Методы отбора и оценки конкурсных предложений

Для анализа конкурсных предложений в первую очередь важно сформировать ключевые, наиболее значимые для девелоперского проекта критерии оценки, отражающие специфику вида строительно-монтажных работ, сложность и функциональность строящегося объекта и т.д. Основными условиями применения оценочных признаков являются возможность их количественного выражения и учет влияния на конечные результаты — техникоэкономические показатели проекта. Оценочные параметры целесообразно объединить в следующие группы:
1) коммерческие — цена (стоимость) подряда, условия и порядок расчетов, учет изменения уровня цен, а также удельные стоимостные величины в случае конкурса на проектирование или на возведение объекта «под ключ»;
2) временные — продолжительность выполнения подряда, сроки его начала и окончания, дата ввода объекта в эксплуатацию и т.д.;
3) качество продукции (услуг) претендентов, определяемое предшествующим опытом, уровнем квалификации и структурой инженерно-технического персонала по основным профессиям и специальностям, технической оснащенностью строительным оборудованием, структуризацией производственно-технологических процессов и их контроля;
4) соблюдение при производстве работ норм безопасности, охраны здоровья людей и окружающей среды, мер по предотвращению загрязнения воздуха, поверхности земли и подземных вод и т.д.;
5) уровень организации проектирования, строительства объектов, характеризующий, насколько оферент применяет современные методы управления проектами и оптимизации управленческих решений, информационные технологии, средства автоматизации и т.д.;
6) степень использования местных ресурсов — уровень вовлечения местной рабочей силы, доля в стоимости объекта недвижимости материалов и сборочных конструкций локальной промышленности, которые особенно существенны, в частности, в государственных или муниципальных инвестиционных проектах строительства;
7) технические и имущественные гарантии, представленные оферентом, — бесплатное устранение обнаруженных дефектов и недоделок в течение гарантийного периода, компенсация возможного ущерба заказчику и т.п., — рассматриваемые в качестве механизмов снижения уровня риска при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
Рассмотрение конкурсных предложений рекомендуется производить одним из двух способов:
• последовательная проверка соответствия заявок каждому из основных критериев, начиная с наиболее значимого, и исключение оферт, не удовлетворяющих условиям отбора;
• интегральный анализ всех поступивших предложений либо оставшихся после последовательного изучения по рассмотренной технологии.

Рис. Алгоритм отбора конкурсных предложений
Основные недостатки такого подхода — равнозначность критериев для различных объектов и предметов торгов и субъективный характер установления максимального числа баллов для оценочных показателей, не позволяющий правильно оценить конкурсное предложение. Также ограничением является отождествление предельного значения фактора с коэффициентом его весомости. Экономический метод, базирующийся на соизмерении дисконтированных затрат и прибыли, целесообразен в конкурсе подряда строительства производственных объектов недвижимости, когда в торгах побеждает оферент с минимальным значением приведенных расходов. Смешанный метод основан на сочетании указанных методик и вследствие недочетов экспертной оценки весьма ограничен в выборе подрядчиков для строительства.
Несовершенство описанных методов позволяет устранить интегральный анализ, предполагающий использование системы оценочных критериев в соизмеримых показателях, экономико-математических методов квалиметрии, аналитических методов, математической статистики, экспертных технологий. Его суть состоит в том, что количественно выраженные основные и дифференциальные оценочные параметры учитывают значимость (весомость) каждого из них. Еще одна особенность этого подхода — применение отношений значений критериев в конкурсных предложениях к установленному заказчиком уровню, что позволяет выразить их в относительных величинах независимо от различий в единицах измерения.
При необходимости дополнительного учета качества и надежности претендентов, например для строительства технически сложных объектов недвижимости, в состав оценочных критериев в описанной методике целесообразно включить:
• количественные величины параметров качества подрядных работ: наличие предшествующего опыта возведения аналогичных объектов, технологий производства и квалификационного состава инженерно-технического персонала и т.д.;
• количественные показатели надежности в зависимости от рейтинга претендента, рейтинга банка, обеспечивающего гарантийные обязательства и т.д.

Похожие материалы

Оценка стоимости недвижимости стр.158

Отдельные составные части земельных участков могут являться самостоятельным объектом оценки. Также самостоятельными объектами оценки могут являться отдельные выделы в лесных землях и участки недр в составе месторождений полезных ископаемых.

Природные объекты как недвижимое имущество