Оценка рисков в капитальном строительстве

Управление рисками на стадии бизнес-планирования проекта девелопмента предполагает их последовательную структуризацию, оценку возможного влияния на процессы и результаты строительства и использования объекта недвижимости, разработку механизмов их контроля и минимизации. На рынке недвижимости можно выделить следующие основные группы проектных рисков:
• социально-политические — негативные тенденции в общественно-политическом климате территории, где реализуется инвестиционный проект;
• экологические риски — ухудшение экологической ситуации в районе строительства и эксплуатации недвижимости, близость источников загрязнений и т.д.;
• технико-технологические, обусловленные ошибками в проектировании, архитектурно-инженерных решениях, низким качеством строительномонтажных работ, срывом их сроков подрядной организацией;
• маркетинговые (коммерческие), отражающие проявления на целевых рынках недвижимости неблагоприятных конъюнктурных колебаний, не учтенных в сценарных условиях, — сокращение спроса, увеличение предложения конкурентов, снижение арендных ставок, рост тарифов на коммунальные услуги и т.д.;
• юридические, возникающие из-за несовершенства и неучтенных изменений законодательства, например в сфере градостроительной деятельности, технического учета и инвентаризации, приемки завершенного капитальным строительством объекта и т.д.;
• финансово-экономические — управленческие, кредитные, валютные, процентные, налоговые и иные риски вследствие ухудшения ликвидности, платежеспособности и финансовой устойчивости девелопера (инвестора, заказчика) объекта недвижимости.
Структуризация проектных рисков может отличаться от вышеприведенной, но она обязательно должна позволять девелоперу распределять и ранжировать свои приоритеты в отношении тех или иных угроз в зависимости от их природы и источника возникновения и т.д. На рис. представлен механизм управления рисками — алгоритм их комплексной оценки, анализа вероятности их влияния на ход реализации проекта, разработки инструментов их снижения. Его использование может быть целесообразно не только в обосновании и выборе инвестиционного проекта, но и в последующем контроле мероприятий риск-менеджмента на стации капитального строительства и эксплуатации объекта недвижимости.
В первую очередь все выявленные риски структурируются по важности и разделяются на факторы, которые важно учесть, и те, учет которых нецелесообразен в отношении рассматриваемого проекта. В частности, для такого выделения можно воспользоваться параметром вероятности возникновения рисков, когда не учитываются маловероятные риски со значением менее 10%, либо показателем возможного ущерба при наступлении рискового события. Во втором случае инвестор (девелопер) может пренебречь, например, маркетинговыми рисками, в результате которых размер возможных потерь не превысит 1,5 млн руб.

Рис. Основные инвестиционные риски на рынке недвижимости
Для промышленного инвестиционного проекта приведенный перечень целесообразно дополнить техногенными угрозами экологии, связанными с величиной возможного ущерба как на стадии строительства производственного объекта, так и его дальнейшей эксплуатации. Условный показатель проектного риска определяется по балльной шкале в зависимости от вероятности возникновения от 0 (низкий) до 1 (высокий).
Для ранжирования в бизнес-планировании рисков предлагается использовать количественно отражающие их важность коэффициенты значимости (весомости):
• причин возникновения риска в соответствующей группе, в частности кредитного в общей категории финансово-экономических факторов;
• групп рисков, определяющих важность отдельной группы факторов — социальной, экономической, финансовой и т.д. — в интегральной величине риска всего проекта в целом.
Для разработки комплекса мероприятий риск-менджмента для рассматриваемого инвестиционного проекта предлагается использовать методику анализа уязвимости — экспертизы рисков с помощью оценочной матрицы, составленной по двум основным параметрам:
• значимость риска для эффективности реализации проекта инвестором с точки зрения увеличения материальных, финансовых и трудовых затрат;
• уровень контроля — возможность упреждения девелопером причин возникновения риска и регулирования его последствий.
По результатам экспертной оценки риски распределяются по соответствующим квадрантам: стратегический, уязвимости, точной настройки, нестратегический. Попадающие в нестратегический квадрант риски несущественны, вследствие низкого их контроля их целесообразно учесть в базовом сценарии развития рыночной конъюнктуры, например при прогнозировании величины доходов от проекта девелопмента (подробнее см. «Комплексный анализ проекта капитального строительства»).
В стратегическом квадранте, когда опасности велики и возможность их управления достаточна, факторы риска должны подвергнуться тщательному изучению, стать объектом пристального контроля и центром внимания при бизнес-планировании. Впоследствии они подлежат постоянному мониторингу для своевременного принятия мер по их минимизации, предупреждению и устранению. При их управлении, например сокращением клиентской базы и рыночной доли, девелопер может предусмотреть дополнительные конкурентные преимущества — уникальные технико-эксплуатационные качества проектируемого объекта. Для этого, в частности, рекомендуется тщательный отбор проектировщика для разработки инноваций и подрядчика, который должен будет их внедрить (см. «Выбор подрядчиков в капитальном строительстве»).
Попадающие в квадрант уязвимости факторы являются критическими, нуждаются в комплексном анализе и непрерывном отслеживании. В таком случае необходимо использование ситуационных и альтернативных планов для каждого из рисков, например технико-технологических, для минимизации которых, наряду с конкурсным отбором, предлагается применять схемы страхования строительно-монтажных работ (подробнее см. «Страхование строительно-монтажных рисков»).
Риски в области точной настройки незначительны, а возможности их контроля достаточно велики: к ним можно отнести просрочку основным поставщиком отгрузки партии необходимых строительных материалов. Поэтому они, как правило, учитываются аналитиками, но не влияют напрямую на инвестиционные, финансовые и иные показатели проекта девелопмента. Такие ситуации целесообразно регулировать на основе инструментов операционного менеджмента (см. «Организация и управление качеством строительства»).

Похожие материалы

Организация строительного производства стр.25

СМО могут быть классифицированы по следующим признакам:

□ по характеру договорных отношений - генподрядные и субподрядные;

Рис. 3.5. Структурная схема строительно-монтажного треста