Кадастровый учет и оценка недвижимости

Кадастровый учет недвижимости — единая система государственной пообъектной регистрации земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений: их идентификация на местности, описание основных физических характеристик, определение оценочной стоимости. Разработку механизмов реализации указанных мероприятий предлагается производить в соответствии с подходами к информационному построению сведений кадастров, обеспечивающих также функционирование систем государственной регистрации прав и налогообложения недвижимого имущества.
Основой кадастра недвижимости являются данные об участках, территориальных зонах, землях и границах государства, регионов и муниципальных образований. В кадастровом номере закрепляются связи земельного участка и находящихся на нем объектов с территориально-экономической зоной, административным районом. В дополнение к этому через кодировку привязывается графическая и семантическая информация кадастровых баз.

Рис. Структура и направления применения данных кадастра недвижимости
Таким образом, для обеспечения целостности связей объектов недвижимости любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Индивидуализация в свою очередь предполагает, что каждый участок обладает при-знаками, позволяющими однозначно выделить его из общей совокупности и провести его качественную и экономическую оценку через присвоенный номер.
Для хранения полученной информации формируется кадастровое дело — система управления территориями с учетом их обустройства с обязательным отображением в регистрационных источниках данных актов экономической деятельности на земельном участке. Оно состоит из регистров титулов, сервитутов и имущества, топогеодезических и экономических характеристик. Документы кадастрового дела являются основанием для внесения сведений об участке в земельный реестр. Также важное значение имеет кадастровый план, который составляется в процессе землеустроительных мероприятий: выделения участка, согласования его границ, оформления карты (плана) описания.
Единый кадастр объектов недвижимости дополняется результатами технического учета — первичной, плановой и внеплановой инвентаризации объектов градостроительной деятельности: зданий, строений, сооружений и помещений. Для этого в законодательно установленном порядке уполномоченными (аккредитованными) организациями и предприятиями проводятся землеустроительные, картографические, множительные работы, подготовка и экспертиза градостроительной, картографической, проектной документации. Например, при кадастровом учете недвижимости на земельный план участка могут наноситься контуры построек и их этажность, которые определяются в соответствии с генпланом развития территории и(или) решением о территориальном зонировании. Соответствующие линейные очертания и ограничения учитываются при подготовке и согласовании проектной документации, получении разрешений на строительство.
Существенна в принятии девелопером управленческих решений кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитываемая в том числе на основе методов массовой оценки земель в разрезе их целевого назначения и функционального использования (подробнее см. «Методы оценки земельных участков»). Отметим лишь, что кадастровая оценка применяется в фискальных целях для определения налогооблагаемой базы, установления величины ставок земельных налогов, аренды и т.д. Кроме того, кадастровую стоимость недвижимости девелопера предлагается использовать:
• для перспективного и годового планирования, прогнозирования доходов от аренды и управления объектами, по которым отсутствуют результаты индивидуальной оценки;
• при проработке концепций, ТЭО и оценке эффективности и окупаемости инвестиционных проектов строительства, реконструкции и комплексного капитального ремонта;
• для маркетингового анализа и исследования рынка недвижимости.

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.500

2.2.    Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для создания Объекта долевого строительства, определенный в п. 1.5 договора, является фиксированным и изменению не подлежит. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, может быть изменен в случаях, предусмотренных в п. 2.3 настоящего договора.

Если размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, не является фиксированным, то об этом следует указать в договоре и определить условия, при которых цена договора подлежит изменению.