Обслуживание электрических сетей и электрооборудования

Порядок и технология технического обслуживания электрических сетей и оборудования оформляются в виде технологической карты, подписанной главным инженером и утвержденной руководителем эксплуатирующей организации, управляющей компании. В данной карте для каждого элемента (системы, оборудования) прописывается алгоритм мероприятий проверяющего инженера. По каждой операции обслуживания в свою очередь в карте указываются технические условия (ТУ), на соответствие которым производится испытание систем и оборудования и действия инженера при выявлении выявленных отклонений параметров состояния и индикации от нормативных значений ТУ.

Рис. Технологическая карта обслуживания электросетей и электрооборудования
Дополнительно к этому для большего удобства применяется разграничение мероприятий технологической карты на внешний осмотр и диагностику (проверку работоспособности). Например, в процессе внешнего осмотра должны быть проверены:
• щитки слабого и сильного тока в служебных, жилых помещениях и офисах;
• электрические короба, электрические, телевизионные и телефонные розетки;
• светильники и выключатели, кухонная техника и электрооборудование;
• датчики и оборудование системы оповещения ЧС, охранной и пожарной сигнализации.
Для указанных работ осмотра самостоятельные действия проверяющего целесообразно ограничить очисткой поверхностей, подтягиванием клемм, закреплением коробов, крышек, панелей, восстановлением электропроводки, заменой пришедших в негодность ламп и переключателей. Об обнаружении иных неисправностей и неполадок, особенно требующих безотлагательного устранения, для получения дальнейших инструкций проверяющий должен незамедлительно сообщать диспетчеру и в группу инженерного обеспечения.
Выделение в отдельную группу диагностики работоспособности систем освещения, кухонного и прачечного, лифтового оборудования и другого позволяет, с одной стороны, оценить состав и объем работ, требующих более высокой квалификации инженеров, а с другой — детально прописать действия по оперативному самостоятельному устранению выявленных неисправностей. В частности, в технологические карты инженеров-лифтеров должны входить обязанности по обеспечению правильной работы лифтового оборудования, а также контролю выполнения правил их эксплуатации пассажирами. Учитывая повышенную опасность лифтов, эти операции необходимо жестко регламентировать в форме четкого порядка. Например:
1) перед началом смены проверить работу телефона или (и) аварийной сигнализации, произвести пробную поездку без пассажиров с остановкой на каждом этаже и с апробацией исполнения команды кнопки «Стоп»;
2) при обнаружении неисправностей выключить лифт, сообщить о них в диспетчерскую службу и руководителю эксплуатирующей организации, сделать соответствующую запись о неполадках в лифтовом журнале;
3) по прямому (возможно в устной форме) поручению руководителя или главного инженера произвести оперативное исправление дефектов, внести в лифтовой журнал отметки об их устранении и разрешении пользования лифтом;
4) после прекращения работы лифта поставить кабину на нижний этаж, выключить мотор-генератор, освещение кабины, закрыть шахтную дверь, отметить свой уход в журнале.
В качестве приложения к технологической карте составляются перечни оборудования с указанием их нахождения в здании, наименования, производителя, номера серии, модели, количества. Для большего удобства как приложения предлагается оформлять поэтажные планы со схематичным обозначением расположения оборудования, которое должно быть осмотрено и проверено по технологической карте. Это позволит сократить продолжительность работ, в том числе за счет оптимизации маршрута от одного оборудования (системы) к другому.
Особое внимание необходимо уделить организации осмотра и диагностики комплекса охранно-пожарного оборудования — систем оповещения о пожаре и управления эвакуацией (СОУЭ), автоматической пожарной сигнализации (САПС), а также автоматизированных средств и установок пожаротушения (АУПТ). В результате его технического обслуживания в исправном и рабочем состоянии должны поддерживаться все составные элементы: аудио-и усилительное оборудование, станции пожарной сигнализации, извещатели и оповешатели и т.д. Перечень, периодичность и сроки соответствующих мероприятий устанавливаются в зависимости от требований к уровню пожарной защищенности объекта недвижимости, состава охранно-пожарного комплекса, его технических характеристик.
Для оценки и формирования требуемого уровня противопожарной безопасности объекта недвижимости могут быть использованы количественные характеристики риска его пожаро- и взрывоопасности. Для этих целей, например, широко применяется индекс Дау (Dow Fired Explosion Index), представляющий собой произведение узлового показателя опасности и материального фактора, где:
• материальный фактор — средневзвешенная величина количественной меры интенсивности выделения энергии всеми материалами и агрегатами объекта недвижимости;
• узловой показатель опасности — произведение параметров общих опасностей (сумма численных значений факторов, определяющих течение процессов и влияющих на размер убытков) и специфических опасностей (сумма численных значений характеристик, усиливающих вероятность неблагоприятного развития ситуации).
Рассчитанный данным способом индекс позволяет ранжировать риски по шкале уровня опасности: при значении индекса от 1 до 60 единиц — малая опасность, от 61 до 96 — средняя, 97-127 — промежуточная, 128—158 — серьезная, более 159 — очень серьезная. Технический набор системы пожарного извещения зависит от типа и уровня установленной в здании СОУЭ, принципов действия чувствительных элементов, устойчивости к воздействию внешних климатических факторов, способов электропитания. Необходимый для установки и эксплуатации уровень СОУЭ в свою очередь определяется в соответствии с действующими противопожарными нормами с учетом функционального назначения здания и его эксплуатационных характеристик.

