Контроль выполнения и оценка ремонта недвижимости

Первоочередным в структуризации ремонтных работ является составление и применение перечня оснований для их производства. Наиболее рациональным и обоснованным представляется порядок, регламентирующий проведение текущего и капитального ремонта недвижимости в соответствии с годовыми, квартальными и месячными программами (планами, бюджетами, графиками), утвержденными руководством управляющей (эксплуатирующей) компании, а также по заявкам клиентов — жильцов, арендаторов.
Для упрощения контроля сроков в формах типовых договоров рекомендуется установить единый порядок перечисления аванса, передачи объекта Контрагенту на период ремонта, оформление его сотрудникам допуска. При необходимости в представленную на рис. схему могут быть включены мероприятия по комплектованию проектной и исполнительной документации, техническому учету и инвентаризации завершенного ремонтом объекта (помещения) и т.д.

Рис. Организация планового ремонта и ремонта по заявкам клиентов
Для обеспечения качественного и своевременного ремонта по заявкам клиентов целесообразно разделение заявок на несколько категорий по стегни важности. Для каждой категории раздельно регламентируются и нормируются сроки проведения ремонта:
1) экстренные заявки, которые должны быть исполнены в течение 24 часов, предполагают неисправности, угрожающие здоровью и безопасности жильцов, арендаторов или штатного персонала (например, отсутствие электричества, нефункционирующие батареи центрального отопления в холодную погоду, засорение унитаза в квартире и т.д.);
2) срочные заявки на устранение в течение 3 рабочих дней повреждений, которые причиняют значительные неудобства жильцам (арендаторам) помещений, однако не представляют непосредственной угрозы для их жизни (например, отсутствие освещения, неработающие унитаз и раковина в квартире с несколькими санузлами и т.д.);
3) текущие заявки предусматривают ликвидацию в течение 5 рабочих дней дефектов, наличие которых непосредственно не влечет за собой каких-либо серьезных последствий (например, поломка мебели, неплотное прилегание плитки к полу и т.д.).
Сравнительный анализ структурированного порядка организации и нормируемых сроков ремонта показывает, что при средней продолжительности подготовительного этапа в 15 дней экстренные и срочные заявки клиентов должны выполняться собственными службами, а реализация текущих заявок силами сторонних подрядчиков возможна лишь при сокращении стадии предремонтной подготовки до 5 дней.
Ключевыми составляющими эффективного комплекса ремонтных работ являются ежедневные проверки, мониторинг выполнения плана мер по экстренным заявкам. Для этого управляющая (эксплуатирующая) компания в первую очередь должна наладить оперативную обратную связь с клиентами (жильцами, арендаторами и т.д.), например, по телефону, электронной почте, sms и т.д. Кроме того, важно следить за тем, чтобы персонал, ответственный за техническое обслуживание и текущий ремонт, в полной мере обладал знаниями и навыками по устранению любых экстренных неисправностей.
Для контроля эффективности текущего и капитального ремонта должны быть внедрены механизмы надзора и сдачи-приемки выполненных работ: отдельных видов конструктивных частей (работ) — от бригад, скрытых работ — у прорабов, конструктивных частей зданий — у подрядчика. Это должным образом обеспечит соответствие выполненных работ требованиям СНиП и техническим условиям проектной документации, а также соблюдение установленных в проекте, техническом задании геометрических, физико-механических, эксплуатационных параметров. Для совокупной качественной оценки принимаемых работ на основе инструментальных и визуальных проверок предлагается применять следующую X-балльную систему:
• 3 балла (удовлетворительно) — при приемке конструкций (работ) с незначительными отклонениями от технической документации, согласованными с проектной организацией и заказчиком, которые не влияют на прочностные и эксплуатационные качества объекта;
• 4 балла (хорошо) — при производстве ремонтных работ в соответствии с проектом и отклонениями, не превышающими нормы, предельно допустимые нормативными документами, техническими условиями и стандартами;
• 5 баллов (отлично) — в отношении работ, завершенных в полном соответствии с проектом, когда соотношение между фактически установленными отклонениями и предельными нормативами не превышает 80%, что характеризует особую тщательность исполнителя.

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.293

К разряду быстровозводимых домов следует также отнести и деревянные дома. Дерево, как строительный материал, всегда пользовалось огромной популярностью, а современные технологии обработки древесины, позволяющие улучшить ее эксплуатационные характеристики, делают применение дерева для строительства индивидуальных домов еще более заманчивым. Сегодня многие фирмы предлагают деревянные дома из оцилиндрованного бревна, бруса или клееного бруса, все элементы которых выполнены в заводских условиях.