Методы индивидуальной оценки объектов недвижимости

Управление стоимостью объектов недвижимости реализовывается на основе следующих подходов к их оценке:
1) затратный — расчет величины полного воспроизводства или полного замещения зданий и сооружений за вычетом их физического, морального и экономического износа и прибавление рыночной величины земельного участка как незастроенного;
2) доходный — перерасчет потоков будущих доходов от объекта недвижимости в их текущую стоимость и рассмотрение полученных таким образом данных с точки зрения инвестора; 3) рыночный — когда объект недвижимости сравнивается с технико-экономическими параметрами его аналогов с известными ценами продаж.

Рис. Подходы к оценке объектов недвижимости
Рассмотрим подробнее особенности перечисленных технологий к оценке недвижимости, общая структура и порядок проведения которых представлены на рис. Основа затратного подхода — это восстановительная стоимость (стоимость замещения), которая рассчитывается одним из трех следующих методов:
• определением сравнительной единицы (удельной стоимости) путем суммирования произведений скорректированных стоимостей единиц измерения (квадратных или кубических метров, комнат, квартир и т.д.) и их количества в оцениваемом объекте недвижимости;
• разбивкой по компонентам, предполагающей выделение составных элементов объекта недвижимости (фундамента, стен, перегородок и перекрытий, кровли, полов и т.д.) и их умножение на укрупненные стоимостные показатели, выраженные на квадратный, кубический или погонный метр, нормо-час и т.д.;
• количественным обследованием посредством пообъектных и сводных расчетов строительства оцениваемого здания, как вновь возводимого, с учетом старых смет, применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией, бюллетенями и справочниками индексов цен в строительстве.
На следующем этапе затратного способа рассчитывается износ оцениваемого объекта — основной фактор его отличий от нового здания. Для этого предлагается всесторонне учитывать следующие виды износа, применение которых позволяет комплексно скорректировать восстановительную стоимость вновь воспроизводимого здания:
1) физический, отражающий изменение во времени физических качеств в период его эксплуатации, вследствие природных воздействий, который соответствующим образом учитывается в нормах амортизационных отчислений;
2) функциональный (моральный), обусловленный несоответствием объекта современным технико-эксплуатационным стандартам с точки зрения потребительской ценности;
3) экономический, как результат негативного влияния экономических, политических, экологических и других факторов внешней среды.
В приведенной формуле помимо износа применяется корректировка восстановительной стоимости на величину затрат на ремонт, предпринимательского дохода и налога на добавленную стоимость. Особо при этом выделим предпринимательскую поправку, которая отражает вознаграждение за инвестирование капитала в девелопмент и принятие связанных с ним финансовых и коммерческих рисков. Вследствие этого основными сферами затратного подхода являются новое строительство здания, реконструкция, страхование и налогообложение недвижимости.
Доходный способ предполагает рассмотрение оцениваемого объекта как источника прогнозируемых поступлений от его аренды и оказания дополнительных услуг от его использования и определения в первую очередь следующих показателей:
• потенциальный валовой доход (ПВД), который объект может принести за год по основному виду деятельности при полной загрузке площадей;
• действительный валовой доход (ДВД), определенный путем вычитания из ПВД потерь от простоя, дебиторской задолженности и прибавления дополнительной выручки от связанных с объектом услуг на рынке недвижимости.
Далее выделяется чистый операционный доход (ЧОД): из полученного ДВД вычитаются операционные расходы на поддержание функциональной пригодности оцениваемого объекта недвижимости. При расчете величины данных издержек важно учитывать, к какому виду они относятся: условно-постоянным, не зависящим от эксплуатации объекта (страхование, налог на имущество), условно-переменным, изменяемым в соответствии с уровнем загрузки (коммунальные услуги), резервам замещения, необходимым для замены в течение рассматриваемого периода элементов здания: конструктивных, инженерных и т.д.
Основой рыночного подхода является предположение, что стоимость объекта недвижимости непосредственно связана с ценой сделки его аналогов Вследствие этого выделяемые в рамках данного направления оценочные инструменты предусматривают, что каждая сопоставимая продажа сравнивается с характеристиками оцениваемой недвижимости, после чего в нее вносятся поправки, отражающие существенные различия между критериями сравнения.
Рассмотрим особенности применения рыночного подхода на примере оценки удельной стоимости жилой недвижимости. Первоочередной ее этап — сбор максимально возможной информации о продаже жилых объектов-аналогов, сходных с оцениваемым. Для этого рекомендуется задействовать как собственное досье оценщика (девелопера, управляющей компании), так и информационные базы брокеров и риэлетров недвижимости, Интернет, архивы зайстройщиков, реестры государственных органов по оценке и регистрации сделок на рынке недвижимости и т.д.
В процессе структуризации и анализа собранных сведений производится их временная поправка, учитывающая совершение сделок в различные периоды. В нашем случае она нецелесообразна, поскольку сделки датированы одним месяцем, в пределах которого ценовые изменения можно считать незначительными. Далее определяются корректировки различий по аналогам и объекту оценки одним из следующих методов:
• прямым попарным сопоставлением цен объектов-аналогов, различающихся по одному критерию, или дохода от них с последующей капитализацией полученной разницы;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между отличиями элементов и цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и формулированием уравнения зависимости между ними и рыночной стоимостью оцениваемого объекта;
• расчетом затрат, связанных с изменением оценочной характеристики, по которой аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным обоснованием корректировок цен объектов-аналогов. Независимо от выбранного способа обязательно соблюдение основного правила, при котором пересматривается стоимость только сопоставимого объекта-аналога по принципу вклада. Это предполагает, что если аналог превосходит в чем-то оцениваемый объект, то продажная цена последнего уменьшается относительно и(или) абсолютно на величину этого превосходства, и наоборот.
Выделим также такой важный аспект рыночной оценки недвижимости, как выбор элементов сравнения — наиболее значимых для ценообразования технико-эксплуатационных, физических и экономических Характеристик оцениваемого и сопоставимых объектов. В частности, кроме особенностей месторасположения, технического состояния здания и помещений, парковки, рекомендуется учитывать наличие и качество централизованного коммунального обеспечения, телекоммуникаций и т.д. Независимо от функционального назначения — жилого, коммерческого (офисный, торговый комплекс и т.д.) — в составе оценочных признаков целесообразно предусмотреть следующие экономические факторы:
• передаваемые при сделке права (собственности, аренды или пользования) и возможные ограничения (обременение, целевое использование, сервитут и т.д.);
• финансовые параметры оплаты — наличными, в национальной валюте или условных единицах, с использованием ипотечного кредита или оформлением закладной и т.д.;
• условия купли-продажи, учитывающие взаимосвязи продавца и покупателя объекта (услуг) недвижимости, а также возможные скидки.

