Контроль выполнения и оценка ремонта недвижимости

Первоочередным в структуризации ремонтных работ является составление и применение перечня оснований для их производства. Наиболее рациональным и обоснованным представляется порядок, регламентирующий проведение текущего и капитального ремонта недвижимости в соответствии с годовыми, квартальными и месячными программами (планами, бюджетами, графиками), утвержденными руководством управляющей (эксплуатирующей) компании, а также по заявкам клиентов — жильцов, арендаторов.
Для упрощения контроля сроков в формах типовых договоров рекомендуется установить единый порядок перечисления аванса, передачи объекта Контрагенту на период ремонта, оформление его сотрудникам допуска. При необходимости в представленную на рис. схему могут быть включены мероприятия по комплектованию проектной и исполнительной документации, техническому учету и инвентаризации завершенного ремонтом объекта (помещения) и т.д.

Рис. Организация планового ремонта и ремонта по заявкам клиентов
Для обеспечения качественного и своевременного ремонта по заявкам клиентов целесообразно разделение заявок на несколько категорий по стегни важности. Для каждой категории раздельно регламентируются и нормируются сроки проведения ремонта:
1) экстренные заявки, которые должны быть исполнены в течение 24 часов, предполагают неисправности, угрожающие здоровью и безопасности жильцов, арендаторов или штатного персонала (например, отсутствие электричества, нефункционирующие батареи центрального отопления в холодную погоду, засорение унитаза в квартире и т.д.);
2) срочные заявки на устранение в течение 3 рабочих дней повреждений, которые причиняют значительные неудобства жильцам (арендаторам) помещений, однако не представляют непосредственной угрозы для их жизни (например, отсутствие освещения, неработающие унитаз и раковина в квартире с несколькими санузлами и т.д.);
3) текущие заявки предусматривают ликвидацию в течение 5 рабочих дней дефектов, наличие которых непосредственно не влечет за собой каких-либо серьезных последствий (например, поломка мебели, неплотное прилегание плитки к полу и т.д.).
Сравнительный анализ структурированного порядка организации и нормируемых сроков ремонта показывает, что при средней продолжительности подготовительного этапа в 15 дней экстренные и срочные заявки клиентов должны выполняться собственными службами, а реализация текущих заявок силами сторонних подрядчиков возможна лишь при сокращении стадии предремонтной подготовки до 5 дней.
Ключевыми составляющими эффективного комплекса ремонтных работ являются ежедневные проверки, мониторинг выполнения плана мер по экстренным заявкам. Для этого управляющая (эксплуатирующая) компания в первую очередь должна наладить оперативную обратную связь с клиентами (жильцами, арендаторами и т.д.), например, по телефону, электронной почте, sms и т.д. Кроме того, важно следить за тем, чтобы персонал, ответственный за техническое обслуживание и текущий ремонт, в полной мере обладал знаниями и навыками по устранению любых экстренных неисправностей.
Для контроля эффективности текущего и капитального ремонта должны быть внедрены механизмы надзора и сдачи-приемки выполненных работ: отдельных видов конструктивных частей (работ) — от бригад, скрытых работ — у прорабов, конструктивных частей зданий — у подрядчика. Это должным образом обеспечит соответствие выполненных работ требованиям СНиП и техническим условиям проектной документации, а также соблюдение установленных в проекте, техническом задании геометрических, физико-механических, эксплуатационных параметров. Для совокупной качественной оценки принимаемых работ на основе инструментальных и визуальных проверок предлагается применять следующую X-балльную систему:
• 3 балла (удовлетворительно) — при приемке конструкций (работ) с незначительными отклонениями от технической документации, согласованными с проектной организацией и заказчиком, которые не влияют на прочностные и эксплуатационные качества объекта;
• 4 балла (хорошо) — при производстве ремонтных работ в соответствии с проектом и отклонениями, не превышающими нормы, предельно допустимые нормативными документами, техническими условиями и стандартами;
• 5 баллов (отлично) — в отношении работ, завершенных в полном соответствии с проектом, когда соотношение между фактически установленными отклонениями и предельными нормативами не превышает 80%, что характеризует особую тщательность исполнителя.

Похожие материалы

Как класть ламинат, паркет и стелить линолеум стр.19

При выборе класса ламината рекомендуется придерживаться требований производителя в области использования покрытия. Материал, имеющий более высокую степень прочности, соответственно, имеет более грубую текстуру покрытия, что не всегда приемлемо при эксплуатации в быту. По понятным причинам разница в классе прочности может существенно влиять на финансовые затраты.

Таблица 5 Классификация по износостойкости

Класс нагрузки

Уровень нагрузки

Класс истирания

Бытовой