Обслуживание инженерных коммунальных систем и оборудования

Рассмотрим в первую очередь перечень и значения ПЭК, характеризующих надежность (бесперебойность) инженерного оборудования и степень комфортности для пользователей здания (жильцов, арендаторов), для достижения которых организовывается техническое обслуживание коммунальных систем объекта недвижимости.
Рекомендованные ПЭК функционирования систем центрального отопления — показатели температурного режима и герметичности. В холодное время года данные системы должны поддерживать расчетную температуру воздуха в отапливаемых помещениях жилых зданий на уровне не ниже +18°С. В остальной период отопительного сезона температура в жилых помещениях не должна превышать расчетное значение более чем на 2°С, а в ночные часы с 0 до 5 часов в квартирах допустимо ее снижение на 2-3°С. Параметр герметичности — рабочее давление — основа для планирования и оценки работ по профилактике, выявлению и своевременному устранению утечек в системе. Например, для жилого здания предельное рабочее давление систем отопления с чугунными отопительными приборами составляет 0,6 МПа (6 кгс/см2), с остальными — 1 МПа (10 кгс/см2).
Оценочными критериями технического обслуживания систем горячего водоснабжения являются нормы расхода и температуры воды, установленные государственными и (или) международными стандартами эксплуатации. Так, температура воды должна быть не ниже +60°С в открытых системах горячего водоснабжения и не ниже +50CC — в закрытых. Система водопровода должна выдерживать давление до 1 МПа (10 кгс/см2), канализационные трубопроводы, фасонные части, стыковые соединения, ревизии, прочистки должны быть герметичны при давлении 0,1 МПа (1 кгс/см2).
Для технического обслуживания и эксплуатации систем вентиляции и кондиционирования применяются нормированные величины расчетных температур, кратности и норм воздухообмена для различных помещений зданий. В частности, естественная вентиляция в жилом доме должна обеспечивать удаление необходимого объема воздуха из всех помещений при текущих температурах наружного воздуха +5°С и ниже.
Профилактические работы технического осмотра коммунальных инженерных систем составляются с обязательным учетом необходимой для их проведения квалификации специалиста-инженера. Вследствие этого технологию мероприятий, аналогично проверке и диагностике электрооборудования, целесообразно закрепить на основе технологических карт по каждому отдельному элементу, системе в зависимости от сложности его обслуживания.
Рассмотрим особенности подготовки и проведения технического обслуживания инженерных коммунальных систем на примере сетей и оборудования теплоснабжения. На рис. представлен пример выполняемых инженером 1 -й категории обязательных операций по профилактике работы отопительного котла индивидуального теплового пункта — центрального элемента системы отопления и горячего водоснабжения здания. Подобным образом комплекс обслуживания инженерных систем может быть разграничен по элементам и системам жизнеобеспечения здания: горячего водоснабжения (ГВС), холодного водоснабжения (ХВС) и т.д.
Особое внимание в эксплуатации системы отопления должно быть уделено ее пуску в действие после обязательной промывки и опрессовки, а также проверке качества проведенных работ и наличию рабочих документов и документации на оборудование. Так, запуск производится в соответствии с графиком бригад слесарей, разбитых на пары, каждой из которых за смену выполняются операции на 3-4 стояках.

Рис. Перечень мероприятий профилактического обслуживания системы отопления
При организации технического обслуживания систем горячего водоснабжения необходимо предусмотреть внешний осмотр трубопроводов, стояков на предмет коррозийного поражения, проверку наличия свищей в металле труб, течей в резьбовых соединениях, достаточного прогрева регистров (полотенцесушителей). Комплекс технического обслуживания системы отопления включает ежедневный мониторинг температуры, а также данных приборов учета коммунальных услуг. Для этого в системах горячего водоснабжения и тепла на внешние подвод и отвод устанавливаются датчики измерения температуры подаваемой и отводимой воды и расходомер для фиксации прошедшего через теплообменник объема. Периодичность контроля исправности датчиков инженерами зависит от их типа, степени автоматизации централизованного получения сведений об их работе. Например, процесс сбора и обработки информации о потребленной теплоэнергии по объекту недвижимости определяется используемой управляющей (эксплуатирующей) компанией системой учета тепла:
• автоматический подсчет количества тепла при помощи теплосчетчика, представляющего собой промышленный компьютер, подключаемый к установленным датчикам;
• снятие показателей потребления теплоснабжающими организациями через внешний интерфейс.
При несоответствии зафиксированных значений тепловой нагрузки требуемым значениям производится качественное или количественное регулирование системы отопления. При качественном регулировании изменяется температура теплоносителя централизованно на котельной или другом источнике тепла, при количественном — его количество непосредственно на системе отопления здания.

Похожие материалы

Оценка стоимости земельных участков стр.77

2.    Корреляционно-регрессионный анализ. Анализ зависимости между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Этот метод основан на обработке статистических данных о характеристиках земельных участков и о ценах их продаж. Корреляционно-регрессионный анализ широко используется при кадастровой оценке земель поселений.