Похожие материалы

Скидки за внесезонную закупку

Данный вид скидок используется при организации продаж объектов и услуг на рынке недвижимости с явно выраженными сезонными различиями в спросе и (или) предложении. Скидки за внесезонную закупку предоставляются в случае покупки объекта недвижимости (услуги) до начала периода года, для которого они предназначены либо в котором интенсивно приобретаются. Выделим следующие основные сезонные колебания рынка недвижимости.
1. Снижение объемов сделок на рынке купли-продажи жилья эконом- и бизнес-класса в летний период и значительное оживление покупателей в осенний период.
2. Изменение спроса на рынке краткосрочной аренды гостиниц, номеров, курортов, развлекательных центров, доходных квартир и т.д. в соответствии со спадами и подъемами туристической активности.
3. Повышение спроса на услуги аренды загородной недвижимости: домов отдыха, коттеджей, дач и т.д. в выходные и праздничные дни, весеннелетний период, а также его снижение в будни и холодное время года.
Соответственно смысл сезонных скидок на рынке недвижимости заключается в поощрении клиентов заключить сделку и оплатить ее до начала активного периода продаж (сезона), в самом его начале или вообще вне сезона. Такое стимулирование позволяет продавцу обеспечить необходимую оборачиваемость активов, заполняемость объектов, сглаживать сезонные колебания загрузки производственных площадей.
Также важна в определении ожидаемых значений степень детализации используемых аналитических данных. Таким образом, чем глубже и качественнее изучен и структурирован спрос, тем больше вероятность предполагаемых его изменений и, следовательно, тем обоснованнее и эффективнее будет разработанная система скидок. Это утверждение также справедливо в отношении других видов скидок, их комбинированию друг с другом и т.д.
В нашем случае важность комплексного учета влияния механизмов ценовой адаптации обусловлена тем, что предоставляемые во внесезонное время скидки дополнительно понижали ставку аренды помещений в рабочие дни. Следовательно, поскольку основой для финансовой оценки системы скидок является зависимость между снижением цены и ростом заполняемости гостиничных номеров и коттеджей, важно, чтобы установленные скидки в совокупности не стимулировали спрос сверх предельно возможного предложения. Такая диспропорция может привести к сокращению срока нормативного технологического простоя помещений в периоды активного спроса, т.е. к вероятности снижения эффективности производства в среднесрочной перспективе. Кроме того, в секторе элитного загородного отдыха избыточный спрос несет в себе риск потери постоянных клиентов и снижения имиджа, статуса услуги с переводом в более низкую ценовую категорию.
После определения системы скидок и возможных прогнозных значений целевого показателя заполняемости гостиницы и коттеджей для оценки ее экономической целесообразности произведен расчет и анализ изменения доходов от аренды. В нашем примере внедрение сезонных скидок в рабочие дни и во внесезонные периоды обеспечит рост величины выручки с 236,67 млн руб. (175,14 + 61,53) до 239,35 млн руб. (177,38 + 61,97).