Оценка стоимости для купли-продажи бизнеса и недвижимости

Современные подходы к управлению компанией на рынке недвижимости ориентированы на максимизацию ее рыночной стоимости, количественно отражающую величину не только недвижимых, но и нематериальных активов. В соответствии с этим на практике для принятия решений относительно купли-продажи, кредитования и инвестиций на рынке недвижимости предлагается ориентироваться на выделение и сопоставление следующих составляющих ее частей:
• инвестиционная доходность бизнеса инвестора-девелопера;
• стоимость действующего бизнеса, которая рассчитывается с учетом его доходности и прибыльности управляющей недвижимостью компании к моменту продажи;
• рыночная цена, по которой компания и ее активы могут быть реализованы на открытом конкурентном рынке, где все стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, при отсутствии влияния на них чрезвычайных обстоятельств.
Основа для принятия решений о купле-продаже бизнеса — результаты сравнительного анализа оценочных показателей стоимости бизнеса и недвижимых активов компании и заявленной продавцом их цены. Если компания не является публичной, то для определения величины предлагаемой к продаже ее части потенциальным покупателям и продавцу в первую очередь рекомендуется применять доходные, затратные и сравнительные оценочные подходы аналогично рассмотренному ранее порядку индивидуальной оценки объектов недвижимости. В противоположной ситуации цена пакета акций формируется исходя из их текущих котировок на фондовом рынке.

Рис. Использование оценочной и рыночной стоимости в купле-продаже бизнеса
В частности, при переоцененности рынком стоимости управляющей недвижимостью компании и относительно высокой величиной гудвилл покупателю целесообразно отказаться от купли-продажи пакета акций (доли, вклада), поскольку это сопряжено с высоким риском из-за недостаточного контроля оперативной деятельности и результатов. В случае готовности к риску, выраженному в отрицательной разнице между ценой сделки и оценочным значением части предлагаемого к продаже бизнеса, согласие на покупку может быть обосновано получением девелопером — покупателем дохода как акционера и(или) участника фондового рынка либо последующим участием в качестве партнера-инвестора.
При превышении оценочной величины недвижимых активов над рыночной стоимостью всей компании рекомендуется рассмотреть и проанализировать механизмы приобретения всего бизнеса и(или) получения полного контроля над объектом купли-продажи. Это обусловлено тем, что такой дисбаланс свидетельствует о проблемах собственников предприятия и недостаточной эффективности его менеджмента. Возможной целью покупки всей фирмы-девелопера как бизнеса должны быть инвестирование для повышения доходности использования ее недвижимых и нематериальных активов либо дробление и дальнейшая продажа по частям, общая выручка от которой будет выше первоначальных расходов на покупку.
С учетом изложенного порядка разработки и принятия решений относительно купли-продажи бизнеса на рынке недвижимости рассмотрим более подробно особенности применения стоимости недвижимых активов в подготовке и оценке инвестиционных проектов частичной или полной покупки компании — участника рынка недвижимости.

Похожие материалы

Основы землепользования и землеустройства стр.133

§ 2. Категории городских земель и их функциональное назначение

а. Общие положения.

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся земли в пределах черты населенного пункта.

В состав земель поселений могут входить также земельные участки:

—    земли поселковой застройки. Эти земельные участки предназначены для жилой и общественной застройки, включающей размещение жилых, культурно-бытовых, административных, культовых и иных строений и сооружений, предназначенных для этих целей;