутствующих товаров и услуг могут быть приглашены продавцы ресторанного обслуживания, магазины подарков и сувениров. Высокий уровень их спроса и небольшая запрашиваемая площадь помещений в свою очередь выразятся в дополнительной ценовой надбавке. Исключение может быть сделано для организации общественного питания в случае, если это будет опытная и крупная сетевая компания.
При формировании пула клиентов и финансовых условий также необходимо оценить целесообразность применения такой формы расчетов, когда арендаторы платят некий фиксированный минимум и (или) определенный процент с оборота. Размер составной платы определяется в процессе переговоров в каждом конкретном случае индивидуально. В рассмотренном примере брокериджа соответствующая шкала арендных ставок, взимаемых как процент от выручки продавца, может выглядеть следующим образом:
- 4-5% — для крупных «якорных» и основных арендаторов;
- 15-20% — для предприятий торговли одеждой и электроникой;
- более 20% — для продавцов подарков, аксессуаров, ювелирных изделий и т.д.
Такой механизм позволяет клиенту производить арендные платежи неравными частями, что благоприятно в условиях сезонности торгового бизнеса. Для оператора (арендодателей) такая схема гарантирует получение в период спада продаж заранее оговоренной суммы, а в сезон пика продаж — дохода, превышающего ее. Благодаря такой схеме, широко распространенной в мировой практике, обе стороны в равной степени заинтересованы в привлечении в торговый центр дополнительных покупателей.