Похожие материалы

Оценка стоимости для купли-продажи бизнеса и недвижимости

Современные подходы к управлению компанией на рынке недвижимости ориентированы на максимизацию ее рыночной стоимости, количественно отражающую величину не только недвижимых, но и нематериальных активов. В соответствии с этим на практике для принятия решений относительно купли-продажи, кредитования и инвестиций на рынке недвижимости предлагается ориентироваться на выделение и сопоставление следующих составляющих ее частей:
• инвестиционная доходность бизнеса инвестора-девелопера;
• стоимость действующего бизнеса, которая рассчитывается с учетом его доходности и прибыльности управляющей недвижимостью компании к моменту продажи;
• рыночная цена, по которой компания и ее активы могут быть реализованы на открытом конкурентном рынке, где все стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, при отсутствии влияния на них чрезвычайных обстоятельств.
Основа для принятия решений о купле-продаже бизнеса — результаты сравнительного анализа оценочных показателей стоимости бизнеса и недвижимых активов компании и заявленной продавцом их цены. Если компания не является публичной, то для определения величины предлагаемой к продаже ее части потенциальным покупателям и продавцу в первую очередь рекомендуется применять доходные, затратные и сравнительные оценочные подходы аналогично рассмотренному ранее порядку индивидуальной оценки объектов недвижимости. В противоположной ситуации цена пакета акций формируется исходя из их текущих котировок на фондовом рынке.

Рис. Использование оценочной и рыночной стоимости в купле-продаже бизнеса
В частности, при переоцененности рынком стоимости управляющей недвижимостью компании и относительно высокой величиной гудвилл покупателю целесообразно отказаться от купли-продажи пакета акций (доли, вклада), поскольку это сопряжено с высоким риском из-за недостаточного контроля оперативной деятельности и результатов. В случае готовности к риску, выраженному в отрицательной разнице между ценой сделки и оценочным значением части предлагаемого к продаже бизнеса, согласие на покупку может быть обосновано получением девелопером — покупателем дохода как акционера и(или) участника фондового рынка либо последующим участием в качестве партнера-инвестора.
При превышении оценочной величины недвижимых активов над рыночной стоимостью всей компании рекомендуется рассмотреть и проанализировать механизмы приобретения всего бизнеса и(или) получения полного контроля над объектом купли-продажи. Это обусловлено тем, что такой дисбаланс свидетельствует о проблемах собственников предприятия и недостаточной эффективности его менеджмента. Возможной целью покупки всей фирмы-девелопера как бизнеса должны быть инвестирование для повышения доходности использования ее недвижимых и нематериальных активов либо дробление и дальнейшая продажа по частям, общая выручка от которой будет выше первоначальных расходов на покупку.
С учетом изложенного порядка разработки и принятия решений относительно купли-продажи бизнеса на рынке недвижимости рассмотрим более подробно особенности применения стоимости недвижимых активов в подготовке и оценке инвестиционных проектов частичной или полной покупки компании — участника рынка недвижимости.